Was genau ist ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt? Bei einem Zeitmietvertrag wird ein Wohnungsmietvertrag von Anfang an mit einer Befristung abgeschlossen. Bedeutet: ein befristeter Mietvertrag endet zu dem vertraglich festgelegten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erfolgen muss. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet §575 Zeitmietvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wichtig: Vermieter müssen die Befristung bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich begründen.
Übersicht: Befristeter Mietvertrag
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Dauer und Laufzeiten
Laufzeit, Zeitraum der Befristung
Das Gesetz nennt für einen befristeten Mietvertrag weder Mindest- noch Höchstlaufzeiten. Ein Zeitmietvertrag kann über zwei, drei, fünf oder zehn Jahre laufen. Ein Mietvertrag kann sogar auf die Lebenszeit von Vermieter oder Mieter befristet sein.
Keine Mindestmietdauer
Der Zeitmietvertrag läuft über den vollen, vereinbarten Zeitraum und kann regulär nicht vor Ablauf gekündigt werden. Deshalb gibt es auch keine Mindestmietdauer.
Kündigung befristeter Mietvertrag
Die vorzeitige ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags durch Mieter ist nicht möglich. Der Mieter ist an den Vertrag gebunden bis er ausläuft, also bis zum Enddatum der Befristung. Unberührt bleibt das Recht auf eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, beispielsweise wegen nicht gezahlter Miete. Will man einen Zeitmietvertrag vorzeitig beenden, können sich Vermieter und Mieter auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen.
Befristung endet
Läuft ein befristeter Wohnungsmietvertrag ab, dann endet das Mietverhältnis ohne dass es einer weiteren Kündigung bedarf. Der Mieter muss ausziehen. Beide Vertragsparteien sollten – wie bei Einzug zu Beginn des Mietverhältnisses – auch am Ende des Mietverhältnisses auf eine formelle Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll bestehen.
Befristeter Mietvertrag verlängern
Wann wird aus einem Zeitmietvertrag ein unbefristeter Mietvertrag?
Aus einem befristeten Mietvertrag wird ein unbefristeter Mietvertrag wenn:
- der im Vertrag angegebene Grund eine Befristung nicht rechtfertigt.
- der genannte Befristungsgrund entfällt oder nicht eintritt.
Befristeter Mietvertrag: wirksame Gründe
In §575 ist eindeutig formuliert, welche drei Gründe einen befristeten Mietvertrag wirksam rechtfertigen.
Wichtig: Eine nachträgliche Änderung der Begründung ist nicht möglich!
- Eigennutzung
Die Gründe für die Eigennutzung sind hierbei einfacher darzustellen als bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es reicht, wenn Vermieter die Wohnung selbst als Ferien- oder Zweitwohnung nutzen wollen. Aber auch eine Nutzung durch Familienmitglieder oder andere Haushaltsangehörige ist denkbar. - Baumaßnahmen
Eine größere, geplante Umbaumaßnahme kann ein wirksamer Grund für einen befristeten Mietvertrag sein. Wichtig ist, im Vertrag klar zu beschreiben, was genau an Umbauten oder Modernisierungen geplant ist und warum man diese Umbaumaßnahmen nicht während eines laufenden Mietverhältnisses durchführen kann. - Vermietung an Dienstverpflichtete
Der zukünftige Einzug eines Hausmeisters, einer Hilfe für die Kinderbetreuung oder der Altenpflege können wirksame Gründe sein.
Gründe korrekt angeben
Wenn Vermieter selbst den Mietvertrag erstellen, sollten sie den Grund für die Befristung darin aufführen. Alternativ kann man das auch in einer Anlage zum Vertrag festhalten. Achtung: Passieren dabei Fehler, wird aus dem befristeten Mietvertrag ungewollt ein unbefristetes Mietverhältnis. Falsche, unwahre oder unberechtigte Gründe machen eine Befristung ungültig.
Befristungsgrund ändern
Ist der befristete Mietvertrag mit Unterschriften abgeschlossen, kann der Vermieter den Grund für die Befristung danach nicht mehr ändern. Auch dann nicht, wenn der neue Grund ebenfalls legitim wäre. Soll beispielsweise statt der Tochter ein Hausmeister einziehen, dann wäre das ein neuer Grund und somit nicht zulässig. Aber: Falls statt des Sohnes mit der Tochter ein anderes Familienmitglied einziehen soll, dann bliebe es bei dem Einzug eines Verwandten. Die Begründung für den befristeten Mietvertrag wäre also weiterhin gültig.
Grund für die Befristung entfällt
Wenn der Grund für die Befristung entfällt, dann wird aus dem befristeten Vertrag ein unbefristeter Mietvertrag. Beispiel: Als Grund ist der Einzug der Tochter in die Wohnung genannt. Tut sie das nicht, entfällt die Begründung und aus dem Zeitmietvertrag wird ein unbefristeter Mietvertrag.
Begründung tritt erst später ein
Ebenfalls denkbar ist, dass es eine zeitliche Verzögerung gibt. Angenommen, die Tochter will die Wohnung während des Studiums nutzen, doch sie bekommt gar keinen Studienplatz oder muss ein Schuljahr wiederholen. Oder die geplanten Baumaßnahmen müssen auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Dann kann sich auch die Dauer des Zeitmietvertrages nach hinten verlängern (§575, Abs. 3).
Wenn Mieter nachfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht
Falls Mieter über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben möchten, könnten sie vor Ablauf des Vertrages beim Vermieter nachfragen, ob der Grund für den befristeten Mietvertrag noch besteht. Achtung: Wenn der Mieter bei dieser Anfrage eine Frist für die Auskunft setzt, sollten Vermieter diese unbedingt einhalten! Bei verspäteter Auskunft könnten Mieter u. U. eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§575, Abs. 2).
Zusammenfassung Befristeter Mietvertrag
- Laufzeiten frei wählbar
- Befristeter Mietvertrag bindet Mieter und Vermieter über den vereinbarten Zeitraum.
- Wirksame Gründe für Befristung schriftlich angeben.
- Begründung kann später nicht geändert werden.
- Unwirksame Gründe heben Befristung auf.
- Tritt der Grund erst später ein, kann der Mieter bis dahin auf Verlängerung des Vertrages bestehen.
- Tritt der Grund ein, endet der befristete Mietvertrag ohne Kündigung.
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