Ein Indexmietvertrag mit Indexmiete ist langfristig angelegt. Die Miete steigt regelmäßig, angelehnt an die Inflationsrate, über die gesamte Vertragsdauer. Trotzdem hat die Indexmiete für Vermieter auch klare Nachteile.
Was bedeutet Indexmiete? Zum einfachen Verständnis kann man sagen: Bei einem Indexmietvertrag erhöht sich die Miete regelmäßig und über die gesamte Mietdauer um den Prozentsatz der Inflationsrate. Der Mieterhöhung wird dabei der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zugrunde gelegt. Die gesetzliche Grundlage für die Indexmiete bildet § 557b im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Übersicht: Indexmiete und Inflationsrate
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Der Indexmietvertrag
Ein Indexmietvertrag ist zunächst ein normaler Standard-Mietvertrag für Wohnraum. Der Vertrag enthält also die üblichen Angaben: Namen der Vertragsparteien, Adresse, Lage und Größe der Wohnung, Ausstattung, Mietbeginn, Kaltmiete, Warmmiete, Bankverbindungen, Kaution usw. Seine Besonderheit hat der Indexmietvertrag erst bei der Klausel zur monatlichen Miete, die die Miete als Indexmiete identifiziert.
- Die Klausel muss als Bezugsgrundlage für die Mietsteigerungen den vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) nennen. Ein anderer Index ist nicht erlaubt.
- Zudem muss die Klausel zwingend formulieren, dass neben der Mieterhöhung bei sinkendem VPI auch eine Mietsenkung möglich ist. Sonst ist die Klausel zur Indexmiete unwirksam.
Indexmiete gemäß der Inflationsrate erhöhen
Mieterhöhung einmal im Jahr
Indexmieten steigen maximal einmal im Jahr, die Miete muss also jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Monatliche Schwankungen bei den Verbraucherpreisen haben so keine kurzfristigen keine Auswirkungen auf die Miete. Weniger Verwaltungsaufwand haben Vermieter, wenn sie vereinbaren, dass eine Erhöhung erst erfolgt, sobald eine bestimmte Prozentzahl des Indexwertes erreicht ist.
Mieterhöhung schriftlich ankündigen
Die Erlaubnis zur Mieterhöhung ist zwar durch den Vertrag vereinbart, aber die Mieterhöhung gemäß des Verbraucherpreisindex (also der Inflationsrate), muss vom Vermieter jedes Mal schriftlich angekündigt werden. In der schriftlichen Ankündigung muss die Berechnung der neuen Miete transparent dargestellt sein, mit Hinweis auf den Preisindex. Die neue Miete wird als als Geldbetrag in voller Höhe aufgeführt.
Indexmiete Berechnungsformel
Die Formel zur Berechnung der Indexmiete lautet:
(Neuer Indexstand / Alter Indexstand x 100) – 100 = Prozentuale Mieterhöhung
Beispiel:
Die vereinbarte Kaltmiete beträgt 1000 Euro, der Indexstand bei Vertragsabschluss lautet 108 Punkte.
Ein Jahr später beträgt der VPI 110 Punkte. Die Berechnung sieht wie folgt aus:
(110 : 108 x 100) – 100 = 1,85 %
Somit erhöht sich die Miete um 1,85 Prozent, also von 1000 Euro auf 1018,50 Euro.
- Hier können Sie die prozentuale Mieterhöhung gem. VPI berechnen: VPI-Rechner beim Statistischen Bundesamt
Keine rückwirkende Mieterhöhung
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.
Einverständnis der Mieter unnötig
Bei einem Indexmietvertrag für Wohnräume ist eine zusätzliche Einverständniserklärung durch Mieter zu der Mieterhöhung nicht erforderlich. Bezahlen müssen Mieter die höhere Miete erstmals zwei Monate nach Erhalt der Mieterhöhung.
Indexmiete wenn der Preisindex sinkt
Es ist zwar eher unwahrscheinlich, aber sollte der Preisindex VPI tatsächlich sinken, haben Mieter das Recht, eine entsprechende Mietsenkung zu fordern. Auch sie müssen die dann neue, niedrigere Miete anhand des Verbraucherpreisindex genau darlegen, den exakten Mietbetrag in Euro nennen und ihr Anliegen schriftlich erklären (§557b, Abs. 3).
Mieterhöhung nach Modernisierung
Kann die Miete nach einer Modernisierung erhöht trotzdem werden? Ja, aber nur, wenn die Modernisierung aufgrund von gesetzlichen oder behördlichen Auflagen erfolgt ist. Ein typisches Beispiel hierfür sind Modernisierungsmaßnahmen zur Einhaltung von Abgaswerten.
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Mietenregulation
Indexmiete und Kappungsgrenze
Bei einem Indexmietvertrag gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete darf also innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent, bzw. 15 Prozent, steigen.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Bei Indexmiete muss die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse entsprechen. Die folgenden Mieterhöhungen sind dann aber nicht mehr durch die Mietpreisbremse gedeckelt. Mehr dazu lesen Sie hier: Was Vermieter zur Mietpreisbremse wissen müssen
Indexmiete und ortsübliche Vergleichsmiete
Bei einem Indexmietvertrag kann die Miete nicht auch noch zusätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Das bedeutet: Entweder man schließt als Vermieter einen Mietvertrag mit Indexmiete ab oder einen mit Vergleichsmiete. Beides geht nicht.
Vorteile und Nachteile
Indexmiete Vorteile
Indexmiete hat für Vermieter mehrere Vorteile. Erstens: Die Verbraucherpreise (also die Inflationsrate) steigen stetig, mal mehr, mal weniger, aber sie steigen. Durch die Bindung der Miethöhe an den Preisindex können Vermieter also auch langfristig mit steigenden Mieteinnahmen rechnen. Zweitens: Mit einem Indexmietvertrag kann die Kappungsgrenze umgangen werden. Drittens: Einmal vereinbart hat ein Indexmietvertrag dauerhaft Gültigkeit und gibt Rechtssicherheit.
Indexmiete Nachteile
Obwohl die Mieteinnahmen stets steigen und ein Wertverlust durch die Anpassung an die Inflationsrate vermieden wird, kann Indexmiete auch klare Nachteile für Vermieter haben. Erstens: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete spürbar an, sind die Steigerungen vergleichsweise gering. Zweitens: Modernisierungsmaßnahmen können nur in wenigen Ausnahmen auf die Miete umgelegt werden. Als Vermieter hat man mit dieser Vertragsform dann kaum Spielraum. Drittens: Zwar ist es eher unwahrscheinlich, doch sollte der Preisindex sinken, müsste auch die Miete gesenkt werden.
Zusammenfassung Indexmiete
- Die Klausel zur Indexmiete muss im Mietvertrag stehen.
- Die Klausel nennt den VPI als Bezugsgrundlage.
- Es muss dargelegt sein, dass bei sinkendem VPI auch die Miete sinken kann.
- Eine Mieterhöhung ist max. einmal jährlich möglich.
- Die Mieterhöhung muss schriftlich ankündigt und die Berechnung detailliert aufgeführt sein.
- Die neue Miete ist als genaurn Geldbetrag in Euro genannt.
- Indexmiete erlaubt keine weiteren Mieterhöhungen.
