Einspruch Grundsteuer: Ablauf und Risiko

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Ablauf und Risiko beim Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Infos, Video und hilfreiche Links.

Nach der Grundsteuererklärung ist vor dem Grundsteuerwertbescheid! Immobilien-Eigentümer, die die Grundsteuererklärung bereits abgeben haben, bekommen jetzt Post vom Finanzamt: den neuen Grundsteuerwert-Bescheid und den neuen Grundsteuermessbescheid.

Grundsteuerwert ist maßgeblich für die Höhe der Grundsteuer

Der Grundsteuerwert ersetzt zukünftig den bislang geltenden Einheitswert, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Ermittlung des neuen, individuellen Grundsteuerwerts ist das Kernstück der aus dem Urteil resultierenden Grundsteuerreform.

Der neue Grundsteuerwert in dem Bescheid basiert auf den Angaben in der Grundsteuererklärung und ist maßgeblich für die Höhe der Grundsteuer, die ein Eigentümer ab 2025 für seine Immobilie zahlen muss. Zusammen mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl berechnet das Finanzamt daraus den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert und ergibt den Betrag der Grundsteuer. 

Blau= zuständig ist das Finanzamt / Grün= zuständig ist die Kommune      Quelle: Finanzverwaltung NRW

So wird die neue Grundsteuer berechnet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert:      ermittelt das Finanzamt anhand der Grundsteuererklärung 
Steuermesszahl:        ist gesetzlich festgelegt
Hebesatz:                    legt die Stadt bzw. Gemeinde fest

„Grundsteuerwert wird in vielen Fällen zu hoch berechnet sein“

Eigentümer sollten also den Grundsteuerwertbescheid genau prüfen. Denn der Grundsteuerwert bestimmt zukünftig nicht nur die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Sondern der Grundsteuerwertbescheid gilt als Grundlagenbescheid und stellt die Basis für weitere Bescheide wie den späteren Grundsteuerbescheid dar.

Legen Sie als Eigentümer jetzt keinen Einspruch gegen einen fehlerhafte Bewertung Ihrer Immobilie ein, können Sie diese Basiswerte später nicht mehr anfechten. Der renommierte Steuerberater Oliver Hagen aus Berlin rät in einem Interview mit SpiegelOnline (+) sogar allen, die den neuen Grundsteuerwertbescheid erhalten, sofort Einspruch dagegen einzulegen. Er ist überzeugt: „Der Grundsteuerwert wird in vielen Fällen zu hoch berechnet sein.“

Probleme: Kernsanierung, Wohnfläche, Bodenrichtwert

Strittig findet der Steuerexperte bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts beispielsweise, wie sich eine Kernsanierung auf den Wert eines Hauses auswirkt. Ein Haus, das grundlegend saniert wurde, bewertete die Grundsteuer als Neubau, egal wie alt es tatsächlich sei. „Aber welche Baumaßnahmen bewertet man als Kernsanierung?“, fragt Hagen. Dazu gäbe es keine klaren Richtlinien. 

Er vermutet zudem, dass die meisten Eigentümer bei der Berechnung der Wohnfläche der Immobilie zu nachteiligen Ergebnissen kommen. „Acht von zehn Eigentümern werden ahnungslos mehr Quadratmeter angeben, als sie eigentlich müssten, was zu höherer Grundsteuer führt.“ Problematisch findet Hagen zudem Unschärfen beim Bodenrichtwert, der besonders in ländlichen Gegenden zu viele Flächen als Bauland bewerte obwohl diese dafür gar nicht nutzbar seien.

Eigentümer-Verband plant Musterklage

Der Eigentümerverband Haus & Grund plant inzwischen sogar eine Mus­ter­kla­ge ge­gen das Bundes-Grund­steu­er­mo­dell. Als Begründung nennt der Verband die Bodenrichtwerte und die Miettabellen. Beides möchte der Verband gerichtlich überprüfen lassen. Da die Werte nicht isoliert angefochten werden können, soll sich die Klage gegen das Bundesmodell insgesamt richten. Für das Mus­ter­ver­fah­ren sucht Haus & Grund nach ge­eig­ne­ten Fäl­len. Ei­gen­tü­mer kön­nen sich un­ter grund­steu­er@hau­sund­grund-sach­sen.de beim Verband melden.

