Ein Staffelmietvertrag ist das Instrument, mit dem Vermieter Mieterhöhungen langfristig planbar machen — ohne jedes Mal eine gesonderte Begründung liefern zu müssen. 2026 gewinnt er zusätzlich an Attraktivität: Die geplante Mietrechtsreform (Mietrecht II) sieht für die Indexmiete in bestimmten Gebieten einen Dämpfungsmechanismus vor, während die Staffelmiete inhaltlich unberührt bleibt. Wer die rechtlichen Voraussetzungen kennt und einhält, profitiert von einem der einfachsten Mieterhöhungsinstrumente im deutschen Mietrecht.
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Was ist ein Staffelmietvertrag?
Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Kaltmiete für bestimmte Zeiträume von vornherein in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird (§ 557a Abs. 1 BGB). Die Erhöhungen treten automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt in Kraft — ohne dass der Vermieter ein gesondertes Mieterhöhungsverlangen stellen oder der Mieter zustimmen muss.
Rechtliche Voraussetzungen für einen wirksamen Staffelmietvertrag
1. Schriftform mit Unterschriften
Staffelmiete muss schriftlich vereinbart und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Eine E-Mail genügt nicht. Fehlt die Schriftform, ist die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam.2. Beträge in Euro — keine Prozentangaben
Im Vertrag muss für jede Staffel entweder die neue Gesamtmiete oder der Erhöhungsbetrag in einem genauen Eurobetrag ausgewiesen sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Prozentuale Angaben wie „die Miete steigt jährlich um 3 %“ sind unwirksam — ebenso pauschale Formulierungen wie „angemessene Erhöhung“.
Korrekt: „Ab dem 01.06.2027 beträgt die Nettokaltmiete 1.050 Euro.“
Unwirksam: „Die Miete erhöht sich ab dem zweiten Mietjahr um einen angemessenen Betrag.“
3. Erste Staffel frühestens nach einem Jahr
Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses eintreten. Im ersten Mietjahr bleibt die Miete zwingend unverändert.4. Jede Staffel dauert mindestens 12 Monate
Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Kürzere Staffeln sind unwirksam. Längere Staffeln — z. B. zwei oder drei Jahre — sind ausdrücklich erlaubt und in der Praxis häufig.5. Keine Mieterhöhung während der Laufzeit
Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen: keine Erhöhung auf Basis der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und keine Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559 bis 559b BGB). Betriebskostenanpassungen nach § 560 BGB werden davon nicht erfasst und bleiben möglich (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Wichtig für Vermieter: Wer Modernisierungen plant, sollte das vor Abschluss eines Staffelmietvertrags tun oder genau kalkulieren, dass während der Laufzeit keine Modernisierungsumlage möglich ist.Staffelmiete und Mietpreisbremse
Das ist der häufigste Fehler bei Staffelmietverträgen.
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern nach § 557a Abs. 4 BGB für jede einzelne Mietstaffel. Das bedeutet:
- In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Ausgangsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegen.
- Für jede weitere Staffel gilt: Die neue Miete darf zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Staffel die dann gültige ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen — gemessen an der dann gültigen Vergleichsmiete, nicht an der zum Vertragsschluss. Die gesetzlichen Ausnahmen (z. B. höhere Vormiete, umfassende Modernisierung, Neubau; §§ 556e, 556f BGB) gelten auch hier.
Das kann dazu führen, dass vereinbarte Staffeln nachträglich zu hoch sind und reduziert werden müssen. Da die Mietpreisbremse für jede Staffel gilt, kann der Mieter auch bei jeder Staffel Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen (§ 557a Abs. 4 BGB; vgl. BGH, Urt. v. 12.07.2023, Az. VIII ZR 60/22, zur Verjährung dieses Auskunftsanspruchs bei Staffelmiete).
In Gebieten ohne Mietpreisbremse gibt es diese 10 %-Grenze nicht. Hier gilt nur: Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum aus, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 WiStG). Ab etwa 50 % kommt Mietwucher (§ 291 StGB) in Betracht. Dieser Straftatbestand setzt zusätzlich voraus, dass der Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausnutzt.
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Staffelmiete und Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze gilt bei Staffelmietverträgen nicht. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt bei regulären Mieterhöhungen den Anstieg innerhalb von drei Jahren auf 20 % (oder 15 % in angespannten Märkten). Bei der Staffelmiete findet diese Grenze ausdrücklich keine Anwendung — die Staffeln können die Kappungsgrenze überschreiten.
Laufzeit: Keine gesetzliche Obergrenze
§ 557a BGB enthält keine Vorgaben zur maximalen Laufzeit. Vermieter können Staffeln für 3, 5, 10 oder mehr Jahre vereinbaren — solange alle formalen Anforderungen eingehalten werden und die Mietpreisbremse beachtet wird.
Kündigungsausschluss — maximal 4 Jahre
Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Das schafft Planungssicherheit und reduziert Fluktuation. Nach Ablauf des Ausschlusses gilt wieder die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Achtung: Die vier Jahre laufen ab Abschluss der Vereinbarung — nicht ab dem ersten Staffelschritt.
