Vergleichsmiete und Mieterhöhung: Grundlagen, Regeln, Fristen

vergleichsmiete

So wird eine wirksame Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete formuliert: Fristen und Regeln.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen bei nicht preisgebundenen Wohnungen. Laut Gesetz darf die Grundmiete bei einem bestehenden Mietverhältnis bis zur ortüblichen Vergleichsmiete ansteigen. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet §558 im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Bei Verträgen mit Vergleichsmiete müssen Mieter der Erhöhung zustimmen, wenn die Mieterhöhung korrekt berechnet, formuliert und begründet ist sowie vorgegebene Fristen eingehalten wurden. Bei Mietverträgen mit Staffelmiete oder Indexmiete gelten andere Regeln und Grenzen.

Übersicht: Vergleichsmiete und Mieterhöhung

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Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Wert aus dem örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel erfasst für die jeweilige Gemeinde die Mieten sowie Mietänderungen und Neuvermietungen rückblickend für einen Zeitraum von mehreren Jahren (§558, Abs. 2). Die erhobenen Mieten werden nach Art, Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung der Wohnungen vergleichbar gemacht. Nicht in den Mietspiegel einfließen Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung. Ebenso nicht Mieten von nach 2017 fertiggestellten Neubauwohnungen und Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern.

Mieterhöhung bei Vergleichsmiete

Mieterhöhung schriftlich korrekt begründen

Begründung für Mieterhöhung ohne Mietspiegel 

Gibt es in der Gemeinde keinen Mietspiegel, kann das vollständige Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angeführt werden oder drei Vergleichswohnungen benannt werden. Soll eine Mieterhöhung mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründet werden und in der Gemeinde liegt ein Mietspiegel vor, so muss zwingend zusätzlich auf den Mietspiegel verwiesen werden.

Fristen für Mieterhöhungen

  • die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
  • die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her ist. 
  • Nicht vergessen: Es gilt die sogenannte Kappungsgrenze.

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Mieter müssen der Mieterhöhung zustimmen

Mieterhöhung nach Modernisierung möglich

Kappungsgrenze gilt bei Vergleichsmiete 

Für Mietverträge mit Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze. Das bedeutet: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent, bzw. 15 Prozent (Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf) erhöhen. Liegt beispielsweise die im Mietvertrag vereinbarte Grundmiete deutlich darunter, darf sie nicht auf einen Schlag steigen.

Vergleichsmiete bei befristeten Mietverträgen

Zusammenfassung Vergleichsmiete

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
  • Mieter müssen zustimmen
  • Mieterhöhung schriftlich mit Begründung notwendig
  • als Grund immer auch Mietspiegel anführen
  • Fristen beachten
  • Kappungsgrenze einhalten
  • Modernisierung rechtfertigt weitere Mieterhöhung
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