Untervermietung: Was Vermieter erlauben müssen, was nicht

Welchen Spielraum haben Vermieter, wenn Mieter Teile der Wohnung oder gar die ganze Wohnung untervermieten wollen? Ist eine Untervermietung generell erlaubt? Kann ein Vermieter den Einzug von Untermietern verbieten? Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Untervermietung und Untermiete.

Übersicht: FAQ Untervermietung & Untermiete

Mietvertrag
kostenlos & rechtssicher
Erstellen Sie Ihren individuellen Mietvertrag: digital, DSGVO-konform, ohne Kosten

Vermieter muss um Erlaubnis zur Untervermietung gebeten werden

Bei einer Untervermietung handelt es sich juristisch gesehen um eine sogenannte Gebrauchsüberlassung an Dritte, die gemäß § 540 BGB immer der Erlaubnis des Vermieters bedarf.
Ausgenommen davon ist nur:

  • der dauerhafte Einzug von Ehepart­nern, Kindern und Eltern,
  • auch Hausangestellte und Pflegepersonal können dazu zählen.

In diesen Fällen müssen Mieter den Vermieter lediglich informieren. Kommt es dadurch aber zu einer Überbelegung der Wohnung, dürfen Vermieter den Einzug verbieten.

Muss der Einzug des neuen Partners vom Vermieter erlaubt werden?

Wie bereits dargelegt: Neue Ehepartner dürfen in die Wohnung einziehen. Dafür brauchen Mieter keine Erlaubnis des Vermieters, sie müssen den Vermieter aber informieren. Anders ist es, wenn man nicht verheiratet ist. Dann müssen Mieter beim Vermieter um Erlaubnis bitten. Allerdings kann er den Einzug in diesem Fall normalerweise nicht verbieten.

Mieter haben einen Rechtsanspruch auf Erlaubnis zur Untermiete

Zwar braucht es zur Untervermietung zwingend die Erlaubnis des Vermieters, dafür haben Mieter einer Wohnung einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte). Bedeutet: der Vermieter muss bei berechtigtem Interesse einer Untervermietung zustimmen, sofern keine schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen. Die Erlaubnis sollte der Mieter schriftlich anfordern, er muss darin die Gründe für die Untervermietung nennen und dem Vermieter mitteilen, wer Untermieter werden soll und Name, Geburts­datum und -ort mitteilen.

Was sind berechtigte Gründe zur Untervermietung?

Haben Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür, Teile der Wohnung unterzuvermieten, darf der Vermieter eine Untervermietung nicht ablehnen. Aber: das gilt nur, wenn dieses Interesse erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden ist. Dazu gehört zum Beispiel, dass die Wohnung durch Veränderungen der Lebensumstände allein zu teuer ist.

Wann dürfen Vermieter eine Untervermietung ablehnen?

Im Gesetz heißt es dazu, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte abgelehnt werden kann:

  • „wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder
  • dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Was bedeutet das genau? Hier beginnt der Interpretationsspielraum deutscher Gerichte. Aus den Gerichtsurteilen dazu kann man folgendes ablesen:

Wann ist eine Wohnung überbelegt?

Für jede in der Wohnung lebende Person sollten acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein, darunter wäre der Wohnraum überbelegt.

Wann kann ein Untermieter wegen seiner Person abgelehnt werden?

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten für die Ablehnung wäre beispielsweise, wenn diese Person bereits früher Ärger mit dem Vermieter hatte. Persönliche Bedenken wegen Herkunft oder Hautfarbe sind keine gerichtlich anerkannten Gründe, einen Untermieter abzulehnen. Auch darf der Vermieter kein Führungszeugnis verlangen oder die Erlaubnis von einem persönlichen Kennenlernen des Untermieters abhängig machen.

Was meint „sonstige Gründe“, aus denen ein Vermieter eine Untervermietung ablehnen kann?

Sonstige Gründe, die dem Vermieter nicht zugemutet werden können, wären beispielsweise, wenn der neue Untermieter in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr ausüben will.

Können Mieter eine Erlaubnis zur Untermiete einklagen?

