Welche Gründe die fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch Vermieter rechtfertigen und wie Vermieter am besten vorgehen.
Der Mieter zahlt wiederholt die Miete nicht. Oder er hortet Tiere oder haufenweise Unrat in der Wohnung. Oder er belästigt Nachbarn und stört aggressiv den Hausfrieden. Oder er vermietet die Wohnung an Touristen. In diesen Fällen verliert selbst der freundlichste Vermieter irgendwann die Geduld und will einen Mietvertrag so schnell wie möglich beenden. Aber: Einen Mieter fristlos zu kündigen ist mit hohen Hürden verbunden.
Schon die ordentliche Kündigung des Mietvertrages mit längeren Fristen ist für Vermieter laut §573 BGB nur unter bestimmten Umständen möglich. Für die fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, bei der Mieter innerhalb weniger Wochen ausziehen müssen, braucht der Vermieter besonders schwerwiegende Gründe. Denn kurzfristig ohne Wohnung zu sein, ist für jeden Menschen eine existenzielle Bedrohung. Angesichts der verbreiteten Wohnungsnot kann der Wohnungsverlust zur Obdachlosigkeit führen.
Übersicht: Fristlose Kündigung des Mietvertrages
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Was bedeutet fristlose Kündigung des Mietvertrages?
Eine fristlose Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung bei der die Fristen für eine „normale“ Kündigung – mindestens drei Monate, bei längerer Mietdauer länger – nicht gelten. Vielmehr besagt schon der Begriff „fristlos“, dass der Mietvertrag zeitnah beendet wird. Bedeutet: Nach Eingang einer berechtigten, fristlosen Kündigung haben Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit für den Auszug.
Das Gesetz erlaubt bei Mietrückstand in einigen Fällen die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Doch der Ablauf Zahlungserinnerung, Abmahnung, fristlose Kündigung ist immer der bessere, weil sicherere Weg. Falls Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht ausziehen, ist der nächste Schritt die Räumungsklage. Spätestens dann sollte ein Vermieter sich mit einem Rechtsanwalt beraten.
Fristlose Kündigung durch Vermieter im BGB
Gesetzlich geregelt ist die fristlose Kündigung eines Mietvertrages durch zwei Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
§543
Paragraf 543 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ regelt sie Vermietungen aller Art, also auch Autos, Geräten etc.
Darin heißt es u. a.: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn … der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder … für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.“§569
Paragraf 569 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ regelt speziell die fristlose Kündigung eines Mietvertrags für Wohnräume. Darin heißt es u. a.: „Ein wichtiger Grund … liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden … die Fortsetzung des Mietverhältnisses … nicht zugemutet werden kann.“
Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter
In der Praxis ergeben sich aus den beiden Gesetzen und der Rechtsprechung deutscher Gerichte folgende Gründe für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters:
- Rückstand bei Zahlung der Miete, der Betriebskosten und/oder der Mietsicherheit
- Vernachlässigung des Mietobjektes
- Unerlaubte Untervermietung
- Störung des Hausfriedens
- unangemeldetes Betreiben eines Gewerbes
Kündigung wegen nicht oder nicht vollständig gezahlter Mietkosten
Zahlt der Mieter die Mietkosten – Kaltmiete, Nebenkosten und/oder Mietkaution – gar nicht oder nur noch anteilig, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Das gilt auch wenn Mieter immer wieder zu spät bezahlen.
Wann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand oder verspäteter Zahlungen möglich ist und wie Vermieter diese erfolgreich durchsetzen lesen Sie hier:
Kündigung wegen Vernachlässigung der Wohnung
Wenn ein Mieter die Wohnung stark verkommen lässt, kann er deswegen fristlos gekündigt werden. In diesem Fall muss eine Abmahnung vorausgehen. Der Mieter soll die Chance bekommen, den Zustand zu ändern.
Was ist eine erhebliche Gefährdung der Mietsache?
