Vermietete Wohnung verkaufen: So gehen Vermieter am besten vor

Mietrecht

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist trotz hoher Nachfrage nicht leicht. Ein Experte erklärt, wie Vermieter am besten vorgehen.

Wenn ein privater Vermieter seine vermietete Wohnung verkaufen will, muss er einiges beachten. Einerseits ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung an Privatkäufer oft schwierig, da die Wohnung nicht sofort bezugsbereit ist. Aufgrund der geringeren Nachfrage müssen Verkäufer mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen.

Andererseits genießen Mieter einen relativ hohen Schutz. Der wichtigste Grundsatz bei Verkauf einer vermieteten Wohnung lautet daher: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass das bestehende Mietverhältnis trotz eines Eigentümerwechsels unverändert bestehen bleibt. Als Käufer kommen dann vor allem Kapitalanleger infrage. Sie wollen die Wohnung in der Regel nicht selbst nutzen, sondern investieren in einen möglichst hohen Wertzuwachs.

Immobilien-Fachmann Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien erklärt, wie private Vermieter beim Verkauf einer vermieteten Wohnung am besten vorgehen.

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Vorkaufsrecht der Mieter beachten

Wenn ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, steht den aktuellen Wohnungs-Mietern ein Vorkaufsrecht zu. Sobald der Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat, muss er die Mieter darüber benachrichtigen. Falls Mieter entscheiden, die Wohnung selbst zu kaufen, gelten für sie die gleichen Konditionen, die auch mit anderen Käufern vereinbart waren.

Kauf bricht nicht Miete

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss wissen: Kauf bricht nicht Miete. Bedeutet: Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

„Mieter haben beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Kündigungsschutz. Das bedeutet, das laufende Mietverhältnis bleibt trotz des Eigentumswechsels zu den gleichen Konditionen bestehen“, sagt Daniel Ritter.

Keine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel

Daniel Ritter: „Mieter sind grundsätzlich vor Mieterhöhungen aufgrund eines Eigentümerwechsels geschützt. Eine Ausnahme bilden Erhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen.“

Mieter kann nicht einfach gekündigt werden

Auch bei Verkauf einer Wohnung gilt: Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an dessen Beendigung vorliegt. Nach § 573 Absatz 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn

es zur nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Pflichten seitens des Mieters kommt,
der Vermieter durch das Mietverhältnis an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird – wodurch er erhebliche Nachteile erleiden würde – oder
bei Eigenbedarf.

Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf

„Wenn der Käufer einer vermieteten Wohnung diese nach dem Erwerb selbst beziehen möchte, muss er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In diesem Fall muss der Erwerber nachweisen und vor allem ausreichend begründen, dass die Wohnung für den eigenen Bedarf oder eine berechtigte Person aus seinem engeren Umfeld, beispielweise für Familienangehörige, gedacht ist“, erklärt Daniel Ritter.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Ist die Eigenbedarfskündigung rechtens, gilt eine Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten – je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Kündigungsfristen bei umgewandelten Wohnungen

Eine deutlich längere Kündigungsfrist liegt bei Wohnungen vor, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Wenn der Vermieter den Verkauf einer vermieteten Wohnung anstrebt, begründet das sein Vermieter-Besichtigungsrecht und ist der Mieter dazu verpflichtet, Besichtigungen zu ermöglichen. Mit Rücksicht auf den Mieter sollten Vermieter versuchen, eine Einigung zu erzielen über das Wann und Wie. Laut bisheriger Rechtsprechung sind Besichtigungen einmal die Woche zumutbar, sofern sie zu den üblichen Zeiten vor- und nachmittags stattfinden. Termine müssen einige Tage im Voraus angekündigt werden und während des Termins sollte darauf geachtet werden, die Privatsphäre des Mieters zu respektieren. Fotografieren und Filmen sind beispielsweise nicht erlaubt.

Mehr dazu: Besichtigungsrecht: Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten?

Kapitalanleger als Käufer suchen

Wer also eine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte als Zielgruppe auch Kapitalanleger anvisieren. „Da Investoren die Wohnung nicht selbst beziehen wollen, spielen beim Kauf weniger emotionale oder zeitbezogene Faktoren eine Rolle. Im Vordergrund steht ein ansprechender Wertzuwachs der Immobilie, wodurch Kapitalanleger eine möglichst hohe Rendite erzielen wollen“, sagt Daniel Ritter. Wer sich nicht mit der Vermarktung einer Immobilie an Kapitalanleger auskennt, sollte einen Experten zu Rate ziehen. Ein geschulter Makler kann den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ermitteln und bei passenden Käufern vermarkten. (red./von Poll)