Unterschiede, Vorteile, Nachteile von Möglichkeiten, die Mietkaution sicher anzulegen.
Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Geldsumme, die dem Vermieter als Sicherheit dient, falls der Mieter die Miete nicht zahlt oder beim Auszug Schäden in der Wohnung hinterlässt.
Vermieter sind berechtigt, von neuen Mietern eine Sicherheit zu verlangen in Form einer Mietkaution. Und nahezu alle Vermieter tun das auch. Sowohl die Höhe der Mietkaution als auch deren Zahlungsweise werden in der Regel direkt im Mietvertrag vereinbart und dort schriftlich festgehalten.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses bekommt der Mieter die Geldsumme plus Zinsen zurück – wenn der Vermieter keinen Grund zum Einbehalten hat.
Übersicht: Mietkaution
Mietkaution: Gesetzliche Regelungen
Es gibt zwar kein Gesetz, demzufolge Vermieter eine Mietkaution verlangen müssen. Gesetzlich geregelt sind aber die Höhe der Mietkaution, die Zahlungsweise und die Verwahrung. § 551 BGB definiert
- die Höhe der Mietkaution,
- mögliche Ratenzahlungen der Kaution durch den Mieter und
- die Pflicht des Vermieters, die Kaution verzinst anzulegen.
Höhe der Mietkaution: Wie viele Monatsmieten?
In § 551 BGB heißt es, dass die Mietkaution „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ betragen darf. Eine Mietkaution darf also maximal drei Monatskaltmieten betragen. Sie kann aber auch niedriger sein.
Fälligkeit der Mietkaution
Auch dazu steht im Gesetz eine klare Aussage: Die Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Also nicht schon bei Vertragsabschluss.
Mietkaution in Ratenzahlung
Laut § 551 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist dann zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen sind zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Dies gilt auch dann, wenn die Mietkaution niedriger ist als drei Monatsmieten. Wichtig: Sobald die erste Rate überwiesen ist und der Mietzeitraum begonnen hat, müssen Vermieter den Mietern Zugang zu Haus oder Wohnung gewähren. Tun sie das nicht, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
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Mietkaution anlegen
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter die bar gezahlte Mietkaution für eine Wohnung verzinst anlegen muss. Wörtlich heißt es in §551 BGB, die Mietkaution sei „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“
Vermieter und Mieter können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig: In beiden Fällen muss die Anlage getrennt vom Privat- und Geschäftsvermögen des Vermieters erfolgen. Etwaige Erträge aus der Anlage, wie beispielsweise Zinsen, gehören in allen Fällen den Mietern. Und: Der Begriff „anlegen“ im Gesetz bedeutet, dass eine von vornherein ertragslose Anlage wie die bloße Verwahrung der Kaution nicht zulässig ist.
Mieter zahlt Kaution nicht: Fristlose Kündigung möglich
Vermieter dürfen dem Mieter kündigen, wenn es zu Unregelmäßigkeiten bei der Kautionszahlung kommt. Bei Mietverträgen, die nach dem 1. Mai 2013 geschlossen wurden, können Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten Kautionsleistung schuldig ist. Grundlage ist § 569 Absatz 2a BGB, demnach der Vermieter fristlos kündigen darf, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Nettokaltmiete entspricht.
Klausel zu Mietkaution und Wohnungsübergabe
Um sich vor Mietnomaden zu schützen, sollten Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Rate der Mietkaution abhängig macht (LG Bonn Az. 6 T 25/09). Je nach Reaktion auf diese Klausel könnten Vermieter Mietnomaden erkennen.
Mehr dazu: Mietnomaden erkennen – Sieben Tipps für Vermieter
Möglichkeiten der Kautionszahlung
Grundsätzlich kann man zwischen zwei Möglichkeiten unterscheiden, wie Mieter die Mietkaution leisten:
- Kaution als Geldsumme: Mieter zahlen die Kautionssumme als Geldbetrag direkt an den Vermieter oder auf ein Mietkautionskonto. Das Gesetz erlaubt hierbei Ratenzahlung (siehe oben).
- Kaution als Bürgschaft: Mieter weisen einen Bürgen für die Kautionssumme vor. Bürgt eine Bank, wird dafür zwischen Mieter und Bank ein sogenannter Mietaval vereinbart. Bürgt eine Versicherung, schließt der Mieter dafür eine Mietkautionsbürgschaft genannt, ab. Wichtig: Die bargeldlose Mietkaution muss dem Vermieter bei Fälligkeit der ersten Monatsmiete in voller Höhe zur Verfügung stehen, also mit einer einzigen Bürgschaftsurkunde. Ratenzahlung ist dann nicht möglich.
Barkaution
Der Mieter bezahlt die Kaution per Überweisung oder sogar in bar an den Vermieter. Der Mieter bekommt dann entweder eine Quittung oder er behält den Beleg der Überweisung als Beweis für die Zahlung. Vorteil für den Vermieter: Das Geld ist sicher da. Nachteil: Der Vermieter muss sich darum kümmern, die Summe von seinem Vermögen getrennt anzulegen (s.o.).