Wann vernachlässigt ein Mieter seine Sorgfaltspflicht so stark, dass die Mietsache „erheblich gefährdet“ ist, wie es im Gesetz heißt? Und wie kann man ihm das nachweisen? Gerade wenn ein Mieter innerhalb der Wohnung Probleme schafft, ist es für Vermieter oft schwer, davon zu erfahren. Denn Vermieter haben zwar ein Besichtigungsrecht, aber das nur unter sehr eng gefassten Bedingungen. Meist melden sich Nachbarn und berichten von Gestank, Ungeziefer oder gar Bauschäden. Vermieter sind dann sogar gezwungen zu handeln, wenn sie keine Mietminderung durch die anderen Mieter riskieren wollen.
Was deutsche Gerichte bisher als erhebliche Gefährdung und damit als Kündigungsgrund anerkannt haben, reicht vom Beschädigen der Bausubstanz durch das Einreißen tragender Wände über Lagerung von gefährlichen Stoffen oder Müll inklusive Ungezieferbefall bis zu Schimmelbildung wegen ausbleibenden Heizens oder Lüftens sowie der Gefahr von Frostschäden aufgrund der Weigerung zu Heizen.
Besichtigungsrecht wahrnehmen, um Mietminderung zu verhindern
Hat der Vermieter Hinweise darauf, dass der Mieter die Wohnung grob vernachlässigt, sollte er versuchen, sein Besichtigungsrecht wahrzunehmen. Ohne besonderen Grund, also lediglich um sich über den Zustand der Wohnung zu informieren, darf er das alle fünf Jahre. Das sollten Vermieter auch tun oder die Hausverwaltung damit beauftragen. Welche Gründe einen Vermieter sonst noch berechtigen könnten, die Wohnung zu besichtigen, lesen Sie in dem ausführlichen Artikel Besichtigungsrecht: Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten? Beispielsweise kann der Vermieter einen Handwerker beauftragen und den Fortgang der Arbeiten persönlich in Augenschein nehmen.
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Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Der Mieter macht Tag und Nacht Lärm. Der Mieter sammelt Tiere. Der Mieter beschimpft seine Nachbarn und randaliert. Der Mieter beleidigt oder bedroht den Vermieter. Alles verständliche Gründe für eine fristlose Kündigung. Je nachdem, wie der Mieter seine Umgebung belästigt und den Hausfrieden stört, kann direkt eine fristlose Kündigung erfolgen oder Vermieter müssen zuerst abnahmen. Falls der Mieter den Vermieter oder Nachbarn vor Zeugen angreift, ist ein Fortsetzen des Mietverhältnisses unzumutbar. Hat der Mieter Straftaten begangen, sollten Vermieter unbedingt Anzeige erstattet. So werden die Vorgänge aktenkundig.
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung
Besonders in Großstädten kommt es öfter vor: Mieter untervermieten ihre Wohnung ganz oder teilweise ohne Erlaubnis. Die Gründe sind vielfältig: manche Menschen ziehen aus ihrer Single-Wohnung aus und wollen diese aber noch aufgeben. Andere wollen die Urlaubskasse aufbessern oder Freunden mit einem günstigen Mietvertrag einen Gefallen tun.
Tatsache ist: Eine Untervermietung muss vom Vermieter genehmigt werden. Und wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die fristlose Kündigung. Das sagt §543 klar und deutlich, mit den Worten, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn man die Mietsache „unbefugt einem Dritten überlässt“. Auch Untervermietung ist gesetzlich klar geregelt: Der Mieter muss dafür die Erlaubnis des Vermieters einholen. Ob Vermieter dies dann erlauben können oder sogar müssen und wann Mieter keine Erlaubnis brauchen, wenn jemand in die Wohnung mit einzieht, lesen Sie hier: Untervermietung: Was Vermieter erlauben müssen, was nicht
Kündigung wegen Ausübung eines Gewerbes
Eine als Wohnraum vermietete Wohnung ist kein Gewerberaum. Mieter können also nicht einfach so ein Gewerbe darin betreiben, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Aber: Ob die unerlaubte Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung auch eine fristlose Kündigung rechtfertigt, hängt entscheidend von der Art des Gewerbes ab.