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Einspruch kann auch negative Folgen haben

Zu mehr Zurückhaltung rät dagegen der Verband Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen. Er erklärt auf seiner Webseite, dass eine Musterklage gegen das gesamte Modell nur für bestimmte Eigentümer Verbesserungen bringen könnte. Denn wäre die Klage erfolgreich und würden die Lage oder das Alter eines Gebäudes keine Rolle mehr für den Grundsteuerwert spielen, wäre das für Eigentümer von älteren Gebäuden oder Grundstücken in niedrigpreisigen Lagen eher nachteilhaft.

Zudem weist warnt der Verband darauf hin, dass ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid zu einer genauen Überprüfung des gesamten Bescheids durch das Finanzamt führt. Nicht selten entdeckten die Beamten dabei andere Fehler, die sich dann negativ auswirken könnten.

Grundsteuerwertbescheid prüfen

Wenn Sie vom Finanzamt die neuen Bescheide, den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid erhalten haben, sollten Sie die Angaben darin genau überprüfen. Immerhin sind in Deutschland bis zu 30 Prozent der Steuerbescheide fehlerhaft. Und wie bereits oben ausgeführt: der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid, der die Höhe der Grundsteuer ab 2025 maßgeblich bestimmt. Wenn Sie in zwei Jahren den neuen Steuerbescheid erhalten, ist es zu spät!

Naturgemäß sind Steuerbescheide für Laien ein nahezu undurchschaubarer Dschungel von Zahlen. Aber auch für Ungeübte ist eine genaue Überprüfung der Zahlen und Werte im Bescheid machbar. 

Das folgende Video eines Immobilieninvestors  erklärt kompetent, anschaulich und verständlich, wo und wie Eigentümer die Zahlen im Grundsteuerwertbescheid Schritt für Schritt auf ihre Richtigkeit überprüfen können. Als Beispiel dient der Bescheid für eine Eigentumswohnung in Berlin.

So legen Sie den Einspruch Grundsteuerwertbescheid ein 

Gründe für Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

Wirksame Gründe für einen Einspruch gegen einen Steuerbescheid sind:

  • Fehler, die das Finanzamt im Bescheid gemacht hat, bspw. beim Bodenrichtwert oder
  • fehlerhafte Werte, die Sie in der Grundsteuererklärung gemacht haben, bspw. bei der Wohnfläche.

 

Ein Monats-Frist einhalten

Wenn Sie gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen wollen, müssen Sie zügig handeln. Denn der Bescheid ist ein sogenannter Feststellungsbescheid, für den die gleichen Fristen gelten wie für andere Steuerbescheide. Diese Frist beträgt einen Monat nach Erhalt des Bescheides und beginnt drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Der Einspruch muss also nach (Datum des Bescheides + 3 Tage) beim Finanzamt vorliegen.

Einspruch schriftlich einlegen

Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ist kostenlos und muss schriftlich erfolgen. Telefonisch können Sie keinen Einspruch einlegen. Haben Sie die Erklärung via ELSTER eingegeben, können Sie den Einspruch dort elektronisch einlegen. Ansonsten ist ein formloser Einspruch in schriftlicher Form per Post, Fax oder E-Mail möglich. Sie können auch beim zuständigen Finanzamt persönlich vorstellig werden und dort Ihren Einspruch gegen den Bescheid als Niederschrift aufnehmen lassen und unterschreiben.

Notwendige Angaben im Einspruch Grundsteuerbescheid

Für den Einspruch gibt es keine fertigen Papier-Formulare. Sie können also das Schreiben selbst aufsetzen. Folgende Angaben müssen darin enthalten sein:

  • Ihr Name und Adresse, ggf. auch der Ehegatten
  • Steuernummer und Aktenzeichen
  • Name und Adresse des Finanzamtes
  • Betreff: Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid vom (Datum des Bescheides)
    Adresse der Immobilie
  • Anrede,
    hiermit lege ich Einspruch gegen den oben genannten Grundsteuerwertbescheid ein.
  • Gründe nennen
  • Unterschrift

Was passiert nach dem Einspruch Grundsteuerwertbescheid?