Ja. Wenn Vermieter die Erlaubnis trotz „berechtigter Gründe“ des Mieters verweigern, können Mieter auf Erlaubniserteilung klagen. Das kann finanzielle Folgen haben, denn verweigert ein Vermieter unbe­rechtigter­weise die Unter­vermietung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Ganze Wohnung untervermieten

Will ein Mieter die ganze Wohnung untervermieten – etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht – kann der Vermieter das erlauben. Er darf es in diesem Fall aber auch ohne besondere Gründe ablehnen. Und: Für eine beabsichtigte Untervermietung an Touristen gelten andere Bestimmungen. Dabei greifen eine Vielzahl an Verboten und Regelungen, insbesondere das Zweckentfremdungsverbot.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Lehnt ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete rechtmäßig ab, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Untervermietung ohne Erlaubnis

Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis begeht der Mieter eine Vertragsverletzung, gegen die Vermieter vorgehen können: in Form von Abmahnungen und Unterlassungsklagen (§ 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) oder sogar mit einer fristlosen Kündigung (§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).

Mieterhöhung bei Untervermietung

Rechtfertigt ein Untermieter einen Mietzuschlag? Ja. Nein. Bedeutet: Die Rechtslage ist bei frei finanzierten Wohnungen unklar. Zwar heißt es in §533 BGB: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“ Doch in der Praxis ist ein derartiger Umstand schwierig darstellbar. Bevor man als Vermieter also eine Mieterhöhung mit Untervermietung begründen will, sollte besser ein Mietrechts-Anwalt konsultiert werden.

Wann werden aus Besuchern Untermieter?

Besucher des Mieters sind keine Untermieter, solange sie keine Untermiete zahlen. Ab welcher Besuchsdauer dann eben doch Mitbewohner daraus werden, ist nicht klar geregelt. Anders wenn Besucher ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegen und beispielsweise ihren Namen am Briefkasten anbringen – dann wird aus dem Besucher ein Untermieter.

Wichtige Urteile zu Untervermietung und Untermiete

Der Eigentümer einer Wohnung kann die Untervermietung nicht mit dem Argument unterbinden, die Mieterin solle sich doch eine andere, preiswertere Immobilie suchen. Eine Frau hatte sich nach dem Auszug ihrer Söhne dazu entschlossen, einen Untermieter bei sich aufzunehmen, woraufhin der Eigentümer ihr den Umzug nahelegte. Das Amtsgericht und das Landgericht Berlin (AZ 65 S 202/17) gestatteten der Frau jedoch unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen (Information des Vermieters, grundlegende Angaben zur aufgenommenen Person) die Untervermietung.

Finanzielle Entlastung als berechtigter Grund für Untermiete

Es ist ein ausreichendes Argument für eine Untervermietung, wenn eine Mieterin sich damit zum Beispiel nach dem Auszug eines Mitbewohners eine finanzielle Entlastung verschaffen will. Dazu ist es nicht notwendig, dass die Betroffene zwingend auf diese Einnahmen angewiesen ist. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 277/16) entschied, die Ablehnung der Untervermietung durch den Eigentümer mit der Begründung, die Mieterin habe es gar nicht nötig gehabt, sei nicht angemessen gewesen.

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter eine umfassende Dokumentation seiner Einkommensverhältnisse vorlegt. So hatte ein Eigentümer die aktuellen und vollständigen Leistungsbescheide des Jobcenters gefordert, ehe er seine Zustimmung erteilen wollte.

Keine Vorlage der Leistungsbescheide des Jobcenters

Dem Landgericht Berlin (Az 66 S 275/17) ging das zu weit. Es sei ausreichend, so hieß es im Urteil, wenn der Hauptmieter über den Anlass und die betreffende Person informiere. Hier ging es um die Untervermietung eines Zimmers in einer Drei-Zimmer-Wohnung.

Ist eine Wohnung an mehrere Menschen vermietet, dann kann nicht einer von ihnen im Alleingang beim Eigentümer ein Untermietverhältnis beantragen. Die Mieter müssen das laut Landgericht Berlin (Az 65 S 172/16) gemeinschaftlich entscheiden. Selbst wenn einige von ihnen die Wohnung aktuell gar nicht mehr nutzen, ist es dennoch notwendig, sie an der Entscheidung zu beteiligen.

Bei Hinweisen auf ein erhebliches vertragswidriges Verhalten kann es dem Vermieter einer Wohnung erlaubt sein, einen sogenannten Agent Provocateur (eine Art Spitzel) einzusetzen, um die Pflichtverletzung nachzuweisen (LG Berlin, Az 63 S 309/19).

