Wollen Vermieter die Kündigung wegen Mietrückstand erfolgreich durchsetzen, müssen sie die Vorgaben genau einhalten. Was Sie als Vermieter wissen sollten, wenn Sie einen Mietvertrag beenden wollen und wie Sie am besten vorgehen.
Es ist wohl der häufigste Grund für die Kündigung von einem Mietvertrag durch den Vermieter: Der Mieter zahlt die Miete nicht. Oder er zahlt sie nur teilweise. Oder er zahlt die Miete wiederholt verspätet. Vielleicht handelt es sich sogar um einen Mietnomaden?
Fakt ist: Zahlt der Mieter die Miete (inklusive der Nebenkosten) oder die Mietkaution wiederholt verspätet, nur anteilig oder gar nicht, haben Sie als Vermieter das Recht, den Mietvertrag wegen Mietrückstand zu kündigen. Mehrere Gesetze bilden dafür die rechtliche Grundlage.
Um eine Kündigung wegen Mietrückstand verlässlich durchzusetzen und den Mietvertrag zu beenden, ist es für Vermieter sicherer, sowohl die ordentliche Kündigung als auch die außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen.
Übersicht: Kündigung wegen Mietrückstand
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Kündigung wegen Mietrückstand: Relevante Gesetze
Die Kündigung wegen Mietrückstand durch den Vermieter ist durch mehrere Gesetze im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert:
- § 543 regelt die „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ für Mietverhältnissen aller Art, z. B. auch Autos, Fahrräder, Geräte.
- § 569 regelt die „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ explizit für Wohnraum-Mietverhältnisse.
- § 573 regelt die „Ordentliche Kündigung des Vermieters“ bei einem Wohnraum-Mietvertrag
Bedingungen für eine Kündigung wegen Mietrückstand
Gemäß den Gesetzen sowie der Rechtsprechung sind Vermieter zu einer Kündigung wegen Mietrückstand berechtigt wenn:
- der Mieter zwei Monate hintereinander gar keine Miete (oder die Mietkaution) zahlt.
- die Miete zwei Monate hintereinander nur unvollständig bezahlt wird und der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt.
- der Mietrückstand sich über einen längeren Zeitraum wegen unvollständiger Mietzahlungen auf zwei Monatsmieten summiert.
- die Mietkosten oder die Mietkaution wiederholt zu spät bezahlt werden.
Kündigung wegen Mietrückstand: ordentlich und fristlos
Bei Mietrückstand dürfen Vermieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen. Wenn Sie als Vermieter das Mietverhältnis tatsächlich lösen und den Mietvertrag beenden wollen, sollten Sie zusätzlich zur fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung aussprechen.
Der Grund dafür ist die sogenannte Schonfrist. Sie besagt: Bezahlt ein berechtigt fristlos gekündigter Mieter innerhalb einer bestimmten Zeit seine Mietschulden beim Vermieter, kann er die fristlose Kündigung damit abwenden. Eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen (§573, 2, 1) dagegen gilt auch bei nachträglicher Zahlung weiterhin. Der Mietvertrag endet dann und der Mieter muss ausziehen – aber unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden.
Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand
Gerät ein Mieter mit der Zahlung der Mietkosten immer wieder in Verzug, zahlt er zu wenig oder gar nicht, verstößt er damit gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag. Juristen sprechen dann von einer „erheblichen Vertragsverletzung“. Sind die oben genannten Rückstände erreicht, hat der Vermieter ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ (§573) und darf den Mietvertrag ordentlich – d.h. unter ein Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen – kündigen.
Wichtig: Die ordentliche Kündigung kann nicht durch Begleichung der Mietschulden aufgehoben werden.
Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung
Für eine ordentliche Kündigung legt §573c folgende Kündigungsfristen fest:
- drei Monate bei einer Mietzeit unter 5 Jahren,
- sechs Monate bei einer Laufzeit von über fünf Jahren und
- neun Monate bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren.
