Untervermietung: Was Vermieter erlauben müssen, was nicht

Untervermietung

Welchen Spielraum haben Vermieter, wenn Mieter Teile der Wohnung oder gar die ganze Wohnung untervermieten wollen? Ist eine Untervermietung generell erlaubt? Kann ein Vermieter den Einzug von Untermietern verbieten? Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Untervermietung und Untermiete.

Bei einer Untervermietung handelt es sich juristisch gesehen um eine sogenannte Gebrauchsüberlassung an Dritte. Diese bedarf gemäß § 540 BGB immer der Erlaubnis des Vermieters.

Zwar braucht es zur Untervermietung zwingend die Erlaubnis des Vermieters. Dafür haben Mieter einer Wohnung einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis – wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte).

Übersicht: Untervermietung & Untermiete

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Untermietung mit und ohne Erlaubnis

Untervermietung ohne Erlaubnis

Ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters dürfen folgende Personen dauerhaft in die Wohnung einziehen:

  • Ehepart­ner,
  • Kindern und Eltern sowie
  • Hausangestellte oder Pflegepersonal.

In diesen Fällen müssen Mieter den Vermieter lediglich informieren. Kommt es dadurch aber zu einer Überbelegung der Wohnung (s.u.), dürfen Vermieter den Einzug verbieten.

Partner zieht in die Wohnung ein

Neue Ehepartner dürfen zwar ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung einziehen, der Vermieter muss lediglich informiert werden. Anders ist es, wenn ein Paar nicht verheiratet ist. Dann muss der Hauptmieter beim Vermieter um Erlaubnis bitten, den Partner einziehen zu lassen. Allerdings kann der Vermieter den Einzug in diesem Fall normalerweise nicht verbieten.

Erlaubnis schriftlich anfragen

Die Erlaubnis zur Untermiete sollten Mieter immer schriftlich anfragen. Sie müssen die Gründe für die Untervermietung nennen und dem Vermieter Name, Geburts­datum und -ort des Untermieters mitteilen. Beruf, Nationalität oder andere persönliche Angaben müssen Mieter nicht mitteilen.

Gründe, wann der Vermieter Untervermietung nicht ablehnen kann

Haben Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür, Teile der Wohnung unterzuvermieten, darf der Vermieter eine Untervermietung nicht ablehnen. Gerichtlich anerkannt sind finanzielle Gründe (s.u.), also wenn die Wohnung durch Veränderungen der Lebensumstände allein zu teuer geworden ist.  Ist das Interesse berechtigt, muss der Vermieter zustimmen wenn:

  • keine schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen.
  • das „berechtigte Interesse“ erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden ist. 

Wohnungsgeberscheinigung für Untermieter

Zieht ein Untermieter mit Erlaubnis in die Wohnung ein, muss er seinen neuen Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden. Die dafür notwendige Wohnungsgeberbestätigung (auch Wohnungsgeberbescheinigung oder Vermieterbescheinigung genannt) kann der Hauptmieter für ihn ausstellen. 

Unterschied Untermieter und Besucher 

Besucher des Mieters sind keine Untermieter, solange sie keine Untermiete zahlen. Ab welcher Besuchsdauer dann eben doch Mitbewohner daraus werden, ist nicht klar geregelt. Aber ein Besuch von zwei Wochen ist normal, bei längeren Aufenthalten zählen noch weitere Kriterien. Eindeutig ist es ein Untermieter, wenn Besucher ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegen und beispielsweise Möbel mitbringen oder ihr Name am Briefkasten steht. Dann wird aus dem Besucher ein Untermieter. 

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Untervermietung verbieten

Im Gesetz heißt es, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte abgelehnt werden kann:

  • „wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder
  • dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Untermieter ablehnen: wichtiger Grund in der Person

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten für die Ablehnung wäre beispielsweise, wenn diese Person bereits früher Ärger mit dem Vermieter hatte. Persönliche Bedenken wegen Herkunft oder Hautfarbe sind keine gerichtlich anerkannten Gründe, einen Untermieter abzulehnen. Auch darf der Vermieter kein Führungszeugnis verlangen oder die Erlaubnis von einem persönlichen Kennenlernen des Untermieters abhängig machen.

Überbelegung der Wohnung

Wann ist eine Wohnung überbelegt? Für jede in der Wohnung lebende Person sollten acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein. Weniger würde eine Überlegung der Wohnung bedeuten.

Untervermietung ablehnen: sonstige Gründe

Was meint das Gesetz mit „sonstigen Gründen“, aus denen ein Vermieter eine Untervermietung ablehnen kann? Gründe, die dem Vermieter nicht zugemutet werden können, wären beispielsweise, wenn der neue Untermieter in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr ausüben will.

