Extremwetter wird häufiger. Das Hochwasser im Juni 2024 in Bayern und Baden-Württemberg richtete versicherte Schäden von rund 2 Milliarden Euro an — und die Versicherungsquote bei Elementarschäden liegt in Deutschland noch immer bei nur rund 52 Prozent aller Gebäude. Für Vermieter sind Unwetterschäden damit nicht nur ein bauliches, sondern zunehmend auch ein rechtliches und finanzielles Thema.
Rechtliche Grundlage: Vermieterpflicht nach § 535 BGB
Die Grundpflicht des Vermieters ist klar geregelt: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietwohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Das gilt auch dann, wenn der Mangel durch ein Unwetter entsteht.
Unwetterschäden begründen damit grundsätzlich einen Instandsetzungsanspruch des Mieters — unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft.
Wer ist für welche Schäden zuständig?
Schäden am Gebäude und der Wohnung — Vermietersache
Alle Schäden an der Bausubstanz und den Bestandteilen der Wohnung muss der Vermieter beseitigen:
- Abgedeckte Dächer, beschädigte Dachfenster, zerstörte Schornsteine
- Eingedrungenes Regenwasser, Durchfeuchtungen, Schimmelfolgeschäden
- Vollgelaufene Keller — Abpumpen und Trockenlegen ist Vermietersache
- Beschädigte Fenster und Türen
- Schäden an mitvermieteten Einrichtungsgegenständen (Einbauküche, Elektrogeräte, Teppichböden)
- Beschädigte Heizungsanlagen oder Sanitärinstallationen
Schäden am Eigentum des Mieters — grundsätzlich Mietersache
Schäden an den persönlichen Gegenständen des Mieters — Möbel, Hausrat, Elektronik — muss der Vermieter nicht ersetzen, solange ihn kein Verschulden trifft. Das ist der Regelfall bei Naturkatastrophen.
Wichtige Ausnahme: Gerät der Vermieter mit der Schadensbeseitigung in Verzug und entstehen dadurch weitere Schäden am Mieterinventar, kann Schadensersatz in Betracht kommen (§ 536a BGB). Ebenso wenn dem Vermieter eine bekannte Gefährdung zuzurechnen ist — etwa wenn er weiß, dass das Dach undicht ist, und es trotz Regen nicht repariert.
Schäden durch eigene Nachlässigkeit des Mieters — Mieterhaftung
Trägt der Mieter selbst eine Mitschuld am Schadensausmaß, kann er in die Verantwortung genommen werden:
- Mieter war abwesend und ließ Fenster offen — eindringendes Regenwasser geht zu seinen Lasten
- Balkonablauf war verstopft, dadurch entstanden Wasserschäden an der Fassade (LG Berlin, Az. 61 S 379/85)
- Mieter hat den Schaden nicht unverzüglich dem Vermieter angezeigt (§ 536c BGB) — unterlässt er das, haftet er für Schäden, die durch die verspätete Anzeige entstanden sind
Schadensminderungspflicht — gilt für beide Seiten
Sowohl Vermieter als auch Mieter sind verpflichtet, Schäden so gering wie möglich zu halten (§ 254 BGB).
Für Mieter: Wer bemerkt, dass Wasser durch die Decke läuft, muss Gegenstände wegräumen, soweit ihm das zumutbar ist.
Für Vermieter: Nach einer Mängelanzeige muss der Vermieter zügig reagieren:
| Schadensart | Reaktionszeit |
|---|---|
| Akute Gefährdung (Wasser läuft ein, Heizung defekt im Winter) | Sofort, spätestens 24–48 Stunden |
| Erhebliche Beeinträchtigung (Schimmel, durchnässte Wände) | 1–2 Wochen |
| Geringfügige Schäden | Bis zu 4 Wochen |
Reagiert der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung (§ 536 BGB). Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter zudem selbst Handwerker beauftragen und die Kosten zurückfordern (§ 536a Abs. 2 BGB) — aber nur wenn:
- der Vermieter in Verzug ist (Mangel angezeigt, Frist gesetzt, ergebnislos abgelaufen), oder
- die sofortige Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (z. B. offenes Dach nach Sturm)
Wichtig: Wer ohne Verzug des Vermieters und ohne echten Notfall eigenmächtig Handwerker beauftragt, hat keinen Anspruch auf Kostenerstattung (BGH, Urt. v. 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06).
