Die Mietpreisbremse begrenzt Mieten bei Neuvermietung. Was Vermieter beachten müssen, welche Ausnahmen es gibt und wie diese in der Praxis umgesetzt werden.
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die Mieten für Wohnraum insbesondere bei Neuvermietung begrenzt. Sie gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Vermieter sollten sich an die Vorgaben halten, denn Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Übersicht Mietpreisbremse
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Mietpreisbremse: Gesetzliche Grundlagen
In den deutschen Gesetzen findet sich das Wort Mietpreisbremse nicht. Der Ausdruck ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das Zusammenwirken verschiedener Bundesgesetze mit Verordnungen in den Bundesländern und Kommunen.
Entscheidend sind:
- Das im März 2015 verabschiedete Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Es hat Auswirkungen auf die Paragraphen §556d bis §556g BGB.
- Und das 2020 verabschiedete „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“. Es schreibt die Mietpreisbremse fort und verpflichtet Vermieter zudem stärker zu Auskünften bezüglich der zuvor verlangten Mieten sowie Modernisierungsmaßnahmen.
Als Resultat können Bundesländer per Rechtsverordnung Kommunen erlauben, Städte und Gemeinden für maximal fünf Jahre als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. In diesen Gebieten dürfen Mieten bei Neuvermietungen bestimmte Werte nicht übersteigen.
Mietpreisbremse bis 2025
Ursprünglich war die Mietpreisbremse auf fünf Jahre angelegt, verabschiedet im April 2015 sollte sie Ende 2020 auslaufen. Im April 2020 hat der Bundestag eine Verlängerung bis 2025 beschlossen. Zudem wurde der Anspruch von Mietern gegen Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn erweitert.
Miethöhe und Geltungsbereich
Höhe der Miete bei Mietpreisbremse
Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuvermietung und bei Bestandsmieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Falls es keinen Mietspiegel gibt, wird die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von drei vergleichbaren Immobilien ermittelt. Das ist oft bei Häusern der Fall, für die es meist keinen Mietspiegel gibt.
Gebiete mit Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit einheitlich, sondern nur in den Bundesländern, die sie per Rechtsverordnung übernommen haben. Und dort nur in den Gebieten, die dafür ausgewiesen wurden. Es gibt kein offizielles, öffentliches Gesamt-Verzeichnis aller Gebiete, in denen sie gilt. Im Internet finden sich zwar verschiedene Listen, aber nicht immer sind sie vollständig oder auf dem neuesten Stand. Aktuelle Informationen gibt es meist bei den regionalen Mietervereinen und dem Mieterschutzbund.
Die folgenden Bundesländer haben die Mietpreisbremse mit Verordnungen eingeführt. Beim Klick auf das Bundesland öffnet sich ein Link zu der offiziellen Landesseite, auf der die ausgewiesenen Gebiete genannt sind:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Niedersachsen
- Hamburg
- Hessen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Thüringen
- Sachsen
Sachsen-Anhalt und das Saarland haben die Mietpreisbremse gar nicht eingeführt, in Schleswig-Holstein wurde sie 2019 wieder abgeschafft.
So finden Sie die Gebiete mit Mietpreisbremse
Man kann auch gezielt im Internet suchen, ob die Mietpreisbremse in einer Gemeinde gilt oder nicht. Bei einer Suchmaschine einfach „Ort + Mietpreisbremse“ eingeben. In den Ergebnissen findet man meist schnell die gültigen Regelungen. Alternativ kann man auch bei der Gemeinde direkt nachfragen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Auch in Gebieten, wo die Mietpreisbremse gilt, muss sie nicht auf alle Vermietungen angewandt werden. Es gelten folgende Ausnahmen:
- Neubauten
Bei Wohnungen und Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 das erst Mal vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. - Modernisierte Wohnungen
Wohnungen, die umfassend saniert sind, so dass sie dem Standard einer Neubauwohnung entsprechen. Wenn die Kosten für die Sanierung mehr als einem Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau entsprechen, dann gilt bei der Erstvermietung nach der Sanierung der Preisbremse nicht. - Bereits zuvor überhöhte Mieten
Wenn die Miete schon zuvor überhöht war – also mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete lag – kann ein Vermieter auch bei einer Neuvermietung wieder mehr verlangen, als die Mietpreisbremse erlaubt. Vorausgesetzt, diese Miete wurde bereits im Vorjahr erzielt. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter kurz vor einem Mieterwechsel die Miete erhöhen, um künftig mehr fordern zu dürfen.