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
Eine außerordentliche fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang des Kündigungsschreibens. Das bedeutet: Der Mietvertrag endet und Mieter müssen in der Regel innerhalb von zwei Wochen ausziehen. Längere Kündigungsfristen wie bei der ordentlichen Kündigung gelten nicht.
Die fristlose Kündigung setzt schwerwiegende Vertragsverletzungen voraus, so dass Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543, 1; §569, 2). Neben Beleidigungen, Bedrohungen oder tätlichen Angriffen, zählen auch ständige unpünktliche Zahlung der Miete und nicht unerhebliche Mietrückstände dazu (s.o.).
Abmahnung nicht zwingend erforderlich
Betragen die Mietrückstände zwei Monatsmieten oder wurde die Mietsicherheit nicht bezahlt, müssen Vermieter bei der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand zuvor keine Abmahnung verschicken (§ 543, 3 und §569, 2a).
Ablauf Kündigung wegen Mietrückstand
Aufgrund der vielen Gerichtsverfahren und daraus ergangener Urteile, sollten Vermieter für eine erfolgreiche Kündigung wegen Mietrückstand die rechtlichen Anforderungen besser etwas übererfüllen. Beispielsweise sollten Sie sicher sein, dass die Miete nicht wegen eines Fehlers bei der Bank regelmäßig zu spät oder gar nicht kommt. Am ehesten auf der sicheren Seite sind Vermieter, wenn sie folgenden Ablauf einhalten:
- Schicken Sie als Vermieter bei Zahlungsverzug oder zu niedriger Zahlung zuerst eine Zahlungserinnerung mit Fristsetzung.
- Ändert sich am Zahlungsverhalten nichts, mahnen Sie den Mieter formell ab.
- Bringt auch das keinen Erfolg – und sind die oben genannten Mietrückstände erreicht – kündigen Sie sowohl ordentlich als auch fristlos.
- Sorgen Sie dafür, dass die Kündigungsschreiben verlässlich zugestellt werden.
Zahlungserinnerung und Abmahnung
Zahlungserinnerung
Bevor Sie eine Kündigung wegen Mietrückstand oder wegen wiederholt verspäteter Zahlungen aussprechen, sollten Sie dem Mieter zuerst eine Zahlungserinnerung mit Zahlungsfrist zustellen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie ihm sein vertragswidriges Handeln zur Kenntnis gebracht haben. Bei unverändertem Verhalten verstößt er dann nachweislich schuldhaft gegen die mit den Mietvertrag verbundenen Pflichten.
Listen Sie in der Zahlungserinnerung die Mietrückstände genau auf. Und machen Sie klar und verständlich auf die Konsequenzen, also die drohende Mietvertrag-Kündigung, aufmerksam.
Abmahnung
Nach der Zahlungserinnerung ist eine formelle Abmahnung die nächste Stufe. Diese ist rechtlich insbesondere erforderlich, wenn Sie eine fristlose Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Zahlungen durchsetzen wollen.
In der Abmahnung müssen sie als Vermieter das vertragswidrige Verhalten klar benennen (Rückstände mit Datum genau auflisten) und den Empfänger auffordern, das zu ändern. Zudem müssen Sie klar und unmissverständlich auf die drohende, fristlose Kündigung hinweisen.
Kündigung wegen Mietrückstand richtig formulieren
Das Kündigungsschreiben muss einige formale Vorgaben erfüllen. Der Empfänger muss ohne Mühe verstehen können, was die Gründe, der Sinn und die Konsequenzen der Kündigung sind.
Von zentraler Bedeutung ist die Begründung, also die verständliche und nachvollziehbare Darstellung des Mietrückstands sowie der rechtlichen Grundlagen. Wichtig: Nennt der Vermieter in der Kündigung keine Gründe, ist die Kündigung unwirksam!
- Die Kündigung wegen Mietrückstand muss zwingend schriftlich erfolgen.
- Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss die Kündigung von allen bzw. gegenüber allen ausgesprochen werden.
- Das Schreiben muss unmissverständlich als Kündigung deklariert sein.
- Benennen Sie das Mietobjekt eindeutig.
- Schreiben Sie klar, an wen sich die Kündigung richtet.
- Der Kündigungstermin sollte konkret und eindeutig genannt sein.
- Setzen Sie bei der fristlosen Kündigung das Auszugsdatum fest. Eine Frist von zwei Wochen nach Zustellung ist üblich.
- Zur notwendigen Begründung muss der Zahlungsverzug klar und verständlich aufgelistet werden. Fehlende oder unvollständige Zahlungseingänge sind mit Datum und Beträgen aufzuführen, der Gesamtsaldo der Rückstände ist anzugeben.
- Nennen Sie die entsprechenden Gesetze, auf die Sie die Kündigung stützen.
- Als Vermieter müssen Sie die Kündigung eigenhändig unterschreiben.
Hinweis auf Widerspruchsrecht
Zwingend notwendig in der Kündigung ist ein Hinweis auf Form und Frist des Widerspruchsrechts gemäß der Sozialklausel. Versäumt der Vermieter diesen Hinweis in der Kündigung, verlängert sich die Widerspruchsfrist für Mieter (§ 574b, 2).
Aber: Die Sozialklausel, die einen Widerspruch wegen besonderer Härte zulässt, gilt nicht, wenn der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.
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Kündigung rechtzeitig zustellen
Die ordentliche Kündigung muss rechtzeitig zugestellt werden. Damit der Mietvertrag bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monats endet, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Dasselbe gilt bei längeren Kündigungsfristen. Verspätete Kündigungszugänge, und sei es nur ein Tag, verschieben den Ablauf der Frist um einen ganzen Monat ganz hinten.
Bei der fristlosen Kündigung endet der Mietvertrag und damit das Mietverhältnis mit der Zustellung des Kündigungsschreibens.
Zustellung per Bote
Damit der Mieter nicht behaupten kann, die Kündigung nicht erhalten zu haben, sollte ein Bote oder ein Gerichtsvollzieher das Schreiben zustellen. Alternativ können Sie als Vermieter das Schriftstück auch selbst im Beisein eines Zeugen übergeben.
Wie es nach der Kündigung weitergeht
Ist die Kündigung wegen Mietrückstand wirksam und der Mietvertrag endet, muss der Mieter ausziehen. Bei der fristlosen Kündigung bleibt ihm noch die Schonfristzahlung, um die Kündigung abzuwenden. Bei einer wirksamen ordentlichen Kündigung nützt es nichts mehr, den Mietrückstand zu zahlen, der Mietvertrag endet fristgemäß.
Bei Auszug erfolgt die Wohnungsübergabe. Stellen Sie als Vermieter mit dem Wohnungsübergabeprotokoll sicher, dass die Räume besenrein und ordnungsgemäß übergeben werden. Klären Sie rechtzeitig, ob noch Schönheitsreparaturen notwendig sind.
Zahlt der Mieter nicht, und weigert er sich trotz wirksamer Kündigungen auszuziehen, bleibt Ihnen nur noch die Räumungsklage.
Zusammenfassung
- Bei nicht oder nur anteilig gezahlten Mietkosten sowie bei ständig verspäteter Zahlung dürfen Vermieter den Mietvertrag kündigen.
- Soll der Mieter wirklich ausziehen, ist es rechtlich sicherer sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung auszusprechen.
- Auch wenn es nicht in allen Fällen notwendig ist: Der Kündigung sollte sicherheitshalber immer eine Abmahnung vorausgehen.
- Die schriftliche Kündigung wegen Mietrückstand muss die formalen Vorgaben erfüllen.
- Das Kündigungsschreiben muss rechtzeitig und verlässlich zugestellt werden.