Mietminderung bei Unwetterschäden
Ist die Wohnung durch Unwetterschäden in ihrer Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB) — aber erst ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Mängelanzeige. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung — von vollständiger Unbewohnbarkeit (bis zu 100 %) bis zu einzelnen beeinträchtigten Räumen (anteilig).
Opfergrenze: Wenn Instandsetzung wirtschaftlich unzumutbar ist
Sind Gebäude oder Wohnung nach einem Unwetter so stark beschädigt, dass ein Abriss das Einzige wäre, was bleibt, muss der Vermieter nicht unbegrenzt investieren. Die Opfergrenze ist erreicht, wenn zwischen dem Instandsetzungsaufwand und dem Nutzen ein krasses Missverhältnis besteht. In diesem Fall ist eine Vertragsanpassung möglich — etwa durch Bereitstellung einer gleichwertigen Ersatzwohnung. Als letzte Möglichkeit kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht.
Fristlose Kündigung durch den Mieter
Sind Gesundheit oder Sicherheit des Mieters ernsthaft gefährdet und schafft der Vermieter auch nach einer gesetzten Frist keine Abhilfe, kann der Mieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB).
Welche Versicherung zahlt was?
Für Vermieter: Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Sturm (ab Windstärke 8), Hagel, Blitzschlag und Leitungswasser — typischerweise abgedeckte Dächer, zerstörte Schornsteine, Schäden durch umgestürzte Bäume.
Nicht gedeckt ohne Zusatzbaustein: Hochwasser, Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch — das sind Elementarschäden.
Elementarschadenversicherung: Freiwillig, aber dringend empfohlen
Stand 2024 sind laut GDV nur rund 52 Prozent aller Gebäude in Deutschland gegen Elementarschäden versichert. Eine bundesgesetzliche Pflicht existiert derzeit nicht. Im Koalitionsvertrag 2025 ist vereinbart, dass Wohngebäudeversicherungen im Neugeschäft nur noch mit Elementarschutz angeboten werden sollen (Opt-Out-Modell). Ein konkretes Gesetz ist Stand August 2026 noch nicht verabschiedet.
Vermieter sollten nicht auf eine gesetzliche Pflicht warten — wer in einem gefährdeten Gebiet vermietet, sollte den Elementarschutz jetzt prüfen.
Für Mieter: Hausratversicherung
Schäden an persönlichen Gegenständen des Mieters sind durch die Hausratversicherung des Mieters abgedeckt. Auch hier gilt: Elementarschäden wie Hochwasser nur mit Zusatzbaustein.
Steuerliche Absetzbarkeit
Unwetterschäden können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden — für Vermieter als Werbungskosten, für Mieter als außergewöhnliche Belastung.
Checkliste: Was tun nach einem Unwetterschaden?
Sofort (beide Parteien):
- Fotos und Videos von allen Schäden machen
- Beschädigte Gegenstände nicht wegwerfen — Versicherung muss Schäden besichtigen können
- Schadensliste erstellen, Rechnungen und Belege aufbewahren
Mieter:
- Schaden unverzüglich schriftlich beim Vermieter anzeigen (§ 536c BGB)
- Schadensminderungspflicht beachten: gefährdete Gegenstände wegräumen
- Hausratversicherung informieren
Vermieter:
- Wohngebäudeversicherung unverzüglich informieren
- Sofortmaßnahmen einleiten (Notdach, Abpumpen, Trocknung)
- Fachbetrieb beauftragen — bei akuten Schäden innerhalb 24–48 Stunden
- Prüfen ob Elementarschadenversicherung vorhanden und Schaden gedeckt ist
- Bei Unbewohnbarkeit: Ersatzunterkunft prüfen
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Versicherungsberatung. Mit SmartMiete dokumentierst du Mängelanzeigen und Wohnungsübergaben professionell — und bist im Streitfall besser abgesichert. Jetzt kostenlos starten.
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Quellen
- § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 536 BGB — Mietminderung bei Sachmängeln
- § 536a BGB — Schadensersatzanspruch des Mieters, Aufwendungsersatz
- § 536c BGB — Anzeigepflicht des Mieters bei Mängeln
- § 543 BGB — Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
- § 254 BGB — Mitverschulden / Schadensminderungspflicht
- BGH, Urteil vom 16.01.2008 — Az. VIII ZR 222/06 — Eigenmächtige Beauftragung von Handwerkern
- LG Berlin, Az. 61 S 379/85 — Mieterhaftung bei verstopftem Balkonablauf
- GDV — Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft — Elementarschadenversicherungsquote 52 %
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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