Besichtigungsrecht: Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten?

Nur unter bestimmten Umständen haben Vermieter ein Besichtigungsrecht ihrer vermieteten Wohnung. Welche Gründe es möglich machen – und was absolut tabu ist.

Es erscheint unverständlich, aber als Vermieter hat man keineswegs das Recht, einfach seine eigene Wohnung zu betreten, wenn man diese vermietet hat. Rechtlich ist durch den Mietvertrag nämlich die Verfügungsgewalt über die Wohnung an den Mieter übergegangen. Dieser hat dann das sogenannte Hausrecht und kann bestimmen, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Und das gilt selbst gegenüber dem Eigentümer der Wohnung.

Übersicht: Wann darf ein Vermieter die Wohnung betreten?

Der Mieter hat das Hausrecht

Das Hausrecht basiert auf mehreren Gesetzen: §§ 858 ff.§ 903 sowie § 1004 BGB und vor allem auf Art. 13 des Grundgesetzes, in dem es heißt: „Die Wohnung ist unverletzlich.“ Insbesondere Artikel 13 des GG verleiht dem Hausrecht ein starkes Gewicht. Denn hier geht es um die Grundrechte eines jeden Einzelnen. Kurz gesagt: Eine vermietete Wohnung ist für die Vermieter tabu.

Aber: Unter bestimmten Umständen dürfen Vermieter eine vermietete Wohnung doch betreten – und der Mieter muss es dulden. Nur müssen für das Ausüben des Besichtigungsrechts gute Gründe vorliegen. Welche das sind und wie Vermieter ihr Besichtigungsrecht gesetzeskonform erreichen, beantworten die folgenden Fragen.

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Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat ausschließlich der Mieter. Er entscheidet, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte notfalls sogar mit Gewalt daran hindern, in die Mietwohnung zu gelangen. Gegen Personen,  die die Wohnung ohne Erlaubnis betreten – auch Vermieter, Hausmeister, Makler oder Fremde-, können Mieter Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch stellen.

Nein, Vermieter dürfen keinen Zweitschlüssel für ihre vermieteten Wohnungen oder Häuser behalten. Falls dem doch so ist, dürfen Mieter das Schloss auf Kosten des Vermieters austauschen lassen.

Es gehört zu den sogenannten Nebenpflichten eines Mieters, dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Beispielsweise muss ein Vermieter bei einem gemeldeten Mangel die Chance haben, diesen in Augenschein zu nehmen und zu beheben um keine Mietminderung zu riskieren. Vermieter können ihr Besichtigungsrecht aber nur wahrnehmen, wenn sie berechtigte Gründe haben. Dazu zählen: 

Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag
Wenn Vermieter annehmen, dass sich Mieter nicht an den Mietvertrag halten, dürfen sie einen Termin vereinbaren, um diese Vermutung zu überprüfen. Das könnte etwa der Fall sein, wenn laut Mietvertrag Hundehaltung ausgeschlossen ist, aber der Verdacht besteht, dass trotzdem ein Hund gehalten wird.

Schäden und Instandhaltung
Melden Mieter beispielsweise einen Wasserschaden, Schimmelbefall oder einen Brandschaden, dann dürfen Vermieter die Schäden selbst vor Ort in Augenschein nehmen und dafür die Wohnung betreten. Ebenso um notwendige Instandhaltungsarbeiten abzuschätzen. Vermieter müssen die Möglichkeit haben, Schäden oder Mängel zu begutachten, bevor Handwerker beauftragt werden.

Reparaturen
Wenn Vermieter Handwerker beauftragen, um Reparaturen durchzuführen, dann dürfen Vermieter sich von dem Ergebnis oder dem Fortschritt der Arbeit selbst überzeugen.

Besichtigungsrecht für Kontrollbesuche

Bei einer Mietsache stehen immer wieder Ablese-Termine und Kontrollen an. Sei es, dass Wasser und Strom abgelesen werden müssen oder der Schornsteinfeger Zugang braucht. In solchen Fällen müssen Mieter den berechtigten Personen oder dem Vermieter den Zugang gewähren. Ein Kontrollbesuch aus anderen Gründen, beispielsweise  um zu überprüfen, ob eine Untervermietung vorliegt, ist nicht gestattet.

Notöffnung bei akutem Notfall
In einem akuten Notfall darf der Vermieter die Tür der Wohnung oder des Hauses öffnen lassen. Was ist ein akuter Notfall? Wenn beispielsweise Wasser aus der Wohnung fließt, ist das keiner, sondern es muss zuerst versucht werden, den Mieter zu erreichen. Erst wenn das nicht gelingt, dürfen Vermieter die Tür eigenmächtig öffnen. Anders bei einem Brand oder wenn Menschenleben gefährdet sind – dann gilt es, sofort die Feuerwehr oder Polizei zu rufen und schnell aktiv zu werden, und die Tür darf unverzüglich geöffnet werden.

Zustandsbesichtigung
Vermieter dürfen keineswegs regelmäßig ihre Immobilie besichtigen, um nach dem Rechten zu schauen. Liegt kein besonderer Grund vor, darf das in einem 5-Jahres-Rhythmus getan werden. 