Betreibt der Mieter beispielsweise eine Werbeagentur in der Wohnung, hat aber überhaupt keinen Publikumsverkehr, dürfte eine Kündigung deswegen schwierig sein. Anders sieht es aus bei gewerblichem Musikunterricht oder einem kleinen Kosmetikstudio. Bedeutet: Wenn es durch das Gewerbe zu signifikantem Publikumsverkehr kommt oder ständig Warenlieferungen ankommen, dann kann der Vermieter den Mieter erst abmahnen und später auch fristlos kündigen, falls der Mieter die Zustände nicht abstellt.
Abmahnung, Kündigung, Räumung
Wie viele Abmahnungen bis zur fristlosen Kündigung?
In vielen Fällen müssen Vermieter die Mieter erst abmahnen, bevor sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Wichtig: Mieter müssen erkennen, für welches Fehlverhalten die Abmahnung erteilt wird, und was die Konsequenzen sind, wenn das Verhalten nicht geändert oder das Problem behoben wird.
- Auf dem Schriftstück sollte ganz also klar das Wort Abmahnung stehen, der Grund ausführlich dargelegt und eine Frist gesetzt werden.
- Die Zustellung erfolgt am besten durch einen Gerichtsvollzieher oder einen Boten, der auch vor Gericht aussagen könnte. Bei einem Einschreiben mit Rückschein hat der Mieter immer die Möglichkeit den Brief nicht anzunehmen.
- Ist die Abmahnung rechtssicher erfolgt, reicht eine Abmahnung bis zur fristlosen Kündigung. Mehrmals ankündigen müssen Vermieter die Kündigung nicht.
Schriftform und Zustellung per Bote
Eine fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündlich ist eine fristlose Kündigung nicht möglich. In dem Kündigungsschreiben muss das Datum, zu dem gekündigt wird sowie der Kündigungsgrund genannt sein. Vermieter oder Hausverwalter müssen die Kündigung unterschreiben. Damit der Mieter nicht behaupten kann, die Kündigung nicht erhalten zu haben, sollte ein Bote oder ein Gerichtsvollzieher das Schreiben zustellen. Alternativ können Vermieter das Schriftstück auch selbst im Beisein eines Zeugen übergeben.
Wann muss der Mieter nach der fristlosen Kündigung ausziehen?
Nach Eingang der Kündigung haben Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit für den Auszug. Falls diese sich weigern, ist der nächste Schritt die Räumungsklage. Achtung: Eigenhändig Türschlösser austauschen, die Wohnung betreten oder ähnliches sollten Vermieter nicht tun! Sie machen sich im schlimmsten Fall strafbar und könnten sogar schadensersatzpflichtig werden.
Zusammenfassung
Es gibt verständliche Gründe, warum ein Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter so schnell wie möglich beenden möchte. Zugleich stellt der kurzfristige Verlust der Wohnung eine existenzielle Bedrohung für jeden Menschen dar. Und: Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter ist langwierig und erfordert ein absolut gesetzeskonformes Vorgehen. Deshalb:
- Egal ob Mietrückstand, Störung des Hausfriedens oder Untervermietung: Suchen Sie als Vermieter zuerst das Gespräch mit dem Mieter. Manchmal lassen sich so schnellere und einfachere Lösungen finden.
- Manchmal ist ein Mietaufhebungsvertrag eine Option. Das spart Nerven und möglicherweise in der Summe auch Geld.
- Wenn nur noch die Notbremse bleibt: Ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu. Die Gesetzeslage bei einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages ist nur bei der Kündigung wegen Mietrückstand eindeutig. Und spätestens wenn es zur Räumung kommt, brauchen Sie juristischen Sachverstand.