Mietkautionskonto
Ein Mietkautionskonto können Vermieter oder Mieter bei nahezu jeder Bank eröffnen. Es handelt sich also um ein Konto, auf das die Mietkaution eingezahlt wird. Das Mietkautionskonto kann folgende Formen haben:
Treuhandkonto
Der Sinn eines Treuhandkontos ist es, Gelder von Dritten zu verwalten. Der Inhaber des Treuhandkontos ist also nicht der Besitzer des Geldes auf dem Konto, aber nur er hat Zugriff darauf. Für die Mietkaution eröffnet der Vermieter das Treuhandkonto als sogenanntes offenes Sonderkonto, der Name des Mieters wird mitangegeben. Teil des Verfahrens ist zudem ein Treuhandvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Vorteil für den Vermieter: Volle Kontrolle. Nachteil: Aufwand mit der Kontoeröffnung.
Verpfändetes Sparbuch oder Sparkonto
Der Mieter zahlt das Geld für die Kaution auf ein Sparbuch bzw. Sparkonto ein. Er lässt es von der Bank zugunsten des Vermieters verpfänden und übergibt das Sparbuch dem Vermieter.
Vorteil für den Vermieter: Er spart Zeit und Aufwand, da das Konto bereits eröffnet und das Geld dort angelegt ist. Nachteil: Der Vermieter muss das verpfändete Sparbuch sorgfältig aufbewahren. Es ist zwar nicht unmöglich, das Geld ohne das Sparbuch zurückzubekommen, aber schwierig.
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Mietkautionsbürgschaft
Schließt der Mieter eine Mietkautionsbürgschaft ab, übernimmt eine Versicherung die Bürgschaft für die Kaution gegenüber dem Vermieter. Im Falle eines Schadens springt die Versicherung ein und zahlt die Mietkaution an den Vermieter. Der Mieter zahlt die Summe an die Versicherung zurück.
Vorteil für den Mieter ist, dass er statt der relativ hohen Kaution von drei Monatsmieten lediglich eine relativ geringe monatliche Gebühr zahlt. Vorteile für Vermieter: Kein Verwaltungsaufwand und trotzdem volle Sicherheit. Zudem führen die Versicherer in der Regel einen Bonitätscheck des Mieters durch, was zusätzlich Sicherheit gibt.
Mietaval, Bankbürgschaft
Beim sogenannten Mietaval zahlen Mieter die Mietkaution nicht als Geldbetrag an den Vermieter. Stattdessen verpflichten sie gegen eine Gebühr eine Bank (auch Bankbürgschaft genannt) oder einen Kautionsversicherer (genannt Mietkautionsbürgschaft) als Bürgen. Im Schadensfall übernimmt die Bank bzw. die Versicherung die Kautionssumme und holt sie sich später vom Mieter zurück.
Mietkaution Rückzahlung, Verrechnung
Bis wann müssen Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Gesetzlich ist nicht geregelt, bis wann Vermieter eine Kaution zurückzahlen müssen. Es ist klar, dass dies nach dem Auszug der Mieter erfolgen sollte. Es wird aber ein Zeitraum zugestanden, um die Immobilie auf Schäden zu überprüfen und die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Aber wie lang darf der sein? Vom BGH wurde dazu entschieden, dass die Frist bis zur Rückzahlung der Mietkaution nicht allgemein bestimmbar ist, aber „angemessen“ sein darf. In der Regel gelten drei bis maximal sechs Monate als angemessener Zeitraum. Falls die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung länger dauert, etwa weil manche Kosten auch erst verspätet anfallen, kann sich die Rückzahlungsfrist auf bis zu ein Jahr verlängern. Vermieter dürfen dann aber nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern lediglich den Betrag der voraussichtlichen Nachzahlung.
Was der Vermieter mit der Kaution verrechnen darf
Die Mietkaution dient als Sicherheit, falls bei Auszug Mietschulden bestehen oder Reparaturen an der Wohnung zulasten des Mieters nötig sind. Daher dürfen Vermieter folgende Forderungen mit der Mietkaution verrechnen:
- Mietschulden
- Nebenkosten: noch offene Beträge
- Nebenkosten: zu erwartende Nachzahlungen
- Reparaturkosten für vom Mieter verursachte Schäden
- Renovierungskosten für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen sofern die Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag wirksam ist.
Mehr dazu: Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag wirksam formulieren
Dürfen Mieter die Mietkaution mit Mietzahlungen verrechnen?
Nein. Manche Mieter stellen mit Kündigung des Mietverhältnisses auch die Mietzahlungen ein. Oft mit dem Hinweis, dass der Vermieter sich an der Kaution bedienen können. Dieses Vorgehen ist nicht erlaubt. Die Mietkaution dient der Sicherheit des Vermieters und soll auch etwaige Schäden abdecken.
Zusammenfassung Mietkaution
- Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen
- Ratenzahlung ist gesetzlich erlaubt
- Vermieter muss Kaution bei Bank anlegen
- möglich sind auch Bürgschaften oder Kautionsversicherungen
- Mieter darf Kaution nicht mit Miete verrechnen
- max. sechs Monate nach Mietende muss die Mietkaution zurückgezahlt werden