Wohnungsverkauf und Nachmiete
Hat der Vermieter vor, die vermietete Wohnung zu verkaufen oder neu zu vermieten, so haben Eigentümer das Recht, ihre Immobilie potenziellen Kaufinteressenten zu zeigen.

Im Normalfall kommt es eher selten vor, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung ohne besonderen Grund in Augenschein nehmen möchte. Liegt keiner der oben genannten Gründe vor, darf ein Vermieter alle fünf Jahre sein Besichtigungsrecht wahrnehmen und die Wohnung besichtigen. Das geht aus einem Urteil des Landgericht Münchens hervor (Az. 461 C 19626/15).

Hat ein Vermieter die Absicht, die Wohnung zu verkaufen, sind Mieter meist wenig kooperativ wenn es um Besichtigungen durch Kaufinteressenten geht. Das ist verständlich, denn niemand möchte, dass dauernd Fremde mit abschätzenden Blicken durch das eigene Zuhause laufen. Dennoch hat ein Eigentümer das Recht, die Wohnung potenziellen Käufern zu zeigen, auch wenn sie vermietet ist.

Besichtigungsrecht bei Wohnungsverkauf: Drei Mal im Monat

Das Landgericht Frankfurt hat 2002 entschieden, dass dem Eigentümer einer Wohnung das Recht zur Besichtigung mit Kaufinteressenten dreimal monatlich zusteht, und zwar nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen werktags zwischen 19 und 20 Uhr zu. Dabei darf ein Termin nicht länger als 45 Minuten dauern (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696).

Eine Besichtigung oder ein Besuch muss mindestens drei Tage vorher schriftlich angekündigt werden, berufstätige Mieter können einen Vorlauf von bis zu zwei Wochen erwarten. Kurzfristigere Terminlegungen müssen Mieter nur in absoluten Notfällen akzeptieren. Im Normalfall können sie um eine Verlegung des Termins bitten. In der schriftlichen Ankündigung muss der Grund für den Besuch genannt sein.

Grundsätzlich verweigern dürfen Mieter sich dem Besuch des Vermieters nicht. Und im Normalfall werden Terminabsprachen zwischen Mieter und Vermieter mit Ankündigungsfristen und Nennung des Besichtigungsgrundes einvernehmlich geregelt. Mieter, die zu einem bestimmten Termin partout nicht können, dürfen den Termin absagen. Nur: Rechtlich gesehen haben sie keinen Anspruch auf einen zweiten Termin. Sind die Mieter mit dem Terminvorschlag nicht einverstanden, dann müssen Sie eine Alternative anbieten. Anders ist es in dringenden Fällen, zum Beispiel darf bei einem Wasserschaden der Besuch auch kurzfristig erfolgen. Wenn der Vermieter mit zum Handwerkertermin kommen möchte, so muss er das vorher ankündigen.

Vermieter müssen sich an den Grund ihres Besuchs halten. Das bedeutet, Vermieter können nicht etwa einen Termin vereinbaren, um den Stromzählerstand abzulesen und dann beim Termin die gesamte Wohnung unter die Lupe nehmen. Vermieter dürfen nur Personen mitbringen, die den genannten Zweck des Besuches betreffen, also je nach Grund Handwerker, Makler oder Kaufinteressenten. Fotografieren und Filmen sind nicht erlaubt, das wäre eine Verletzung der Privatsphäre des Mieters.

Der Vermieter darf zur Besichtigung nur Personen mitbringen, die für den Grund der Besichtigung erforderlich sind, beispielsweise Handwerker, Makler oder Kaufinteressenten. Diese Personen dürfen sogar ohne Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn der Vermieter ihren Besuch vorher angekündigt hat oder sie eine Vollmacht des Vermieters für die Besichtigung vorzeigen können.

Bei Mietern, die den Zutritt zur Wohnung verweigern, heißt es für Vermieter: Ruhe bewahren. Sie können nicht den Schlüsseldienst anrufen, weil zum Beispiel ein Handwerker- oder Schornsteinfeger-Termin nicht eingehalten wird. Tun sie es trotzdem, droht eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Besichtigungsrecht kann schlimmstenfalls mit Verfügung durchgesetzt werden

Verweigern Mieter dem Vermieter trotz fristgerechter Ankündigung und stichhaltiger Gründe das Besichtigungsrecht, können Vermieter zuerst ein anwaltliches Schreiben aufsetzen lassen, in dem den Mieter auf die Rechtslage hingewiesen und ihm eine angemessene Frist gesetzt wird, in der ein Besuchstermin vorgeschlagen werden muss. Führt auch das nicht zum Erfolg, kann als letzte Konsequenz eine einstweilige Verfügung erwirkt werden.

Auf lange Sicht können Mieter Besichtigungen durch den Vermieter nicht verhindern. Verweigern Mieter Wohnungsbesichtigungen ohne dafür berechtigte Gründe zu haben, kann das sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen (BGH vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09).

Eine Notöffnung ist nur bei Gefahr im Verzug erlaubt, also wenn eine akute Gefährdung vorliegt. Selbst wenn es sich um eine Messie-Wohnung handelt oder der Mieter verschwunden ist, dürfen Vermieter nicht einfach in die Wohnung. Für derart extreme Situationen brauchen sie ein Räumungsurteil. In solchen Fällen empfiehlt es sich, den Rat eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwaltes einzuholen. (red.)

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