Wohnflächenberechnung: Wohnungsgröße richtig messen

Vermieten

Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ist relevant für Miete und Betriebskosten. Je nach Mess-Methode zählen Räume bei der Wohnflächenberechnung voll zur Wohnfläche oder nicht. Wie gemäß Rechtslage korrekt gemessen wird.

Wie viele Quadratmeter Wohnfläche hat eine Wohnung? Welche Zimmer, Nebenräume und sonstige Flächen fließen bei einer korrekten Wohnflächenberechnung ein, welche nicht? Und was für Konsequenzen haben falsche Angaben bei der Wohnungsgröße im Mietvertrag?

Wie die Wohnfläche einer Wohnung ermittelt wird, hängt davon ab, wann der Mietvertrag geschlossen wurde. Bei Mietverträgen ab dem 01.01.2004 gilt für die korrekte Bemessung der Wohnfläche die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Davor war auch eine Wohnflächenberechnung gemäß der DIN-Norm 277 erlaubt. Beide Methoden können zu erheblich abweichend Ergebnissen bei der Wohnflächenberechnung kommen.

Einfach, rechtssicher & digital vermieten!

9,99€/Monat

Wir helfen dir in ein sorgenfreies Vermieterleben: mit Vermieter+ von SmartMiete hast du uneingeschränkten Zugriff auf viele hilfreiche und zeitsparende Funktionen und Dienste rund ums Vermieten.

Mietverträge mit digitaler Unterschrift oder PDF
Einfache Vorbereitung der Nebenkostenabrechnung
Übergabeprotokolle mit Bildern und Text
Zahlreiche Vorlagen und Musterbriefe
Persönliche Kundenberatung (Telefon, E-Mail, Chat)
Und vieles mehr …

Bedeutung der Wohnfläche

Die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl einer Wohnung ist erstens für die Ermittlung der monatlichen Miete überaus relevant. Zweitens ist sie bei der jährlichen Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten von erheblicher Bedeutung. Denn dabei werden basierend auf der Quadratmeterzahl der Wohnung die Wasser- und Heizkosten umgelegt. Je größer die jeweilige Wohnfläche ist, umso höher sind auch die Kosten. Drittens: In den meisten Bundesländern wird die Quadratmeterzahl der Wohnfläche bei der Grundsteuererklärung abgefragt und fließt als ein Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer ein.

Oder beim Kauf einer Wohnung: Jeder Quadratmeter erhöht den Kaufpreis. Auch bei Versicherungen und Energiekosten spielt die korrekte Wohnflächenberechnung eine Rolle. Nicht zuletzt fließt die Wohnungsgröße in amtliche Statistiken ein. So wird sie auch im Zensus 2022 Fragebogen abgefragt.

Methoden der Wohnflächenberechnung

Bei Neuabschlüssen gilt für Mietverträge seit dem 01.01.2004 grundsätzlich die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist zudem für Gebäude, die nach dem 01.01.2004 gebaut wurden rechtsverbindlich. Ebenso gilt sie uneingeschränkt für öffentlich geförderten Wohnraum. Wichtig: Die WoFlVI gilt auch für die Bemessung der Wohnfläche für die Angaben in der Grundsteuerklärung 2022.

In frei finanziertem Wohnraum kann die Wohnflächenberechnung alternativ nach der DIN-Norm 277 erfolgen. Diese Methode muss explizit im Mietvertrag stehen, sonst gilt die Wohnflächenverordnung. Wichtig: Nennt der Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode und kommt es zum Streitfall, wenden Gerichte grundsätzlich die Wohnflächenverordnung an.

Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)“ führt detailliert auf, welche Räume und Flächen für die Wohnflächenberechnung relevant sind.

Bei der Wohnflächenberechnung gemäß WoFlV zählt die Grundfläche der relevanten Räume entweder zu 100 Prozent oder je nach Beschaffenheit zu 50 oder 25 Prozent mit. Wichtig: Räume, die außerhalb der eigentlichen Wohnung liegen, werden nicht mitgezählt (s.u.)

Zur Wohnfläche gem. WoFlV zählen:

100 Prozent: Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern und zwar in allen Räumen. Also Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, im Bad und Toilette, in der Küche, im Flur und Kammern sowie beheizten Wintergärten.
50 Prozent: Raumteile, die zwischen 1 und 2 Metern hoch sind, sowie unbeheizte Wintergärten, auch die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen.
25 Prozent: Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Bei besonderer Ausstattung können deren Fläche auch zu 50 Prozent anrechenbar sein.

Nicht zur Wohnfläche zählen:

Räume außerhalb der Wohnung: Hausflure, Keller, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum oder Garage.
Raumteile (Nischen etc.): mit einer Höhe unter 100 Zentimeter (1 Meter).

Die Wohnflächenverordnung im Wortlaut: Wohnflächenverordnung (WoFlV) bei Gesetze im Internet

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Bei der Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 entspricht die Grundfläche einer Wohnung auch der Wohnfläche. Dabei ist es unerheblich, wie hoch ein Raumteil (beispielsweise unter Dachschrägen oder Treppen) ist. Die Fläche wird zu 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Auch Kellerräume, Heizungsräume und Garagen, ebenso Terrassen, Balkone und Wintergärten zählen voll zur Wohnfläche.

Kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll

Fotouploads, Checklisten, digitale Unterschriften – mit dem kostenlosen Wohnungsübergabeprotokoll von Smartmiete kannst du den Zustand der Wohnung präzise dokumentieren, optimiert für Smartphone und Tablet.

10-Prozent-Regel gilt nicht mehr

Früher konnte die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegeben um bis zu zehn Prozent abweichen. Gerichte haben solche Ungenauigkeiten bis 2015 noch toleriert. Doch seit einem BGH-Urteil im Jahr 2014 (AZ BGH VIII ZR 266/14) gilt diese „10-Prozent-Regel“ nicht mehr. Seitdem ist beispielsweise für Mieterhöhungen oder die Betriebskostenabrechnung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Abweichungen berechtigen zur Mietminderung

Ist im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche in Quadratmetern genannt, kann eine größere Abweichung davon Mieter zur Mietminderung berechtigen. Beispiel: Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete sowie Betriebskosten zurückfordern. Und das sogar drei Jahre rückwirkend. Auch für die Hausratversicherung des Mieters ist es wichtig, die richtige Wohnfläche anzugeben. Sonst drohen im Schadensfall finanzielle Verluste.

Zusammenfassung Wohnflächenberechnung

Für die Ermittlung der Wohnfläche gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Methoden.
Die von Gerichten angewandte Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung – WoFlV, bei der bestimmte Räume und Raumteile gar nicht oder anteilig mitzählen und
die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 bei die Grundfläche nahezu aller Räume und Raumteile voll mitzählt und die zwingend im Mietvertrag genannt sein muss.
Abweichungen zwischen den Angaben im Mietvertrag zur tatsächlichen Wohnungsgröße können Mieter zur Mietminderung berechtigen.