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Grundregel: Untervermietung braucht Erlaubnis
Bei einer Untervermietung handelt es sich juristisch um eine Gebrauchsüberlassung an Dritte. Diese bedarf gemäß § 540 BGB immer der Erlaubnis des Vermieters.
Gleichzeitig haben Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis — wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 553 Abs. 1 BGB). Berechtigte Gründe sind etwa: finanzielle Entlastung nach dem Auszug eines Mitbewohners, beruflich bedingte längere Abwesenheit oder Auslandsaufenthalt.
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Wer darf ohne Erlaubnis einziehen?
Ohne ausdrückliche Erlaubnis dürfen folgende Personen dauerhaft in die Wohnung einziehen — der Vermieter muss lediglich informiert werden:
- Ehepartner
- Kinder und Eltern
- Hausangestellte oder Pflegepersonal
Kommt es dadurch aber zu einer Überbelegung der Wohnung, dürfen Vermieter den Einzug verbieten.
Partner ohne Trauschein: Unverheiratete Partner gelten nicht als Familienangehörige im Rechtssinne. Ihr Einzug erfordert die Erlaubnis des Vermieters — die dieser in der Regel aber nicht verweigern darf, wenn keine sachlichen Ablehnungsgründe vorliegen.
Wann muss der Vermieter zustimmen?
Haben Mieter ein berechtigtes Interesse an der Teiluntervermietung, muss der Vermieter zustimmen, sofern:
- kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt
- die Wohnung nicht übermäßig belegt würde
- die Überlassung dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar ist
Ein berechtigtes Interesse entsteht regelmäßig nach Vertragsschluss — etwa wenn ein Mitbewohner auszieht und die Miete für eine Person zu hoch wird. Gerichte haben diesen Grund wiederholt anerkannt (u. a. LG Berlin, Az. 63 S 277/16 und Az. 65 S 202/17).
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Wichtiger Grund in der Person des Untermieters
Hatte der künftige Untermieter bereits früher Konflikte mit dem Vermieter oder dem Haus, ist das ein anerkannter Ablehnungsgrund. Nicht anerkannt sind hingegen persönliche Bedenken wegen Herkunft, Hautfarbe oder Nationalität. Der Vermieter darf auch kein Führungszeugnis verlangen oder die Erlaubnis von einem persönlichen Kennenlernen abhängig machen.
Überbelegung der Wohnung
Als Faustregel gilt: Pro Person sollten mindestens 8–10 Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein. Unterschreitet die Belegung diesen Wert, liegt eine Überbelegung vor — und der Vermieter darf ablehnen.
Sonstige Unzumutbarkeit
Gründe, die dem Vermieter nicht zumutbar sind: etwa wenn der Untermieter in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr betreiben will.
Ganze Wohnung untervermieten
Will der Hauptmieter die gesamte Wohnung dauerhaft untervermieten, kann der Vermieter das ohne besondere Begründung ablehnen — und tut das in der Praxis auch. Eine vorübergehende Untervermietung der ganzen Wohnung (z. B. bei längerem Auslandsaufenthalt) liegt im Ermessen des Vermieters. Bei erheblichem Gewinnaufschlag des Mieters kann der Vermieter eine Beteiligung fordern (LG Berlin, Az. 64 T 65/19).
Achtung Touristenvermietung: Airbnb und ähnliche Plattformen unterliegen in vielen Städten dem Zweckentfremdungsverbot. Das ist ein völlig eigenes Rechtsgebiet mit eigenen Verboten und Genehmigungspflichten — unabhängig vom Mietrecht.
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Mieter müssen die Erlaubnis schriftlich anfragen und dabei angeben:
- Den Grund für die Untervermietung
- Name, Geburtsdatum und -ort des Untermieters
Beruf, Nationalität oder Einkommensnachweise müssen Mieter nicht vorlegen — das hat das LG Berlin mehrfach klargestellt (u. a. Az. 66 S 275/17: Vorlage von Jobcenter-Leistungsbescheiden nicht erforderlich).
Wohnungsgeberbestätigung für den Untermieter
Zieht ein Untermieter ein, muss er sich beim Einwohnermeldeamt anmelden. Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung kann der Hauptmieter ausstellen — nicht der Eigentümer. Der Vermieter darf die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Untermieter seiner Meldepflicht nachkommt (AG Tempelhof, Az. 7 C 161/15).
Unterschied: Untermieter vs. Besucher
Ein Besucher wird zum Untermieter, wenn er:
- eine Untermiete zahlt
- seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegt (Möbel, Briefkastenname)
Kurze Besuche (bis ca. zwei Wochen) sind unproblematisch. Ab wann aus einem längeren Aufenthalt rechtlich ein Untermietverhältnis wird, ist nicht gesetzlich geregelt — es kommt auf die Gesamtumstände an.
