Mietminderung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wenn in einer Wohnung Mängel auftreten, dürfen Mieter die Miete laut Gesetz kürzen. Manche Mieter übertreiben es jedoch und mindern die Miete zu stark. Was bei Mietminderung erlaubt ist und wie Vermieter reagieren können.

Die gesetzliche Grundlage für Mietminderung bildet §535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort heißt es, die Pflicht für Vermieter, die sich aus einem Mietvertrag ergibt, ist „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Der Mieter hat dafür die Pflicht, die vereinbarte Miete zu zahlen. 

Gleich der nächste Paragraph benennt ausdrücklich, was Mieter dürfen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung oder des Hauses erheblich eingeschränkt ist: „Der Mieter (ist) für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“ Und das gilt unabhängig davon, ob „der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht.“ Paragraph §536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln bildet somit die gesetzliche Grundlage für eine Mietminderung durch Mieter.

Komplexe Angelegenheit mit Risiken

Nur: Wann ist die Tauglichkeit einer Wohnung oder eines Hauses gänzlich aufgehoben? Wann ist sie tatsächlich gemindert? Und wie hoch ist dann eine „angemessene“ Miete? Anders formuliert: Welche Mängel berechtigen zu einer Mietminderung in welcher Höhe? Diese Frage beschäftigt deutsche Gerichte jeden Tag überall in der Republik. Denn anders als manche telefonischen Beratungsstellen suggerieren mögen, gibt es keine  verbindliche Vorgaben dazu. Es wird von Fall zu Fall entschieden. Mietminderung ist also eine äußerst komplexe Angelegenheit, die zudem mit verschiedenen Risiken verbunden ist.

Übersicht: FAQ Mietminderung

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Mängelanzeige, Reaktion

Nur wenn Mieter dem Vermieter in Schriftform den Mangel (also den Grund für die Mietminderung) anzeigen, ist eine Mietminderung überhaupt möglich. Der Vermieter muss über den Mangel informiert werden, um die Chance zu haben, ihn innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Mieter können die Miete also nur dann mindern, wenn sie dem Vermieter eine Mängelanzeige geschickt haben.

Der Mieter hat eine Mängelanzeige geschickt und macht eine Mietminderung geltend. Was Vermieter nun tun sollten:  

  1. Prüfen, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist

Ist der genannte Mangel tatsächlich vorhanden und welches Ausmaß hat er? Hat der Mieter den Mangel oder Schaden möglicherweise selbst verursacht? Ist der Mangel so erheblich, dass er eine Minderung rechtfertigt? Um das zu klären, nimmt man am besten Kontakt zum Mieter auf und spricht erstmal miteinander. Manchmal lassen sich damit Probleme schneller lösen als gedacht. Bei größeren Mängeln sollten Vermieter von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch machen und, nach Terminvereinbarung mit dem Mieter, den Mangel persönlich in Augenschein nehmen.

  1. Prüfen, ob der Mieter korrekt mindert

Liegt eine schriftliche Mängelanzeige vor? Ist die berechnete Minderung korrekt, also stimmen Wohnungsgröße, vom Mangel betroffene Quadratmeter etc.? Ist die prozentuale Mietminderung in der Höhe angemessen?

  1. Auf eine gerechtfertigte Mietminderung zügig reagieren

Ist der Mangel vorhanden und die Minderung gerechtfertigt, sollten Vermieter den Mangel oder Schaden schnellstmöglich beheben. Danach muss der Mieter dann auch wieder die volle Miete zahlen. Wenn Vermieter eine gesetzte Frist ohne Reaktion verstreichen lassen, könnte der Mieter selbst aktiv werden und einen Handwerkerbetrieb beauftragen. 

