Die Schlüsselübergabe ist mehr als eine Formalität. Was beim Einzug im Übergabeprotokoll steht — oder fehlt — entscheidet am Ende des Mietverhältnisses darüber, wer für Schäden und Renovierungen aufkommen muss. Wer jetzt nicht aufpasst, zahlt später.
Vorbereitung: Was Mieter vor dem Termin wissen sollten
Mietvertrag lesen: Was steht darin zum Zustand der Wohnung bei Übergabe? Wurde „frisch renoviert“ oder „im renovierten Zustand“ vereinbart, muss die Wohnung genau so übergeben werden. Prüfen Sie auch die Schönheitsreparaturklausel — viele sind unwirksam.
Termin früh ansetzen: Finden Sie bei der Begehung Mängel, hat der Vermieter noch Zeit, diese vor dem eigentlichen Einzug zu beheben. Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass die Wohnung pünktlich zum Mietbeginn zur Verfügung steht — auch wenn dieser auf einen Sonn- oder Feiertag fällt.
Zeugen mitbringen: Bringen Sie jemanden mit. Notizen über festgestellte Mängel oder mündliche Absprachen haben mit Zeugensignatur mehr Beweiskraft.
Ausrüstung: Smartphone für Fotos, ggf. Taschenlampe für dunkle Ecken und Keller.
Das Übergabeprotokoll — Ihr wichtigstes Dokument
Beim Einzug erstellen Vermieter und Mieter gemeinsam das Wohnungsübergabeprotokoll. Es dokumentiert präzise den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel.
Für Mieter ist es entscheidend: Hat ein Mieter die Wohnung bei der Übergabe als mängelfrei bestätigt, muss er später auftauchende Mängel selbst beweisen (LG Düsseldorf, Az. 10 U 64/02). Unterschreiben Sie deshalb nichts, womit Sie nicht einverstanden sind — und sorgen Sie dafür, dass alle Mängel schriftlich festgehalten werden.
So gestalten Sie das Protokoll aktiv mit:
- Schauen Sie genau hin und sprechen Sie jeden Mangel an
- Bestehen Sie darauf, dass Beanstandungen exakt beschrieben werden
- Lassen Sie nichts mit Formulierungen wie „leichte Gebrauchsspuren“ abtun, wenn es sich um echte Schäden handelt
- Machen Sie Fotos von jedem Mangel — mit Zeitstempel
- Lesen Sie das fertige Protokoll vor der Unterschrift vollständig durch
Checkliste: Was bei der Begehung zu prüfen ist
Wände, Decken, Tapeten
Wie gut ist der Anstrich? Sind Tapeten ordentlich verklebt oder wellig? Gibt es Feuchtigkeitsflecken an der Decke? Rücken Sie Möbel von der Wand — schauen Sie dahinter auf Schimmelecken.
Böden
Kratzer, Verfärbungen oder Beschädigungen in Parkett, Teppich oder Fliesen? Im Protokoll vermerken, Fotos machen. Werfen Sie einen Blick unter Teppiche und Bodenbeläge.
Türen und Fenster
Türen und Klinken auf Beschädigungen prüfen. Schließen alle Fensterflügel ordentlich? Auch ein kleiner Sprung im Glas gehört ins Protokoll. Wie ist der Lackanstrich auf Rahmen und Fensterbänken?
Badezimmer
Badewanne, Waschbecken, Heizkörper: Farbe abgeplatzt, Sprünge im Porzellan? Alle Armaturen testen. Toilette prüfen, Spülung kontrollieren. Bohrlöcher in Kacheln notieren. Fugen auf Schimmel prüfen.
Küche
Herd, Spüle, Schrank darunter, Arbeitsplatte — alles auf Schäden prüfen. Wasserhahn, Herdplatten und Backofen testen.
Heizung
Wenn Heizperiode: Erwärmen sich alle Heizkörper? Thermostate und Heizkostenverteiler unbeschädigt? Wann wurde die Heizungsanlage zuletzt gewartet?
Elektrik
Klingel, Lichtschalter, Steckdosen — alles funktionsfähig? Lage von Sicherungskasten und Stromzähler notieren.
Nebenräume
Keller, Kammern, Dachboden, Garage — bestehen Sie darauf, alle mitvermieteten Räume zu besichtigen.
Balkon / Terrasse
Bauliche Veränderungen des Vormieters? Zustand der Fliesen, Hölzer, Außenanstrich?
Mitvermietete Möbel und Einbauten
Genauer Blick auf Einbauküche und andere mitgemietete Möbel: Wie ist der Zustand? Was genau wird vermietet und in welchem Zustand?
Zählerstände
Zählernummern und -stände von Strom, Gas, Wasser notieren — und die Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper. Zusätzlich fotografieren.
Schlüssel
Alle übergebenen Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller usw.) ausprobieren und im Protokoll aufführen. Bei Verlust müssen Mieter am Mietende Ersatz stellen.
Fotouploads, Checklisten, digitale Unterschriften – mit dem Wohnungsübergabeprotokoll von SmartMiete kannst du den Zustand der Wohnung präzise dokumentieren. Optimiert für Smartphone und Tablet.
Nach der Begehung
Das Protokoll wird noch vor Ort unterschrieben. Lesen Sie es vollständig durch — was Sie unterschreiben, ist bindend. Bewahren Sie Ihr Exemplar gut auf: Sie werden es beim Auszug brauchen. Wohnungsgeberbestätigung nicht vergessen: Die brauchen Sie für die Anmeldung bei der Gemeinde. Falls der Vermieter sie nicht von sich aus übergibt, fragen Sie am Ende des Termins danach. Hier finden Sie eine kostenlose Vorlage.Hinweis für Vermieter
Auch für Vermieter ist ein sorgfältiges Einzugsprotokoll unverzichtbar — es schützt Sie am Ende des Mietverhältnisses bei Streitigkeiten über Schäden und Renovierungen. Mit dem digitalen Wohnungsübergabeprotokoll von SmartMiete erstellen Sie das Protokoll mit Foto-Upload, Checklisten und digitaler Unterschrift direkt am Smartphone — kostenlos.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2003 — Az. I-10 U 64/02 — Beweislast bei nicht im Übergabeprotokoll vermerkten Mängeln
- § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 536 BGB — Mietminderung bei Mängeln
- § 548 BGB — Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
