Beim Erben einer vermieteten Wohnung stellt sich häufig die Frage, wie die Erbschaftsteuer berechnet wird und welche Besonderheiten dabei zu beachten sind. Die steuerliche Behandlung von vermieteten Immobilien unterscheidet sich deutlich von selbstgenutztem Wohneigentum. Im Folgenden wird erläutert, wie die Erbschaftsteuer bei einer Mietwohnung ermittelt wird, welche Freibeträge und Steuervergünstigungen gelten und wie der Wert der Immobilie bestimmt wird.
Bewertung der vermieteten Mietwohnung
Für die Erbschaftsteuer wird der Wert der geerbten Immobilie grundsätzlich auf Basis des aktuellen Verkehrswerts ermittelt. Dabei kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz:
Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien ist dieses Verfahren häufig maßgeblich. Hierbei wird der Wert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Die vertraglich vereinbarte Miete ist dabei die Grundlage für die Ermittlung des Rohertrags. Liegt die Miete über dem üblichen Mietspiegel, kann das Finanzamt eine Anpassung vornehmen, um eine realistische Bewertung sicherzustellen.
Vergleichswert- oder Sachwertverfahren: Diese Verfahren werden je nach Immobilientyp und Lage ebenfalls genutzt, um den Marktwert zu bestimmen.
Wichtig ist, dass die Bewertung realistisch und nachvollziehbar erfolgt, da eine zu hohe Bewertung zu einer höheren Steuerlast führt. Erben können bei Zweifeln ein Gutachten eines Sachverständigen anfertigen lassen, um die Bewertung zu überprüfen
Steuerliche Begünstigung für vermietete Immobilien
Eine zentrale Regelung bei der Erbschaftsteuer für vermietete Wohnungen ist, dass nur 90 % des Verkehrswerts der Immobilie bei der Steuerberechnung angesetzt werden. Das bedeutet, dass 10 % des Wertes steuerfrei bleiben (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Diese Begünstigung soll die Steuerlast bei vermieteten Immobilien reduzieren und wird gewährt, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet war156.
Voraussetzungen für die Steuerbegünstigung
Die Immobilie muss zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet sein.
Ein gültiger Mietvertrag zu Wohnzwecken muss bestehen.
Wenn die Immobilie zwar vermietet werden sollte, aber noch nicht tatsächlich vermietet war, entfällt die Steuerbefreiung.
Die Vermietungsabsicht des Erblassers kann im Zweifelsfall durch Mietverträge, Maklerbeauftragungen oder Anzeigen belegt werden.
Berechnung der Erbschaftsteuer bei einer Mietwohnung
Die Erbschaftsteuer berechnet sich aus dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie abzüglich persönlicher Freibeträge und unter Berücksichtigung der Steuerklasse des Erben.
Schritt 1: Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie (z.B. 300.000 Euro).
Schritt 2: Abzug von 10 % des Wertes (bei vermieteten Immobilien werden nur 90 % angesetzt, also 270.000 Euro).
Schritt 3: Abzug des persönlichen Freibetrags, der je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ist (z.B. 400.000 Euro für Kinder).
Schritt 4: Anwendung des Steuersatzes auf den verbleibenden Betrag. Die Steuersätze variieren je nach Steuerklasse und Wert des Erbes zwischen 7 % und bis zu 30 %.
Beispiel:
Erbt ein Kind eine vermietete Wohnung im Wert von 375.000 Euro, werden nur 90 % davon, also 337.500 Euro, für die Steuer angesetzt. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro fällt keine Erbschaftsteuer an, da der angesetzte Wert unterhalb des Freibetrags liegt.
Wird die Wohnung hingegen mit 450.000 Euro bewertet, werden ebenfalls nur 90 % davon, also 405.000 Euro, steuerlich angesetzt. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro verbleibt ein zu versteuernder Betrag von 5.000 Euro, auf den dann der jeweilige Steuersatz angewandt wird.
Besonderheiten und Tipps für Erben
Mietspiegel als Bewertungsgrundlage: Das Finanzamt orientiert sich bei der Bewertung der Miete oft am örtlichen Mietspiegel. Mieten, die deutlich über dem üblichen Niveau liegen, können zu einer höheren Steuerlast führen.
Stundung der Steuer: Wenn die Erbschaftsteuer nicht sofort gezahlt werden kann, besteht die Möglichkeit, eine zinsfreie Stundung von bis zu zehn Jahren zu beantragen, insbesondere wenn die Immobilie weiter vermietet oder selbst genutzt wird.
Steuerklassen und Freibeträge: Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze, die die Steuerlast erheblich beeinflussen.
Nachweis der Vermietung: Erben sollten Mietverträge und andere Nachweise über die Vermietung sorgfältig dokumentieren, um die Steuerbegünstigung zu sichern
Fazit
Die Erbschaftsteuer bei einer vermieteten Mietwohnung wird auf Basis des aktuellen Verkehrswerts unter Berücksichtigung eines Abschlags von 10 % berechnet. Die vertraglich vereinbarte Miete und der örtliche Mietspiegel spielen eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung. Persönliche Freibeträge und die Steuerklasse des Erben beeinflussen die endgültige Steuerlast. Erben sollten die Bewertung der Immobilie genau prüfen und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
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