Beispiel: Korrekte Staffelmiete
Staffelmietvertrag ab 01.07.2027, Nettokaltmiete zu Beginn: 950 Euro.
| Ab Datum | Nettokaltmiete |
|---|---|
| 01.07.2027 (Vertragsbeginn) | 950,00 € |
| 01.07.2028 | 990,00 € |
| 01.07.2029 | 1.030,00 € |
| 01.07.2030 | 1.070,00 € |
Was passiert nach Ablauf der letzten Staffel?
Nach der letzten vereinbarten Staffel läuft das Mietverhältnis einfach weiter — aber die Staffelvereinbarung ist ausgeschöpft. Weitere Mieterhöhungen sind nur noch über das reguläre Verfahren nach § 558 BGB möglich. Alternativ können die Parteien einvernehmlich eine neue Staffelmietvereinbarung abschließen.
Staffelmiete vs. Indexmiete 2026
Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Das geplante Mietrecht II (Kabinettsbeschluss 29.04.2026, noch nicht verabschiedet) sieht einen Dämpfungsmechanismus vor: Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %, soll nur die Hälfte des übersteigenden Teils berücksichtigt werden. Bei 5 % Inflation wäre also eine Erhöhung um 4 % möglich. Das soll nur in Gebieten gelten, die die Länder per Rechtsverordnung festlegen.
Die Staffelmiete ist von dieser Änderung inhaltlich nicht betroffen — die Dämpfung gilt ausschließlich für § 557b BGB, nicht für § 557a BGB. Der Entwurf enthält für die Staffelmiete lediglich eine Folgeänderung: Während der Laufzeit wird zusätzlich eine Erhöhung nach § 559e BGB (Heizungstausch) ausdrücklich ausgeschlossen. Für Vermieter, in deren Region eine solche Verordnung kommen könnte, kann die Staffelmiete 2026 damit die planbarere Wahl sein — vorausgesetzt, die Mietpreisbremse lässt ausreichend Spielraum.
Vorteile der Staffelmiete für Vermieter
- Kein Verwaltungsaufwand: Erhöhungen treten automatisch in Kraft, kein gesondertes Mieterhöhungsverlangen nötig
- Kein Begründungsaufwand: Weder Mietspiegel noch Vergleichswohnungen müssen benannt werden
- Kappungsgrenze gilt nicht: Staffeln können die 20 %/15 %-Grenze überschreiten
- Planungssicherheit: Mietentwicklung ist für beide Seiten langfristig transparent
- Bis zu 4 Jahre Kündigungsausschluss möglich → geringere Fluktuation
- Von der geplanten Indexmieten-Dämpfung (Mietrecht II) nicht betroffen
Nachteile der Staffelmiete für Vermieter
- Keine Modernisierungsumlage während der Laufzeit
- Mietpreisbremse gilt für jede Staffel: Nicht nur die Ausgangsmiete, sondern auch alle späteren Staffeln müssen die 10 %-Grenze einhalten (vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen)
- Weniger Flexibilität: Bei sehr langen Laufzeiten kann eine ungünstige Marktentwicklung dazu führen, dass die Staffeln unter der erzielbaren Marktmiete liegen
- Mieter können abgeschreckt werden: Vorab vereinbarte automatische Erhöhungen sind für manche Mieter unattraktiv
Checkliste Staffelmietvertrag
- Schriftform mit Unterschrift beider Parteien
- Alle Staffeln als genaue Eurobeträge angegeben (nicht prozentual)
- Erste Erhöhung frühestens 12 Monate nach Vertragsbeginn
- Jede Staffel gilt mindestens 12 Monate
- Mietpreisbremse geprüft: Gilt sie hier? Dann 10 %-Grenze für jede Staffel einhalten (Ausnahmen prüfen)
- Modernisierungsplanung abgeklärt: Keine Modernisierungsumlage während Staffellaufzeit möglich
- Kündigungsausschluss: Maximal 4 Jahre, ab Vertragsschluss
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
-
- § 557a BGB — Staffelmiete: Voraussetzungen, Mindestdauer, Kündigungsausschluss, Mietpreisbremse
- § 557b BGB — Indexmiete
- § 560 BGB — Veränderungen von Betriebskosten (zulässig auch während Staffellaufzeit)
- BGH, Urteil vom 15.02.2012 — Az. VIII ZR 197/11 — Teilnichtigkeit bei fehlerhaft formulierten Staffeln; Eurobeträge zwingend
- BGH, Urteil vom 12.07.2023 — Az. VIII ZR 60/22 — Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB bei Staffelmiete; Mietpreisbremse gilt für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB)
- Bundestag-Drucksache 21/6807 — Regierungsentwurf Mietrechtspaket II (Kabinettsbeschluss 29.04.2026, erste Lesung 09.07.2026, Anhörung im Rechtsausschuss 14.10.2026, noch nicht in Kraft)
Rechtsstand: November 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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