Gründe, Ablehnung, Kündigung

Damit Mieter eine Mietminderung geltend machen können, muss ein Mangel vorliegen. Wie es im Gesetz heißt: die Tauglichkeit muss aufgehoben oder eingeschränkt sein. Eine kaputte Klingel beispielsweise zählt sicher nicht dazu, auch nicht eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus. Es gibt zwar keine Statistiken, aber aufgrund der zahlreichen Gerichtsverfahren kann man davon ausgehen, dass gesundheitsschädlicher Schimmel ein anerkannter Grund für Mietminderung ist. Ebenso ein Heizungsausfall im Winter, Ausfall der Warmwasserversorgung, kaputte Elektrik, erhebliche Wasserschäden, starke Geruchsbelästigung, ständig überfüllte Mülltonnen aber auch andauernde Lärmbelästigung durch Nachbarn oder eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück. Anders gesagt: es gibt viele Gründe, dazu zählen erhebliche Mängel in der Wohnung ebenso wie starke Beeinträchtigungen durch das Wohnumfeld.

Nicht möglich ist eine Mietminderung, wenn

  • Mieter den Schaden selbst verschuldet haben.
  • der Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt war, und der Mieter ihn akzeptiert hat. Wichtig also für Vermieter: Wenn Sie den Mietvertrag erstellen, sollte der Mangel darin oder in einer Anlage zum Vertrag klar benannt sein. 
  • es sich um Bagatellschäden wie einen tropfenden Wasserhahn oder eine defekte Glühbirne handelt.
  • der Mangel aufgrund einer energetischen Sanierung auftritt, etwa nach einem Heizungs- oder Fenstertausch. Dann ist in den ersten drei Monaten ab Beginn der Sanierungsarbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen.
  • der Mangel nicht als schriftliche Mängelanzeige beim Vermieter angezeigt wurde.

Oft ist es ratsam, dass Vermieter den Schaden selbst begutachten. In schwierigen Fällen kann ein Gutachter hinzugezogen werden oder eine Beratung durch einen Fachbetrieb erfolgen.

Falls die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, sollten Vermieter umgehend widersprechen und die fehlenden Beträge anmahnen. Wichtig ist, genau darzulegen, warum die Mietminderung aus Vermietersicht nicht begründet ist. Falls Mieter trotzdem weiter mindern, können Vermieter Klage einreichen und die Zahlung der ausstehenden Beträge durchsetzen.

Wenn ein Mieter die Miete mindert, darf ihm nur deswegen nicht gekündigt werden. Anders sieht es aus, wenn die Mietminderung ungerechtfertigt ist und es sich somit um einen Zahlungsverzug handelt. Dann darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, sobald ein Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten erreicht ist.

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Schimmel in der Wohnung ist ein häufiger Grund für Mietminderung

Höhe, Berechnung, Dauer

Es gibt keine gesetzlichen Regelungen oder Vorgaben dazu, wie hoch eine Mietminderung bei welchem Mangel sein darf. Es gibt nur Richtwerte, die auf Gerichtsurteilen basieren. So kann ein Gericht bei Heizungsausfall im Winter 100 Prozent Mietminderung angemessen finden, ein anderes entscheidet auf 75 Prozent.

Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung sind die Bruttomiete und der Zeitraum, in dem der Mieter tatsächlich mit dem Mangel oder Schaden leben muss. Berechnet wird tageweise. Tritt der Mangel punktuell auf, ist beispielsweise das Wohnzimmer aufgrund von Schimmelbefall nicht nutzbar, wird die Mietminderung anhand der betroffenen Quadratmeter berechnet: eine Mietminderung von 30 Prozent könnte angemessen sein, wenn das Wohnzimmer 30 Prozent der Wohnfläche der Wohnungsgröße entspricht.

So genannte Mietminderungstabellen, die im Internet oder in gedruckter Form existieren, geben einen guten Anhaltspunkt dafür, in welcher Höhe die Bruttomiete jeweils gemindert werden kann. Aber: Mietminderungstabellen basieren auf Einzelfallentscheidungen von Gerichten. Sie beinhalten also lediglich Richtwerte für eine Mietminderung, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können– nicht mehr und nicht weniger. 