Ausnahme im Mietvertrag begründen
Wenn die Mietpreisbremse aufgrund der genannten Begründungen (Neubau, sanierte Wohnung, etc.) nicht gilt, muss der Vermieter dies künftigen Mietern vor Abschluss des Mietvertrages mitteilen. Dabei müssen Vermieter die Gründe dafür nennen, warum die Preisbremse für das entsprechende Mietobjekt nicht greift. Akzeptierte Begründungen sind die genannten Ausnahmen:
- Neubauten,
- umfassend sanierte Wohnungen und
- Immobilien, die zuvor bereits mit dem Mietpreis mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel lagen. Wichtig: Hier sind Vermieter verpflichtet, die genaue Höhe der Miete aus dem Vorjahr mitzuteilen.
Auskunftspflicht des Vermieters
Seit dem Jahr 2019 sind Vermieter per Gesetz verpflichtet, neuen Mietern ohne Aufforderung schriftlich mitzuteilen, welche Miete die vorherigen Mieter gezahlt haben. Falls die zuvor gezahlte Miete von der Mietpreisbremse ausgenommen war, muss das zwingend angegeben werden. Soll auch die Miete bei Neuvermietung von der Preisbremse ausgenommen werden, müssen Vermieter dies genau begründen.
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Mietpreisbremse in Mietverträgen
Mietpreisbremse und Staffelmiete
Die Mietpreisbremse gilt auch bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete. Jede Mietsteigerung, die mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt, wird entsprechend gekappt.
Mietpreisbremse und Indexmiete
Die Indexmiete ist ein Sonderfall. Zwar muss die Grundmiete dem maximal erlaubten Mietpreis entsprechen, unterliegt also der Mietpreisbremse. Doch danach steigt die Miete abhängig vom Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts. Bedeutet: Steigen die Verbraucherpreise stark an, steigt die Miete ebenso. Wird der durch die Mietpreisbremse definierte Maximalbetrag dabei überschritten, ist die Mieterhöhung trotzdem gültig. Denn diese Mieterhöhung kann der Vermieter nicht beeinflussen, bei einem Indexmietvertrag ist er nicht für die Inflationsrate verantwortlich.
Modernisierung, Rückforderungen, Strafen
Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung geht auch bei geltender Mietpreisbremse. Aber: Seit Januar 2019 dürfen nicht mehr elf Prozent, sondern nur noch acht Prozent der Kosten auf Mieter umlegt werden.
Beispiel: Hat eine Modernisierung 10.000 Euro gekostet, darf die Miete pro Jahr um acht Prozent, also 800 Euro im Jahr erhöht werden. Die maximale Mieterhöhung pro Monat liegt dann also bei rund 67 Euro. Zudem gilt für die Umlage der Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren. Ist der Mietpreis niedriger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Mietpreis wegen einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern
Vermieter sollten sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten und ggf. die Miete entsprechend absenken. Andernfalls laufen sie Gefahr, dass Mieter zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückfordern – das gilt zumindest für Mietverträge nach dem 31.03.2020. Mieter müssen den Verstoß gegen die Mietpreisbremse aber zuerst schriftlich beim Vermieter „rügen“ (BGB §556g Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete).
Strafen, wenn Vermieter Mietpreisbremse nicht einhalten
Bußgelder oder Strafen sind zwar nicht vorgesehen, wenn Vermieter sich nicht an die Vorgaben halten. Aber: Wenn Vermieter gegen das Gesetz verstoßen, drohen Rückzahlungen – und womöglich Schlimmeres. Wer stark überhöhte Mieten verlangt, könnte nämlich wegen Mietwucher belangt werden. Das ist sittenwidrig, saftige Geldbußen oder sogar Gefängnis drohen als Strafe.
Zusammenfassung Mietpreisbremse
- Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in ausgewiesenen Gebieten.
- Bei Neuvermietung darf die Miete die Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten.
- Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmiete, aber nur bedingt bei Indexmiete.
- Ausnahmen von der Mietpreisbremse bilden modernisierte Wohnungen, Neubauten, bereits zuvor überhöhte Mieten.
- Vermieter haben Auskunftspflichten gegenüber Mietern.
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