Spitzel darf Untermiete überprüfen

Eine Mieterin hatte ohne Rücksprache mit dem Eigentümer Teile ihrer Wohnung an Touristen untervermietet. Nach einer Abmahnung löschte die Betroffene zwar ein entsprechendes Profil im Internet, betrieb aber trotzdem weiterhin ihre Untervermietung. Daraufhin setzte der Eigentümer verdeckt eine Person an, die ein Zimmer buchte. Anschließend sprach er der Mieterin die Kündigung aus.

Eine Zivilkammer billigte das Auftreten des Agent Provocateur und ebenso die anschließende Kündigung des Mietverhältnisses. Von dem in Frage stehenden Hausfriedensbruch könne keine Rede sein, denn diese Person habe sich mit Wissen und in Anwesenheit der Mieterin in der Wohnung aufgehalten.

Wenn ein Mieter seine Wohnung dauerhaft und endgültig verlassen und diese nahen Familienangehörigen (dem Sohn und dessen Familie) überlassen hat, dann liegt ein Fall von genehmigungspflichtiger Untervermietung vor. Als der Vermieter, der nicht gefragt worden war, von dieser Angelegenheit erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis ordentlich.

Das Landgericht Berlin (AZ 65 S 16/18) zeigte Verständnis für diese Reaktion. Der ursprüngliche Mieter habe schuldhaft und nicht unerheblich gegen seine Pflichten verstoßen, indem er die Wohnung ohne Erlaubnis weitergegeben habe.

Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden. In einem Streitfall in Berlin ging es darum, dass die eigentlichen Mieter seit 17 Jahren ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der gemieteten Wohnung hatten und auch kein Wille zur Rückkehr in diese Immobilie bestand. Angesichts der fortgesetzten Untervermietung legte der Eigentümer schließlich Widerspruch ein. Tatsächlich sei ihm diese Lösung nicht mehr zuzumuten, stellte das Landgericht Berlin (Az 65 S 285/16) fest. Die Erlaubnis konnte dementsprechend widerrufen werden.

Selbst wenn durch eine Untervermietung die Gesamtzahl der Bewohner einer Wohnung steigt, rechtfertigt das noch nicht automatisch einen Mietzuschlag. Das musste eine Eigentümerin erfahren, die sich auf eine bereits im Mietvertrag erwähnte Erhöhung um 26 Euro pro Monat berief. Das Landgericht Berlin (AZ 64 S 104/18) sprach davon, es gebe keine Hinweise auf eine unzumutbare und übermäßige Belastung der Vermieterin durch die Aufnahme einer weiteren Person. Eine nennenswerte Gewinnerzielungsabsicht des Hauptmieters liege offenkundig nicht vor.

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter für die Untervermietererlaubnis einen Mietzuschlag von fünf bis 30 Euro und Monat verlangen. Das gilt vor allem dann, wenn sich der Betriebsaufwand oder die Gefahren und Risiken für den Eigentümer erhöhen. Wird die Wohnung von mehr Personen genutzt, als das ursprünglich vereinbart gewesen war, könnte das ein Hinweis auf einen solchen Mehraufwand sein. Ein Anteil von 20 Prozent des Untermietzinses sei allerdings nicht angemessen, befand das Landgericht Berlin (AZ 66 S 29/18), stattdessen komme der pauschale Zuschlag in Frage.

Muss es der Vermieter eigentlich auch hinnehmen, wenn eine komplette (Ein-Zimmer)-Wohnung untervermietet werden soll?

Eine Berlinerin beabsichtigte das, weil sie selbst für längere Zeit auf einem Kreuzfahrtschiff arbeiten wollte und ihre Wohnung in dieser Zeit nicht benötigte. Sie hätte mit der beabsichtigten Untervermietung einen Gewinn von mehr als 50 Prozent gemacht. Der Eigentümer forderte einen Anteil davon. Als ihm der verweigert wurde, verweigerte er die Untervermietung. Das Landgericht Berlin (AZ 64 T 65/19) gab ihm darin Recht.

Unabhängig von den genauen Bestimmungen des Mietrechts ist es unbedingt nötig, dass der Untermieter den polizeilichen Meldepflichten nachkommt. Der Eigentümer einer Wohnung hatte seine Erlaubnis genau davon abhängig gemacht. Er forderte einen Nachweis für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Doch nichts geschah, woraufhin das Amtsgericht Tempelhof (AZ 7 C 161/15) entschied, der Eigentümer müsse die Untervermietung nicht dulden. (red./lbs)

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on xing
Share on whatsapp