Staffelmietvertrag: Vorteile und Nachteile der geplanten Mieterhöhung

Mietrecht, Vermieten

Ein Mietvertrag mit automatischer Mieterhöhung – das ist ein Staffelmietvertrag. Vermieter sparen damit Verwaltungsaufwand und sichern eine steigende Rendite. Trotzdem hat die Staffelmiete auch Nachteile.

Was ist ein Staffelmietvertrag? Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem regelmäßige Mieterhöhungen von Anfang an vereinbart sind. Das bedeutet: Im Mietvertrag steht in exakten Zahlen und Zeiträumen, welche Kaltmiete in den folgenden Jahren ab wann fällig ist. Aber: Weitere Mieterhöhungen, beispielsweise wegen Modernisierung, sind bei einem Staffelmietvertrag ausgeschlossen. Die gesetzliche Grundlage für die Staffelmiete bildet §557a BGB.

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Staffelmietvertrag rechtssicher gestalten

Für einen rechtswirksamen Staffelmietvertrag gilt:

Schriftlich vereinbaren
Staffelmiete erfordert die Schriftform. Vermieter und Mieter müssen unterschreiben. Eine einfache E-Mail reicht nicht.

Höhe der Ausgangsmiete
Die Ausgangsmiete darf bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Erste Staffel frühestens nach einem Jahr
Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn erfolgen. Im ersten Mietjahr darf sich die Miete also nicht erhöhen.

Staffel muss 12 Monate dauern
Jede Staffel muss mindestens ein Jahr dauern. Zwischen den Erhöhungen muss die Miete also ein Jahr unverändert bleiben. Kürzere Staffeln sind unwirksam.

Form im Mietvertrag
Wichtig für Vermieter, die selbst den Mietvertrag erstellen: Im Staffelmietvertrag müssen die jeweiligen Mieten in exakten Geldbeträgen genannt sein. Prozentuale oder pauschale Angaben sind unwirksam. Bedeutet: Aufgeführt wird die jeweilige, neue Kaltmiete in genauen Eurobeträgen.

Staffelmietvertrag Laufzeit

Welchen Zeitraum darf ein Staffelmietvertrag umfassen, also für wie viele Jahre in die Zukunft hinein darf eine Mieterhöhung in Staffeln vereinbart werden? Schaut man in das Gesetz dazu, finden sich keine Regelungen oder Vorgaben zu Laufzeiten von Staffelmietverträgen. Ein Staffelmietvertrag kann also theoretisch Mieterhöhungen für die folgenden drei, fünf, zehn oder 20 Jahre festlegen. Wichtig ist, die korrekte Form einzuhalten. Denn auch bei langen Laufzeiten gilt: Die genauen Beträge und Daten der Erhöhungen müssen im Vertrag genannt sein.

Kündigungsfristen im Staffelmietvertrag

Für den Staffelmietvertrag gelten die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Erlaubt ist aber auch, eine Kündigung durch Mieter bis zu einer Dauer von vier Jahren auszuschließen. Innerhalb dieser Frist können Mieter das Mietverhältnis nur mit einem außerordentlichen Kündigungsgrund beenden. Nach Ablauf der vier Jahre gilt wieder die übliche Dreimonatsfrist.

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Staffelmietvertrag Beispiel

Beispiel für eine korrekte Staffelmiete in Ein-Jahres-Schritten, wie sie im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden kann.

Beispiel
Der Staffelmietvertrag beginnt am 01.06.2022. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro.

1. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2023 auf 1.050 Euro.

2. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2024 auf 1.100 Euro.

3. Staffel: Die Nettokaltmiete steigt ab dem 01.06.2025 auf 1.150 Euro.

Mieterhöhungen bei Staffelmiete

Mieterhöhung einmal jährlich möglich

Nach Ablauf des ersten Mietjahres ist eine Mieterhöhung einmal im Jahr erlaubt. Denn eine Staffel muss mindestens 12 Monate gültig sein. Die Miete muss aber keineswegs zwingend jedes Jahr erhöht werden. Eine Staffel kann auch länger als 12 Monate gelten, also zwei oder drei oder mehr Jahre. Viele Vermieter vereinbaren Staffelmiete mit Zwei-Jahres-Schritten. Auch ist es eher unüblich, direkt nach dem ersten Mietjahr die Miete zu erhöhen. Meist vereinbaren Vermieter, dass die erste Staffelmiete nach zwei oder drei Jahren beginnt.

Wie hoch dürfen Mieten im Staffelmietvertrag ansteigen?

Auch ein Staffelmietvertrag bindet an gesetzliche Vorgaben. Das bedeutet: Auch in Gebieten ohne Mietpreisbremse dürfen keine Wuchermieten verlangt werden, bei denen der Mietpreis die ortsüblichen Mieten um 50 Prozent übersteigt. Zwar dürfen Staffelmieten die ortsüblichen Vergleichsmieten übersteigen, aber schon eine Miete, die 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Weitere Mieterhöhungen, beispielsweise nach Modernisierungen, sind bei Staffelmietverträgen ausgeschlossen. Und ist der Staffelmietvertrag abgelaufen, also die letzte im Mietvertrag vereinbarte Staffel erreicht, sind Mieterhöhungen nicht mehr ohne weiteres möglich (s.u.).

Staffelmiete und Mietenregulation

Staffelmiete und Mietpreisbremse

In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf der Mietpreis auch bei Staffelmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wichtig: Nicht nur die Ausgangsmiete, auch alle folgenden Staffeln müssen der Mietpreisbremse entsprechen. Andernfalls muss man die Staffeln sogar während der Mietdauer nach unten anpassen. Dem muss der Mieter dann zustimmen.

Staffelmiete und Kappungsgrenze

Die sogenannte Kappungsgrenze gilt bei Staffelmiete nicht. Mieterhöhungen durch Staffeln dürfen also die durch die Kappungsgrenze definierten maximalen Höhen übersteigen. Bei der Kappungsgrenze dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent oder bei abgesenkter Grenze um 15 Prozent erhöhen.

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Mieterhöhung nach Ablauf

Nach Ablauf der Staffeln sind bei weiterlaufendem Mietvertrag Mieterhöhungen nur noch mit Hilfe der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Wenn der Mieter zustimmt, kann erneut eine Staffelmiete mit zukünftigen Staffeln vereinbart werden.

Vorteile und Nachteile

Staffelmiete Vorteile

Die Vorteile eines Staffelmietvertrages sind klar ersichtlich: Ohne großen Verwaltungsaufwand können Vermieter dafür sorgen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig und verlässlich steigen. Das spart Verwaltungsaufwand, denn eine normale Mieterhöhung muss korrekt begründet, berechnet und danach zugestellt werden etc. etc. Zudem können Mieter bis zu vier Jahren an die Wohnung gebunden werden, was Fluktuation und damit verbundene Aufwände minimiert. Außerdem ist die Höhe der Miete nicht durch die Kappungsgrenze beschränkt, denn sie gilt bei Staffelmietverträgen nicht.

Staffelmiete Nachteile

Die Nachteile von einem Staffelmievertrag für Vermieter machen sich dann bemerkbar, wenn Modernisierungen anstehen oder mittelfristig geplant sind. Denn weitere Mieterhöhungen, auch nach Modernisierungsmaßnahmen, sind bei Staffelmieten ausgeschlossen. Und: Wenn die Staffelvereinbarungen abgelaufen sind, sind Mieterhöhungen danach nicht mehr ohne weiteres möglich. Nicht zu vergessen: Aus Mietersicht sind regelmäßige Mieterhöhungen als Vertragsbestandteil wenig attraktiv und könnte sie daher abschrecken.