Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer auf Basis des Verkehrswerts der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dafür kommen drei Bewertungsverfahren in Frage:
Ertragswertverfahren — das Standardverfahren bei vermieteten Immobilien. Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen (Rohertrag) abzüglich Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Liegt die tatsächliche Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen.
Vergleichswertverfahren — bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Regionen mit ausreichend Vergleichsdaten. Der Wert orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien.
Sachwertverfahren — bei besonderen Immobilien ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsdaten. Basiert auf dem Bodenwert plus dem Bauwert des Gebäudes.
Tipp: Erscheint die Bewertung des Finanzamts zu hoch, können Erben ein Gegengutachten eines zertifizierten Sachverständigen vorlegen. Liegt der gutachterlich ermittelte Wert nachweislich darunter, muss das Finanzamt diesen anerkennen.
Die 10-%-Begünstigung für vermietete Immobilien
Vermietete Wohnimmobilien werden bei der Erbschaftsteuer steuerlich begünstigt: Statt des vollen Verkehrswerts werden nur 90 % des Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Die restlichen 10 % bleiben steuerfrei.
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet sein
- Ein gültiger Mietvertrag muss bestehen
- Gewerblich genutzte Immobilien oder Ferienwohnungen fallen nicht unter diese Regelung
War die Wohnung zum Erbzeitpunkt leer — auch wenn Vermietungsabsicht bestand — entfällt die Begünstigung. Die Vermietungsabsicht kann durch Mietverträge, Makleraufträge oder Inserate belegt werden, reicht für den vollen Abzug aber nicht aus.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Bevor die Erbschaftsteuer berechnet wird, zieht das Finanzamt den persönlichen Freibetrag ab. Dieser hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (und Stiefkinder) | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| Alle anderen (Freunde, unverheiratete Partner) | 20.000 € |
Der Freibetrag gilt pro Erbfall und kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden — bei vorweggenommener Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten) ein wichtiger Planungsaspekt.
Steuersätze nach Steuerklasse
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs:
Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % |
| bis 300.000 € | 11 % |
| bis 600.000 € | 15 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % |
| über 6.000.000 € | 23–30 % |
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 75.000 € | 15 % |
| bis 300.000 € | 20 % |
| bis 600.000 € | 25 % |
| bis 6.000.000 € | 30 % |
| über 6.000.000 € | 35–43 % |
Steuerklasse III (alle anderen — Freunde, unverheiratete Partner, entfernte Verwandte)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 75.000 € | 30 % |
| über 75.000 € | 50 % |
Rechenbeispiel: Kind erbt vermietete Wohnung
Ausgangslage: Ein Kind erbt eine vermietete Wohnung mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro.
- Ansatz 90 % wegen Vermietung: 450.000 € × 90 % = 405.000 €
- Abzug Freibetrag Kind: 405.000 € − 400.000 € = 5.000 €
- Steuersatz Steuerklasse I bis 75.000 €: 7 %
- Erbschaftsteuer: 5.000 € × 7 % = 350 €
Bei einem Verkehrswert von 375.000 Euro fiele gar keine Steuer an: 375.000 × 90 % = 337.500 € — unter dem Freibetrag von 400.000 €.
Besondere Regelungen
Stundung der Steuer (§ 28 ErbStG): Wenn die Erbschaftsteuer nicht sofort gezahlt werden kann — weil das Erbe aus einer Immobilie besteht und keine liquiden Mittel vorhanden sind — kann eine zinsfreie Stundung von bis zu zehn Jahren beantragt werden. Voraussetzung: Die Immobilie wird weiterhin vermietet oder vom Erben selbst genutzt.
Selbstnutzung nach Erbfall: Zieht der Erbe selbst in die geerbte Wohnung ein, entfällt die 10-%-Begünstigung für Vermietung — dafür greift ggf. die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Schulden und Verbindlichkeiten: Noch offene Hypotheken oder Grundschulden auf der geerbten Immobilie können vom Erbschaftsteuerwert abgezogen werden — das reduziert die Steuerlast.
Was Erben konkret tun sollten
- Mietvertrag sicherstellen: Den bestehenden Mietvertrag aufbewahren — er ist Nachweis für die Steuerbegünstigung
- Bewertung prüfen: Das Finanzamt-Gutachten nicht einfach akzeptieren — bei Zweifeln Sachverständigen hinzuziehen
- Frist beachten: Die Erbschaftsteuererklärung muss in der Regel innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt eingereicht werden
- Steuerberater konsultieren: Gerade bei höherwertigen Immobilien oder komplexen Erbsituationen zahlt sich eine professionelle Beratung aus
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
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