Staffelmietvertrag: Vorteile und Nachteile der geplanten Mieterhöhung

staffelmiete

Ein Mietvertrag mit automatischer Mieterhöhung – das ist ein Staffelmietvertrag. Vermieter sparen damit Verwaltungsaufwand und sichern eine steigende Rendite. Trotzdem hat die Staffelmiete auch Nachteile.

Was ist ein Staffelmietvertrag? Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem regelmäßige Mieterhöhungen von Anfang an vereinbart sind. Das bedeutet: Im Mietvertrag steht in exakten Zahlen und Zeiträumen, welche Kaltmiete in den folgenden Jahren ab wann fällig ist.  Aber: Weitere Mieterhöhungen, beispielsweise wegen Modernisierung, sind bei einem Staffelmietvertrag ausgeschlossen. Die gesetzliche Grundlage für die Staffelmiete bildet §557a BGB.

Übersicht: Staffelmiete

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Staffelmietvertrag rechtssicher gestalten

Für einen rechtswirksamen Staffelmietvertrag gilt:

Schriftlich vereinbaren
Staffelmiete erfordert die Schriftform. Vermieter und Mieter müssen unterschreiben. Eine einfache E-Mail reicht nicht.

Höhe der Ausgangsmiete
Die Ausgangsmiete darf bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Erste Staffel frühestens nach einem Jahr
Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn erfolgen. Im ersten Mietjahr darf sich die Miete also nicht erhöhen.

Staffel muss 12 Monate dauern
Jede Staffel muss mindestens ein Jahr dauern. Zwischen den Erhöhungen muss die Miete also ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Staffeln sind unwirksam.

Form im Mietvertrag
Wichtig für Vermieter, die selbst den Mietvertrag erstellen: Im Staffelmietvertrag müssen die jeweiligen Mieten in exakten Geldbeträgen genannt sein. Prozentuale oder pauschale Angaben sind unwirksam. Bedeutet: Aufgeführt wird die jeweilige, neue Kaltmiete in genauen Eurobeträgen.

Staffelmietvertrag Laufzeit

Kündigungsfristen im Staffelmietvertrag

Für den Staffelmietvertrag gelten die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Erlaubt ist aber auch, eine Kündigung durch Mieter bis zu einer Dauer von vier Jahren auszuschließen. Innerhalb dieser Frist können Mieter das Mietverhältnis nur mit einem außerordentlichen Kündigungsgrund beenden. Nach Ablauf der vier Jahre gilt wieder die übliche Dreimonatsfrist.

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Staffelmietvertrag Beispiel

Beispiel für eine korrekte Staffelmiete in Ein-Jahres-Schritten, wie sie im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden kann.

Beispiel 
Der Staffelmietvertrag beginnt am 01.06.2022. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro.

1. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2023 auf 1.050 Euro.

2. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2024 auf 1.100 Euro.

3. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2025 auf 1.150 Euro.

Mieterhöhungen bei Staffelmiete

Mieterhöhung einmal jährlich möglich

Wie hoch dürfen Mieten im Staffelmietvertrag ansteigen?

Staffelmietvertrag

Mieterhöhung nach Modernisierung

Weitere Mieterhöhungen, beispielsweise nach Modernisierungen, sind bei Staffelmietverträgen ausgeschlossen. Und ist der Staffelmietvertrag abgelaufen, also die letzte im Mietvertrag vereinbarte Staffel erreicht, sind Mieterhöhungen nicht mehr ohne weiteres möglich (s.u.).

Staffelmiete und Mietenregulation

Staffelmiete und Mietpreisbremse

Staffelmiete und Kappungsgrenze

Mieterhöhung nach Ablauf

Nach Ablauf der Staffeln sind bei weiterlaufendem Mietvertrag Mieterhöhungen nur noch mit Hilfe der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Wenn der Mieter zustimmt, kann erneut eine Staffelmiete mit zukünftigen Staffeln vereinbart werden.

Vorteile und Nachteile

Staffelmiete Vorteile

Die Vorteile eines Staffelmietvertrages sind klar ersichtlich: Ohne großen Verwaltungsaufwand können Vermieter dafür sorgen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig und verlässlich steigen. Das spart Verwaltungsaufwand, denn eine normale Mieterhöhung muss korrekt begründet, berechnet und danach zugestellt werden etc. etc. Zudem können Mieter bis zu vier Jahren an die Wohnung gebunden werden, was Fluktuation und damit verbundene Aufwände minimiert. Außerdem ist die Höhe der Miete nicht durch die Kappungsgrenze beschränkt, denn sie gilt bei Staffelmietverträgen nicht.

Staffelmiete Nachteile

Die Nachteile von einem Staffelmievertrag für Vermieter machen sich dann bemerkbar, wenn Modernisierungen anstehen oder mittelfristig geplant sind. Denn weitere Mieterhöhungen, auch nach Modernisierungsmaßnahmen, sind bei Staffelmieten ausgeschlossen. Und: Wenn die Staffelvereinbarungen abgelaufen sind, sind Mieterhöhungen danach nicht mehr ohne weiteres möglich. Nicht zu vergessen: Aus Mietersicht sind regelmäßige Mieterhöhungen als Vertragsbestandteil wenig attraktiv und könnte sie daher abschrecken. 

Zusammenfassung Staffelmiete

  • Schriftform mit Unterschriften erforderlich
  • Keine Mieterhöhung im ersten Jahr
  • Erste Staffel beginnt frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn
  • Jede Staffel muss mindestens ein Jahr dauern
  • Mietbeträge in exakten Geldbeträgen angeben
  • Mindestmietdauer maximal vier Jahre
  • Keine sonstigen Mieterhöhungen bei Staffelmiete möglich
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