Bei Unwetterschäden an der Mietwohnung ist der Vermieter zuerst in der Pflicht. Aber auch Mieter müssen mitwirken – und können sogar für Schäden haften.
Sommergewitter, Herbststürme, Winterorkane – Extremwetterlagen mit Sturm, Hagel und Starkregen richten viele Schäden an Gebäuden und Wohnungen an. Dächer werden abgedeckt, darunter liegende Wohnungen durchnässt, Fenster gehen zu Bruch, Keller laufen voll, Überschwemmungen zerstören ganze Gebäude. Unwetterschäden an Mietwohnungen können massiv sein und teuer werden.
Hat eine Naturkatastrophe ein Wohnhaus beschädigt, müssen Vermieter und Mieter gemeinsam daran arbeiten, die Mietwohnung möglichst schnell wieder voll herzustellen und bewohnbar zu machen. Als Eigentümer ist der Vermieter dabei zuerst in der Pflicht, aber auch Mieter müssen mitwirken.
Übersicht: Unwetterschäden an der Mietwohnung
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Unwetterschäden an Mietwohnungen: Wer ist zuständig?
Wasserschäden durch Sturm, Regen oder Überschwemmung
Unwetterschäden an der Mietwohnung oder dem Wohngebäude durch Sturm, Hagel oder eingedrungenes Wasser muss der Vermieter beseitigen. Er ist verantwortlich für das Abpumpen des Wassers aus Kellern und Wohnräumen, ebenso wie für das Trockenlegen der Wohnung.
Unwetterschäden an Gegenständen in der Wohnung
In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen, beispielsweise Einbauküchen, Elektrogeräte oder Teppichböden. Schäden am Eigentum des Mieters, wie Möbel, Hausrat und dessen Besitztümer, muss der Mieter selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.
Vermieter muss keinen Schadenersatz an Mieter leisten
Mieter haben bei Unwetterschäden in der Regel kein Recht auf Schadenersatz durch den Vermieter. Der Vermieter muss auch keine Vorkehrungen gegen seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders wäre es nur, wenn die Wohnung beispielsweise bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Schadenersatz käme nur dann in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.
Für Vermieter und Mieter gilt gleichermaßen:
- Machen Sie Fotos und Skizzen von den Schäden. Ihre Versicherung benötigt eine möglichst genaue Dokumentation.
- Werfen Sie zerstörte oder beschädigte Dinge nicht weg, damit Sie sie ggf. vorzeigen können.
- Erstellen Sie eine Liste, was durch das Unwetter kaputt gegangen ist.
- Heben Sie Rechnungen und Belege auf.
Opfergrenze: Bei Zerstörung kein Recht auf Instandsetzung
Sind Haus und Wohnung nach einem Unwetter stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache zu reparieren. Dies gilt aber nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese sogenannte Opfergrenze ist dann erreicht, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. Der Anspruch des Mieters auf eine einwandfreie Wiederherstellung der Mietsache kann dann möglicherweise nicht durchgesetzt werden.
Rechtlich gesehen läge dann ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ vor, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.
Mitverantwortung der Mieter
Liegt eine Mitschuld an den Unwetterschäden in einer Wohnung beim Wohnungsmieter, weil er beispielsweise abwesend war und die Fenster offen ließ, kann auch er in die Verantwortung genommen werden. Zudem müssen Mieter darauf achten, dass der Abfluss des Balkons nicht verstopft ist und so Wasserschäden an darunter liegenden Wohnungen entstehen können. Wer das unterlässt, haftet für Schäden, die an der Fassade oder der Bausubstanz entstehen. (LG Berlin, Az. 61 S 379/85).
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Mietminderung, Kündigungsrecht
Wohnung zerstört: Mietverhältnis endet
Hat ein Unwetter Haus oder Wohnung so stark zerstört, dass nur noch ein Abriss bleibt, endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Damit endet das Mietverhältnis, der Mieter muss keine Miete mehr bezahlen. Er hat aber auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.
Mietminderung bei Schäden an der Wohnung
Steht die Wohnung nach einem Unwetter vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet keinen Schutz mehr, ist die Wohnung unbewohnbar – darf der Mieter die Miete mindern. Das ist auch zulässig, wenn die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nur noch eingeschränkt nutzbar ist. Allerdings muss der Mieter den Vermieter schriftlich über die Wohnungsmängel informieren bevor er die Miete mindern kann. Mietminderung ist zudem eine komplexe und für Mieter auch risikobehaftete Angelegenheit. Deshalb sollten Vermieter und Mieter möglichst einvernehmlich eine Lösung finden.
Mehr dazu:
Mietminderung: Was Vermieter und Mieter wissen sollten
Kündigungsrecht bei Unwetterschäden
Bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden könnten Mieter den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.
Eine fristlose Kündigung wäre u. U. auch gerechtfertigt, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.
Unwetterschäden: Welche Versicherungen zahlen was?
Vermieter melden Schäden am Haus durch Unwetter wie Sturm, Starkregen oder Hagel bei der Wohngebäudeversicherung. Sie zahlt beispielsweise bei abgedecktem Dach, beschädigten Dachfenstern und Photovoltaikanlagen und zerstörten Schornsteinen. Ausnahme: Reine Hochwasserschäden. Versichert sind hier meist nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind nur dann mitversichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt.
Mieter können Schäden an ihren Einrichtungsgegenständen bei der Hausratversicherung geltend machen.
Und was, wenn keine Versicherung zahlt? Unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter und Mieter Unwetterschäden von der Steuer absetzen.
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