Zustimmung, Ablehnung, Verböserung

Nach Ihrem Einspruch prüft das Finanzamt den Bescheid erneut, und zwar gründlich. Möglich sind dann:

  • Das Finanzamt fordert von Ihnen weitere Angaben oder Unterlagen, um den Bescheid korrekt überprüfen zu können.
  • Das Finanzamt stimmt Ihrem Einspruch zu und stellt Ihnen einen neuen, veränderten Bescheid aus.
  • Das Finanzamt findet keinen Fehler. Es lehnt den Einspruch ab und fordert Sie auf, den Einspruch zurückzunehmen. Sollten Sie mit der Ablehnung des Einspruchs nicht einverstanden sein, übernimmt die Rechtsbehelfsstelle den Vorgang und prüft noch einmal. Wenn Sie auch hier nicht zu einer Einigung kommen, ergeht eine Einspruchsentscheidung. Dagegen können Sie sich noch gerichtlich wenden, was allerdings Kosten verursacht.
  • Das Finanzamt stellt einen neuen Bescheid aus, der aber belastender für Sie ausfällt als der ursprüngliche (Verböserung). In diesem Fall können Sie den Einspruch zurücknehmen.

 

Risiko Verböserung

Bei einem Einspruch überprüft das Finanzamt noch einmal alle Angaben und Zahlen genau. Möglicherweise entdecken die Sachbearbeiter, dass ganz andere Angaben oder Werte nicht korrekt waren. Ergibt sich dann ein schlechterer Bescheid, also müssten Sie dann plötzlich mehr zahlen, bezeichnet man das als Verböserung.
Eine drohende Verböserung muss Ihnen das Finanzamt VORAB mitteilen. Grundsätzlich dürfen Sie den Einspruch dann wieder zurücknehmen (§ 362 AO), und die Verböserung tritt nicht ein. Es gilt dann der ursprüngliche Bescheid, der rechtskräftig wird. 

Einspruch Grundsteuer Risiko

Das Risiko, dass ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid negative Auswirkungen hat, ist also überschaubar. Dennoch sollte Ihnen klar sein, dass Sie sich mit einem Einspruch auf jeden Fall mehr Arbeit verschaffen. Sie müssen das Schreiben aufsetzen und rechtzeitig abschicken, bei Nachfragen des Finanzamtes folgen weitere Papiere, Unterlagen oder Angaben, die Sie beibringen müssen. Kommen Sie am Ende zu keiner Einigung und wollen Sie vor Gericht gehen, entstehen Ihnen Kosten für einen Rechtsanwalt usw. 

Ablauf bis zur neuen Grundsteuer

Bis zum 31. Januar 2023 geben alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung ab. 

Basierend auf den Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das zuständige Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Zusammen mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl berechnet das Finanzamt daraus den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide erhalten Eigentümer in der Regel zusammen in einem postalisch zugestellten Brief. Dies soll bis spätestens Mitte 2024 für alle erfolgen.
Ab Mitte 2024 wollen die Kommunen ihre neuen Hebesätze festlegen.
Ab 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Werte berechnet und Eigentümer sollen dann erstmals ihre neuen Grundsteuerbescheide von der Kommune erhalten.

Ablauf nach Abgabe der Grundsteuererklärung
Grundsteuermessbetrag

Quelle: Finanzverwaltung NRW

Hier finden Sie mehr Informationen und Hilfe

Die Finanztip Stiftung hat einen informativen und ausführlichen Artikel zum Grundsteuerwertbescheid erstellt, der frei zugänglich ist. Detailliert und fachkundig erläutert der Text, wie Sie den Grundsteuerwertbescheid Schritt für Schritt überprüfen.

Wie Sie Einspruch gegen einen Grundlagenbescheid erheben, können Sie beispielsweise auf den Seiten der Finanzverwaltungen nachlesen:

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