Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde — er zeigt welche Miete für Wohnungen einer bestimmten Größe, Ausstattung und Lage üblich ist. Gesetzliche Grundlage: § 558c BGB.
Wofür brauchen Vermieter den Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Wer eine Mieterhöhung begründen will, verweist in der Regel auf den Mietspiegel — das ist der einfachste und günstigste Weg. Alternativ sind auch Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zulässig.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
- Einfacher Mietspiegel: Wird von der Gemeinde oder Interessenvertretern erstellt — ohne feste wissenschaftliche Methodik. Er hat vor Gericht Indizwirkung — also eine Orientierung, aber keine Beweiskraft
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Hat vor Gericht die Vermutungswirkung — das heißt die darin genannten Werte gelten als zutreffend, solange das Gegenteil nicht bewiesen wird
Mietspeigelreformgesetz 2021
Seit dem Mietspiegelreformgesetz (Juli 2022 in Kraft) gelten wichtige Änderungen:
- Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen
- Mieter und Vermieter sind auf Anfrage zur Auskunft verpflichtet — wer keine Auskunft gibt, riskiert ein Bußgeld
- Die Datengrundlage wurde von vier auf sechs Jahre erweitert — das glättet kurzfristige Schwankungen
Quellen
- § 558c BGB — Mietspiegel: Erstellung, Inhalt
- § 558d BGB — Qualifizierter Mietspiegel: wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung
- § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mietspiegelreformgesetz — in Kraft seit 1. Juli 2022: Pflicht ab 50.000 Einwohner, Auskunftspflicht, Datengrundlage 6 Jahre
Vergleichsmiete und Mieterhöhung: Grundlagen, Regeln, Fristen
1. Juli 2022
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So wird eine wirksame Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete begründet und formuliert.