Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer auf Basis des Verkehrswerts der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dafür kommen drei Bewertungsverfahren in Frage (§ 182 BewG):
Ertragswertverfahren — das Standardverfahren bei vermieteten Immobilien. Der Wert ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen (Rohertrag) abzüglich Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Liegt die tatsächliche Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen.
Vergleichswertverfahren — bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Regionen mit ausreichend Vergleichsdaten. Der Wert orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien.
Sachwertverfahren — bei besonderen Immobilien ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsdaten. Basiert auf dem Bodenwert plus dem Bauwert des Gebäudes.
Tipp: Erscheint die Bewertung des Finanzamts zu hoch, können Erben einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 198 BewG). Dafür gibt es zwei Wege: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen — oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag. Ein Gutachten wird dabei nicht automatisch anerkannt: Es muss methodisch nachvollziehbar und frei von Wertungswidersprüchen sein.
Die 10-%-Begünstigung für vermietete Immobilien
Vermietete Wohnimmobilien werden bei der Erbschaftsteuer steuerlich begünstigt: Statt des vollen Verkehrswerts werden nur 90 % des Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Die restlichen 10 % bleiben steuerfrei.
Voraussetzungen:
- Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet sein und im Inland, in der EU oder im EWR liegen
- Ein gültiger Mietvertrag muss bestehen
- Gewerblich genutzte Immobilien oder Ferienwohnungen fallen nicht unter diese Regelung
Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt. Ein vorübergehender Leerstand bei beabsichtigter Weitervermietung ist dabei unschädlich — etwa während eines Mieterwechsels. Ein dauerhafter Leerstand oder ein noch nicht bezugsfertiges Gebäude schließt die Begünstigung dagegen aus. Eine Behaltensfrist gibt es nicht — der Erbe muss die Wohnung nach dem Erbfall nicht weitervermieten.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Bevor die Erbschaftsteuer berechnet wird, zieht das Finanzamt den persönlichen Freibetrag ab. Dieser hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab (§ 16 ErbStG):
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (und Stiefkinder) | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| Alle anderen (Freunde, unverheiratete Partner) | 20.000 € |
Der Freibetrag gilt pro Erbfall und kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden — bei vorweggenommener Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten) ein wichtiger Planungsaspekt.
Steuersätze nach Steuerklasse
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 ErbStG):
Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % |
| bis 300.000 € | 11 % |
| bis 600.000 € | 15 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % |
| über 26.000.000 € | 30 % |
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 75.000 € | 15 % |
| bis 300.000 € | 20 % |
| bis 600.000 € | 25 % |
| bis 6.000.000 € | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 35 % |
| bis 26.000.000 € | 40 % |
| über 26.000.000 € | 43 % |
Steuerklasse III (alle anderen — Freunde, unverheiratete Partner, entfernte Verwandte)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuersatz |
|---|---|
| bis 6.000.000 € | 30 % |
| über 6.000.000 € | 50 % |
Rechenbeispiel: Kind erbt vermietete Wohnung
Ausgangslage: Ein Kind erbt eine vermietete Wohnung mit einem Verkehrswert von 450.000 Euro.
- Ansatz 90 % wegen Vermietung: 450.000 € × 90 % = 405.000 €
- Abzug Freibetrag Kind: 405.000 € − 400.000 € = 5.000 €
- Steuersatz Steuerklasse I bis 75.000 €: 7 %
- Erbschaftsteuer: 5.000 € × 7 % = 350 €
Bei einem Verkehrswert von 375.000 Euro fiele gar keine Steuer an: 375.000 × 90 % = 337.500 € — unter dem Freibetrag von 400.000 €.
Besondere Regelungen
Stundung der Steuer (§ 28 ErbStG): Wenn die Erbschaftsteuer nicht sofort gezahlt werden kann — weil das Erbe aus einer Immobilie besteht und keine liquiden Mittel vorhanden sind — kann eine Stundung von bis zu zehn Jahren beantragt werden. Bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung zinslos. Voraussetzung: Die Immobilie wird weiterhin vermietet oder vom Erben selbst genutzt.
Selbstnutzung nach Erbfall: Zieht der Erbe selbst in die geerbte Wohnung ein, entfällt die 10-%-Begünstigung für Vermietung — dafür greift ggf. die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Schulden und Verbindlichkeiten: Noch offene Hypotheken oder Grundschulden auf der geerbten Immobilie können vom Erbschaftsteuerwert abgezogen werden (§ 10 Abs. 5 ErbStG) — das reduziert die Steuerlast.
Was Erben konkret tun sollten
- Mietvertrag sicherstellen: Den bestehenden Mietvertrag aufbewahren — er ist Nachweis für die Steuerbegünstigung
- Bewertung prüfen: Das Finanzamt-Gutachten nicht einfach akzeptieren — bei Zweifeln einen zertifizierten Sachverständigen hinzuziehen (§ 198 BewG)
- Fristen beachten: Der Erwerb muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Die eigentliche Erbschaftsteuererklärung ist erst abzugeben, wenn das Finanzamt dazu auffordert (§ 31 ErbStG)
- Steuerberater konsultieren: Gerade bei höherwertigen Immobilien oder komplexen Erbsituationen zahlt sich eine professionelle Beratung aus
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
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Quellen
- § 13d ErbStG — Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (90-%-Ansatz)
- § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG — Steuerbefreiung Familienheim bei Selbstnutzung
- § 15 ErbStG — Steuerklassen
- § 16 ErbStG — Persönliche Freibeträge
- § 19 ErbStG — Steuersätze
- § 28 ErbStG — Stundung der Erbschaftsteuer
- § 30 ErbStG — Anzeige des Erwerbs (Drei-Monats-Frist)
- § 31 ErbStG — Steuererklärung auf Aufforderung des Finanzamts
- § 10 Abs. 5 ErbStG — Abzug von Nachlassverbindlichkeiten
- § 182 BewG — Bewertung bebauter Grundstücke (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren)
- § 198 BewG — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- BFH, Urteile vom 24.10.2014 — BStBl 2015 II S. 340 und 344 (Leerstand und Vermietungsabsicht)
- FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025 — Az. 3 K 3093/24 (Anforderungen an Sachverständigengutachten)
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