Mieterhöhung bei Untervermietung
Darf der Vermieter bei Untervermietung einen Mietzuschlag fordern? Nur unter bestimmten Voraussetzungen. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt es dem Vermieter, die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen — aber nur dann, wenn ihm die Untervermietung ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.
Das ist ein hoher Maßstab: Allein die Tatsache, dass ein weiterer Bewohner einzieht, reicht nicht. Es müssen konkrete Mehrbelastungen nachgewiesen werden — etwa erhöhte Abnutzung oder höhere Betriebskosten. Gerichte haben Zuschläge zwischen 5 und 30 Euro pro Monat als angemessen anerkannt (LG Berlin, Az. 64 S 266/18). Ein Anteil von 20 % des Untermietzinses wurde hingegen als nicht angemessen abgelehnt (LG Berlin, Az. 66 S 29/18).
Konsequenzen bei unerlaubter Untervermietung
Wer ohne Erlaubnis untervermietet, begeht eine Vertragsverletzung. Mögliche Folgen:
Das gilt auch, wenn ein Mieter die Wohnung dauerhaft Familienangehörigen überlässt, ohne den Vermieter zu fragen (LG Berlin, Az. 65 S 16/18).
Vermieter dürfen bei konkretem Verdacht sogar verdeckt vorgehen: Das LG Berlin (Az. 63 S 309/19) hat den Einsatz eines sogenannten Agent Provocateur — einer Person, die ein Zimmer bucht um die Untervermietung nachzuweisen — für zulässig erklärt.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung — auch rechtmäßig — hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 573d Abs. 2 BGB). Das Recht dient dem Mieter als Ausweg aus dem Mietverhältnis, wenn er die Wohnung unter den gegebenen Umständen nicht mehr halten kann oder will.
Erlaubnis widerrufen
Eine einmal erteilte Erlaubnis kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden. Das LG Berlin (Az. 65 S 285/16) hat das bejaht, als Mieter seit 17 Jahren nicht mehr in der Wohnung lebten und kein Rückkehrwille bestand — die dauerhafte Untervermietung war dem Vermieter nicht mehr zumutbar.
Wenn alle Hauptmieter zustimmen müssen
Ist eine Wohnung an mehrere Personen vermietet, können nicht einzelne Hauptmieter im Alleingang eine Untervermietung beantragen — das muss gemeinschaftlich entschieden werden, auch wenn einzelne Mieter die Wohnung aktuell nicht nutzen (LG Berlin, Az. 65 S 172/16).
Zusammenfassung
- Untervermietung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB)
- Bei berechtigtem Interesse des Mieters besteht ein Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB)
- Nahe Verwandte und Ehepartner dürfen ohne Erlaubnis einziehen — Informationspflicht besteht
- Vermieter dürfen nur aus sachlichen Gründen ablehnen: wichtiger Grund in der Person, Überbelegung, Unzumutbarkeit
- Eine ganze Wohnung dauerhaft unterzuvermieten kann der Vermieter ablehnen
- Mietzuschlag ist nur bei nachgewiesener Unzumutbarkeit zulässig (§ 553 Abs. 2 BGB)
- Unerlaubte Untervermietung rechtfertigt Abmahnung und Kündigung
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- § 540 BGB — Gebrauchsüberlassung an Dritte, Sonderkündigungsrecht
- § 541 BGB — Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
- § 543 BGB — Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 553 BGB — Gestattung der Untervermietung, Mietzuschlag
- § 573d Abs. 2 BGB — Kündigungsfrist bei außerordentlicher Kündigung
- LG Berlin, Az. 63 S 277/16 — berechtigtes Interesse an Untervermietung bei gestiegener Miete
- LG Berlin, Az. 65 S 202/17 — berechtigtes Interesse anerkannt
- LG Berlin, Az. 66 S 275/17 — keine Pflicht zur Vorlage von Einkommensnachweisen
- LG Berlin, Az. 64 T 65/19 — Beteiligung des Vermieters bei Gewinnaufschlag
- LG Berlin, Az. 64 S 266/18 — angemessener Mietzuschlag 5–30 Euro/Monat
- LG Berlin, Az. 66 S 29/18 — 20% des Untermietzinses als Zuschlag unzulässig
- LG Berlin, Az. 65 S 16/18 — unerlaubte Überlassung an Familienangehörige
- LG Berlin, Az. 63 S 309/19 — Agent Provocateur zum Nachweis unerlaubter Untervermietung zulässig
- LG Berlin, Az. 65 S 285/16 — Widerruf der Erlaubnis bei dauerhafter Abwesenheit
- LG Berlin, Az. 65 S 172/16 — gemeinschaftliche Entscheidung bei mehreren Hauptmietern
- AG Tempelhof, Az. 7 C 161/15 — Erlaubnis abhängig von Meldepflicht des Untermieters
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