Mieter dürfen die Miete erst ab dem Tag mindern, ab dem sie dem Vermieter den Mangel oder Schaden nachweislich per Mängelanzeige gemeldet haben. Ein Telefonanruf reicht nicht! Ab dem Tag, ab dem der Mangel nicht mehr besteht, darf auch nicht mehr gemindert werden. Die Miete darf also nur für die Tage gekürzt werden, an denen der Mangel auch vorliegt. Beispiel: Angenommen die Heizung fällt im Winter für drei Tage aus, dann dürfen die Mieter die Miete für drei Tage kürzen – und nicht für den ganzen Monat.

Falls die Mietminderung gerechtfertigt, aber die Quote zu hoch ist, sollten Vermieter erst einmal versuchen, sich mit dem Mieter zu einigen. Falls das nicht gelingt, können sie die angemessene Höhe vor Gericht klären lassen. Ob sich das lohnt, hängt von Dauer und Höhe der Mietminderung ab. In vielen Fällen dürfte es Zeit, Geld und Nerven sparen, die Minderung zu akzeptieren – wenn der Schaden nicht zu hoch ist und die Mieter ansonsten zuverlässig sind.

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Checkliste Mietminderung

  • Mängelanzeige muss schriftlich beim Vermieter vorliegen
  • Mangel muss erheblich sein
  • Mietminderungstabellen stellen nur Richtwerte dar
  • Mietminderung wird tageweise berechnet
  • unberechtigte Mietminderung kann bei Mietrückstand Kündigung rechtfertigen

Wie bereits dargestellt: Der Mieter muss den Mangel zur Kenntnis genommen haben und eine Mängelanzeige an den Vermieter schicken. Ab dem Zeitpunkt könnte die Miete gemindert werden. Was aber gilt, wenn der Mieter den Mangel nicht kannte, er aber von Vertragsbeginn bestand, beispielsweise eine hohe Asbestbelastung durch alte Bodenbeläge? Oder was ist, wenn der Mangel vom Vermieter bewusst verschleiert wurde, beispielsweise eine schimmelige Wand, die nur überstrichen wurde und für kurze Zeit tadellos aussah? Kann dann nachträglich oder rückwirkend eine Mietminderung geltend gemacht werden?

Die Rechtslage dazu ist kompliziert und hängt vom Einzelfall ab. Macht ein Mieter  Mietminderung rückwirkend oder nachträglich geltend, sollte der Vermieter die Lage mit einem Rechtsanwalt besprechen. Vorsicht geboten ist übrigens bei Auskünften von telefonischen Rechtsberatungen zu Mietminderung. Diese sind u. U. widersprüchlich und risikoreich.

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Falls Vermieter die Ursache oder den Grund für die Mietminderung gar nicht beheben können, z. B. weil in der Nachbarschaft gebaut wird, ist es bitter aber wahr: die Mietminderung muss  wohl oder übel akzeptiert werden. Aber: Je nachdem, was der Grund für die Mietminderung ist, könnten betroffene Vermieter dann vom Verursacher Schadensersatz fordern.

Fazit

Mietminderung ist kompliziert und hängt immer vom Einzelfall ab. Wenn Mieter die Miete mindern, tun sie das in den allermeisten Fällen, weil ein Mangel erheblichen Leidensdruck schafft. Also: Als Vermieter sollte man zuerst das Gespräch mit den Mietern zu suchen, den Sachverhalt prüfen und dann angemessen reagieren. In den meisten Fällen lassen sich Schäden relativ schnell beheben, so dass die Dauer der Mietminderung überschaubar bleibt. Erscheint die Mietminderung aber zu hoch oder unberechtigt, sollte man immer einen Fachanwalt hinzuziehen. (red./ Stand: August 2021)

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