Übersicht:
Als Vermieter hat man kein generelles Recht, die eigene vermietete Wohnung einfach zu betreten. Mit dem Mietvertrag geht das Hausrecht auf den Mieter über — er entscheidet, wer die Wohnung betritt. Aber: Unter bestimmten Voraussetzungen haben Vermieter ein Besichtigungsrecht. Wann es gilt und was dabei zu beachten ist.
Das Hausrecht des Mieters
Das Hausrecht des Mieters ergibt sich aus mehreren Rechtsgrundlagen: §§ 858 ff., § 903 und § 1004 BGB sowie vor allem aus Art. 13 Grundgesetz — „Die Wohnung ist unverletzlich.“ Dieses Grundrecht schützt den Mieter auch gegenüber dem Eigentümer.
- Vermieter dürfen die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten
- Auch Hausmeister, Makler oder andere Beauftragte des Vermieters dürfen ohne Erlaubnis oder Ankündigung nicht eintreten
- Wer eine Wohnung ohne Erlaubnis betritt, begeht Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) — auch als Eigentümer
- Vermieter dürfen keinen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung eigenmächtig nutzen
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Wann haben Vermieter ein Besichtigungsrecht?
Es gehört zu den Nebenpflichten des Mieters, dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zu gewähren. Anerkannte Gründe sind:
Schäden, Mängel und Instandhaltung
Meldet der Mieter einen Wasserschaden, Schimmelbefall oder andere Mängel, darf der Vermieter die Schäden vor Ort besichtigen — um das Ausmaß einzuschätzen und Handwerker zu beauftragen.
Kontrolle von Reparaturen
Nach Abschluss von Reparaturarbeiten darf der Vermieter prüfen, ob die Arbeit ordnungsgemäß ausgeführt wurde.
Verdacht auf Vertragsverstöße
Wenn konkrete Hinweise bestehen, dass der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt — etwa ein vertraglich ausgeschlossenes Tier hält oder unerlaubt untervermietet — kann der Vermieter einen Besichtigungstermin verlangen, um den Verdacht zu überprüfen. Bloße Behauptungen Dritter ohne konkrete Anhaltspunkte reichen nicht.
Zählerstände und Pflichttermine
Ablesetermine für Strom, Wasser oder Heizung sowie gesetzlich vorgeschriebene Termine (z. B. Schornsteinfeger) müssen Mieter ermöglichen. Ein allgemeiner Kontrollbesuch ist damit nicht verbunden.
Wohnungsverkauf oder Neuvermietung
Plant der Vermieter den Verkauf oder eine Neuvermietung, darf er die Wohnung Interessenten zeigen — in einem zumutbaren Rahmen. Das LG Frankfurt hat dazu entschieden, dass bis zu drei Besichtigungen pro Monat mit drei Tagen Vorankündigung zumutbar sind, Termine werktags zwischen 18 und 20 Uhr oder samstags tagsüber (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696).
Routinebesichtigung ohne besonderen Anlass
Auch ohne konkreten Grund darf der Vermieter die Wohnung besichtigen — aber nur alle fünf Jahre (LG München, Az. 461 C 19626/15). Eine häufigere Routinebesichtigung ohne Grund muss der Mieter nicht dulden.
Notfall und Gefahr im Verzug
Bei akuter Gefahr für Leib, Leben oder das Gebäude (Brand, Gasleck, offensichtliches Unglück) darf der Vermieter die Wohnung unverzüglich öffnen lassen. Ein laufendes Wasser allein reicht nicht — erst muss versucht werden, den Mieter zu erreichen. Erst wenn das nicht gelingt, ist eine Notöffnung gerechtfertigt.
Wie muss eine Besichtigung angekündigt werden?
Besichtigungen müssen mindestens 24 bis 48 Stunden vorher angekündigt werden — in der Praxis haben sich 2–3 Werktage etabliert. Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund der Besichtigung nennen.
Vermieter dürfen keine Überraschungsbesuche machen. Wer unangemeldet vor der Tür steht, hat keinen Anspruch auf Einlass — außer in echten Notfällen.
Uhrzeiten: Besichtigungen dürfen nur zu üblichen Zeiten stattfinden — werktags zwischen ca. 9 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr. Abendtermine oder Wochenendbesuche sind nur in Ausnahmefällen und nach Absprache zulässig.
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Was Vermieter bei der Besichtigung dürfen — und was nicht
Erlaubt:
- Besichtigung des angekündigten Bereichs (z. B. den gemeldeten Schaden)
- Mitnahme von Personen, die dem Besichtigungsgrund entsprechen (Handwerker, Makler, Kaufinteressenten)
- Beauftragung von Dritten mit Vollmacht, die Besichtigung durchzuführen
Nicht erlaubt:
- Die gesamte Wohnung durchsuchen, wenn nur ein konkreter Anlass vorliegt
- Fotografieren oder Filmen — ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters unzulässig
- Eigenmächtiges Betreten ohne Ankündigung
Was tun wenn der Mieter den Zutritt verweigert?
Mieter, die trotz berechtigter Ankündigung und sachlichem Grund den Zutritt dauerhaft verweigern, haben rechtlich keinen Bestand. Der Vermieter kann:
- Anwaltliches Schreiben mit Fristsetzung senden
- Einstweilige Verfügung beim Amtsgericht beantragen, um das Besichtigungsrecht durchzusetzen
Wichtig: Der Vermieter darf keinesfalls eigenmächtig die Wohnung betreten oder den Schlüsseldienst beauftragen — das wäre Hausfriedensbruch, selbst wenn das Besichtigungsrecht berechtigt wäre.
Der BGH hat klargestellt: Wenn Mieter dem Vermieter trotz berechtigten Grundes hartnäckig den Zutritt verweigern, kann das eine Kündigung — im Extremfall sogar eine fristlose — rechtfertigen (BGH, Beschl. v. 05.10.2010, Az. VIII ZR 221/09).
Zusammenfassung
- Das Hausrecht liegt beim Mieter — auch gegenüber dem Eigentümer (Art. 13 GG)
- Vermieter haben ein Besichtigungsrecht nur bei berechtigtem Grund
- Ankündigung (mind. 24–48 Stunden vorher, schriftlich, mit Grund) ist Pflicht
- Fotografieren und Filmen ist ohne Zustimmung nicht erlaubt
- Routine-Besichtigungen ohne Anlass: maximal alle fünf Jahre
- Bei dauerhafter Verweigerung: einstweilige Verfügung möglich, im Extremfall Kündigung
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- Art. 13 Grundgesetz — Unverletzlichkeit der Wohnung
- §§ 858 ff. BGB — Verbotene Eigenmacht
- § 903 BGB — Befugnisse des Eigentümers
- § 1004 BGB — Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
- § 123 StGB — Hausfriedensbruch
- LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696 — Besichtigungen bei Verkauf/Neuvermietung: bis zu 3x/Monat mit 3 Tagen Vorankündigung zumutbar
- LG München, Az. 461 C 19626/15 — Routinebesichtigung ohne Anlass nur alle fünf Jahre zulässig
- BGH, Beschluss vom 05.10.2010 — Az. VIII ZR 221/09 — Beharrliche Zutrittverweigerung kann fristlose Kündigung rechtfertigen
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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