Ganze Wohnung untervermieten

Will der Hauptmieter die ganze Wohnung dauerhaft untervermieten, ist das meist nicht möglich. Vermieter können diese vollständige Untermietung im Mietvertrag ausschließen, und die meisten tun das auch. Will ein Mieter die ganze Wohnung vorübergehend untervermieten – etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht – kann der Vermieter das erlauben. Er kann es in diesem Fall aber auch ohne besondere Gründe ablehnen. Allerdings haben Gerichte in dieser Frage auch schon zugunsten des Mieters entschieden.  
Achtung: Für eine Untervermietung an Touristen gelten andere Bestimmungen. Dabei greifen eine Vielzahl an Verboten und Regelungen, insbesondere das Zweckentfremdungsverbot.

Erlaubnis zur Untermiete einklagen

Wenn Vermieter die Erlaubnis trotz „berechtigter Gründe“ des Mieters verweigern, können Mieter auf Erlaubniserteilung klagen. Das kann finanzielle Folgen haben, denn verweigert ein Vermieter unbe­rechtigter­weise die Unter­vermietung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Lehnt ein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete rechtmäßig ab, habt der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Untervermietung ohne Erlaubnis: Kündigung

Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis begeht der Mieter eine Vertragsverletzung, gegen die Vermieter vorgehen können. Möglich sind Abmahnungen und Unterlassungsklagen (§ 541) oder sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages (§ 543).

Mieterhöhung bei Untervermietung

Darf der Vermieter bei Untervermietung einen Mietzuschlag fordern? Die Rechtslage dazu ist bei frei finanzierten Wohnungen unklar. Zwar heißt es in §533 BGB: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“ Doch in der Praxis ist ein derartiger Umstand schwierig darstellbar. Bevor man als Vermieter also eine Mieterhöhung mit Untervermietung begründen will, sollte man einen Anwalt fragen.

Urteile zu Untervermietung und Untermiete

Der Eigentümer einer Wohnung kann die Untervermietung nicht mit dem Argument unterbinden, die Mieterin solle sich doch eine andere, preiswertere Immobilie suchen. Eine Frau hatte sich nach dem Auszug ihrer Söhne dazu entschlossen, einen Untermieter bei sich aufzunehmen, woraufhin der Eigentümer ihr den Umzug nahelegte. Das Amtsgericht und das Landgericht Berlin (AZ 65 S 202/17) gestatteten der Frau jedoch unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen (Information des Vermieters, grundlegende Angaben zur aufgenommenen Person) die Untervermietung.

Finanzielle Entlastung als berechtigter Grund für Untermiete

Es ist ein ausreichendes Argument für eine Untervermietung, wenn eine Mieterin sich damit zum Beispiel nach dem Auszug eines Mitbewohners eine finanzielle Entlastung verschaffen will. Dazu ist es nicht notwendig, dass die Betroffene zwingend auf diese Einnahmen angewiesen ist. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 277/16) entschied, die Ablehnung der Untervermietung durch den Eigentümer mit der Begründung, die Mieterin habe es gar nicht nötig gehabt, sei nicht angemessen gewesen.

Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden. In einem Streitfall in Berlin ging es darum, dass die eigentlichen Mieter seit 17 Jahren ihren Lebensmittelpunkt nicht mehr in der gemieteten Wohnung hatten und auch kein Wille zur Rückkehr in diese Immobilie bestand. Angesichts der fortgesetzten Untervermietung legte der Eigentümer schließlich Widerspruch ein. Tatsächlich sei ihm diese Lösung nicht mehr zuzumuten, stellte das Landgericht Berlin (Az 65 S 285/16) fest. Die Erlaubnis konnte dementsprechend widerrufen werden.

Selbst wenn durch eine Untervermietung die Gesamtzahl der Bewohner einer Wohnung steigt, rechtfertigt das noch nicht automatisch einen Mietzuschlag. Das musste eine Eigentümerin erfahren, die sich auf eine bereits im Mietvertrag erwähnte Erhöhung um 26 Euro pro Monat berief. Das Landgericht Berlin (AZ 64 S 104/18) sprach davon, es gebe keine Hinweise auf eine unzumutbare und übermäßige Belastung der Vermieterin durch die Aufnahme einer weiteren Person. Eine nennenswerte Gewinnerzielungsabsicht des Hauptmieters liege offenkundig nicht vor.

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter für die Untervermietererlaubnis einen Mietzuschlag von fünf bis 30 Euro und Monat verlangen. Das gilt vor allem dann, wenn sich der Betriebsaufwand oder die Gefahren und Risiken für den Eigentümer erhöhen. Wird die Wohnung von mehr Personen genutzt, als das ursprünglich vereinbart gewesen war, könnte das ein Hinweis auf einen solchen Mehraufwand sein. Ein Anteil von 20 Prozent des Untermietzinses sei allerdings nicht angemessen, befand das Landgericht Berlin (AZ 66 S 29/18), stattdessen komme der pauschale Zuschlag in Frage.

Ist eine Wohnung an mehrere Menschen vermietet, dann kann nicht einer von ihnen im Alleingang beim Eigentümer ein Untermietverhältnis beantragen. Die Mieter müssen das laut Landgericht Berlin (Az 65 S 172/16) gemeinschaftlich entscheiden. Selbst wenn einige von ihnen die Wohnung aktuell gar nicht mehr nutzen, ist es dennoch notwendig, sie an der Entscheidung zu beteiligen.

Bei Hinweisen auf ein erhebliches vertragswidriges Verhalten kann es dem Vermieter einer Wohnung erlaubt sein, einen sogenannten Agent Provocateur (eine Art Spitzel) einzusetzen, um die Pflichtverletzung nachzuweisen (LG Berlin, Az 63 S 309/19).

Spitzel darf Untermiete überprüfen

Eine Mieterin hatte ohne Rücksprache mit dem Eigentümer Teile ihrer Wohnung an Touristen untervermietet. Nach einer Abmahnung löschte die Betroffene zwar ein entsprechendes Profil im Internet, betrieb aber trotzdem weiterhin ihre Untervermietung. Daraufhin setzte der Eigentümer verdeckt eine Person an, die ein Zimmer buchte. Anschließend sprach er der Mieterin die Kündigung aus.

Eine Zivilkammer billigte das Auftreten des Agent Provocateur und ebenso die anschließende Kündigung des Mietverhältnisses. Von dem in Frage stehenden Hausfriedensbruch könne keine Rede sein, denn diese Person habe sich mit Wissen und in Anwesenheit der Mieterin in der Wohnung aufgehalten.

Wenn ein Mieter seine Wohnung dauerhaft und endgültig verlassen und diese nahen Familienangehörigen (dem Sohn und dessen Familie) überlassen hat, dann liegt ein Fall von genehmigungspflichtiger Untervermietung vor. Als der Vermieter, der nicht gefragt worden war, von dieser Angelegenheit erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis ordentlich.

Das Landgericht Berlin (AZ 65 S 16/18) zeigte Verständnis für diese Reaktion. Der ursprüngliche Mieter habe schuldhaft und nicht unerheblich gegen seine Pflichten verstoßen, indem er die Wohnung ohne Erlaubnis weitergegeben habe.

Muss es der Vermieter eigentlich auch hinnehmen, wenn eine komplette (Ein-Zimmer)-Wohnung untervermietet werden soll?

Eine Berlinerin beabsichtigte das, weil sie selbst für längere Zeit auf einem Kreuzfahrtschiff arbeiten wollte und ihre Wohnung in dieser Zeit nicht benötigte. Sie hätte mit der beabsichtigten Untervermietung einen Gewinn von mehr als 50 Prozent gemacht. Der Eigentümer forderte einen Anteil davon. Als ihm der verweigert wurde, verweigerte er die Untervermietung. Das Landgericht Berlin (AZ 64 T 65/19) gab ihm darin Recht.

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter eine umfassende Dokumentation seiner Einkommensverhältnisse vorlegt. So hatte ein Eigentümer die aktuellen und vollständigen Leistungsbescheide des Jobcenters gefordert, ehe er seine Zustimmung erteilen wollte.

Keine Vorlage der Leistungsbescheide des Jobcenters

Dem Landgericht Berlin (Az 66 S 275/17) ging das zu weit. Es sei ausreichend, so hieß es im Urteil, wenn der Hauptmieter über den Anlass und die betreffende Person informiere. Hier ging es um die Untervermietung eines Zimmers in einer Drei-Zimmer-Wohnung.

Unabhängig von den genauen Bestimmungen des Mietrechts ist es unbedingt nötig, dass der Untermieter den polizeilichen Meldepflichten nachkommt. Der Eigentümer einer Wohnung hatte seine Erlaubnis genau davon abhängig gemacht. Er forderte einen Nachweis für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Doch nichts geschah, woraufhin das Amtsgericht Tempelhof (AZ 7 C 161/15) entschied, der Eigentümer müsse die Untervermietung nicht dulden. (red./lbs)

Untervermietung Zusammenfassung

Untervermietung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Nur bei Einzug von nahen Verwandten muss der Vermieter lediglich informiert werden. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis rechtfertigt eine Kündigung seitens des Vermieters. Eine genehmigte Untervermietung berechtigt nicht automatisch zu einem Mietzuschlag. 

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