Ist ein Mieter verstorben, müssen Vermieter aktiv werden. Wer darf bei Tod des Mieters den Mietvertrag übernehmen? Was tun, wenn es keine Erben gibt? Wer zahlt Miete, Räumung und Reparaturen?
Wenn ein Mieter stirbt, endet der Mietvertrag nicht mit seinem Tod, sondern behält weiterhin seine Gültigkeit. Sowohl Vermieter als auch Erben oder Nachlassverwalter müssen tätig werden, wenn das Mietverhältnis enden soll. Wollen Mitbewohner den Mietvertrag fortsetzen, geht das nur in bestimmten Fällen.
War der Verstorbene alleiniger Mieter im Mietvertrag, müssen Vermieter aktiv werden, um das Mietverhältnis schnell zu klären und Mietausfälle zu vermeiden. Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Mieter aufgeführt oder hat der Verstorbene mit seiner Familie in der Wohnung gelebt, kommt es auf die Umstände an, ob der Mietvertrag einfach weiterlaufen kann oder nicht.
Übersicht: Mietvertrag bei Tod des Mieters
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Verstorbener stand nicht allein im Mietvertrag
Aus Sicht aller Betroffenen ist diese Konstellation mit dem geringsten Aufwand verbunden. Denn stehen mehrere Mieter im Mietvertrag und haben sie auch unterschrieben, dann läuft bei Tod eines Mieters der Mietvertrag mit dem „überlebenden Mieter“ (wie es wörtlich in §563a BGB wörtlich heißt) einfach weiter.
Wollen diese das nicht, können sie das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Verstorbener stand allein im Mietvertrag und hat mit anderen in der Wohnung gewohnt
Ist der Mieter verstorben – und im Mietvertrag als alleiniger Mieter geführt – und hat er mit Familie oder Partner in der Wohnung zusammengelebt, können diese den Mietvertrag übernehmen. Das regelt das „Eintrittsrecht bei Tod des Mieters“ in §563 BGB. Bedeutet: In diesem Fall geht der Mietvertrag auf eintrittsberechtigte Personen über. Sie können den Mietvertrag weiterführen, müssen dies aber dem Vermieter fristgerecht mitteilen (s.u.).
Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
Vorausgesetzt sie haben mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt, sind bei Tod des Mieters laut dem Eintrittsrecht bestimmte Personen berechtigt, den Mietvertrag zu übernehmen. Und zwar: Ehepartner, Kinder, Lebenspartner sowie andere Verwandte. Auch Nicht-Verwandte, Mitbewohner oder Untermieter ohne partnerschaftliche Bindung an den verstorbenen Mieter können berechtigt sein. Dafür müssen sie mit dem verstorbenen Mieter „einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen“, wie es im Gesetz heißt. Praktisch müssten sie das ggf. nachweisen können, beispielsweise durch gegenseitige Vollmachten oder gemeinsame Konten.
Eintrittsrecht bei Wohngemeinschaften
Bei Wohngemeinschaften, bei denen sich mehrere Personen lediglich die Wohnung und die Kosten dafür teilen, greift das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters nicht. Es sei denn, die zuvor genannten Umstände (verwandt, Vollmachten etc.) treffen zu.
Fristen Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
Wollen eintrittsberechtigte Personen das Mietverhältnis fortsetzen, müssen sie dies dem Vermieter fristgerecht und schriftlich mitteilen. Und zwar innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben. Tun sie dies nicht, gilt der Eintritt als nicht erfolgt und das Mietverhältnis endet.
Außerordentliches Kündigungsrecht bei Tod des Mieters
Sobald der Tod des Mieters bekannt ist, haben sowohl Vermieter als auch eintrittsberechtigte Personen oder Erben laut §580 BGB einen Monat Zeit, um den Mietvertrag zu kündigen, wenn sie den Vertrag nicht fortsetzen wollen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Währenddessen müssen Eintrittsberechtigte oder Erben die Miete weiterbezahlen.
Kündigung durch Vermieter trotz Eintrittsrecht
Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das geht aber nur wenn
- eintrittsberechtige Personen das Mietverhältnis übernehmen wollen. UND
- objektive Gründe dafür vorliegen, dass ein Weiterführen des Mietvertrags mit dieser Person unzumutbar ist. Ein solcher Grund könnte etwa sein, dass die eintrittsberechtigte Person bereits zuvor nachweislich negativ aufgefallen ist. Beispielsweise wenn die Person wiederholt den Hausfrieden gestört hat. Oder erwartete Lärmbelästigungen, weil die eintrittsberechtigte Person Musiker ist, könnten ein Grund sein. Auch Haustiere rechtfertigen eine Ablehnung, wenn Tierhaltung in der Wohnung wirksam untersagt ist.
Verstorbener stand allein im Mietvertrag und hat allein gelebt
Hat der verstorbene Mieter allein den Mietvertrag geschlossen und ohne Mitbewohner in der Wohnung gelebt, muss geklärt werden, ob und wer das Erbe antritt.
Sind Erben verpflichtet bei Tod des Mieters die Wohnung zu renovieren?
Sobald Erben ein Erbe annehmen und nicht ausschlagen, übernehmen sie automatisch auch das Mietverhältnis. Bedeutet: Sie übernehmen damit Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Dazu gehören das Zahlen der Miete, Ansprüche auf die gezahlte Mietkaution sowie vereinbarte Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietvertrages. Sie können auch das Recht auf außerordentliche Kündigung (s.o.) wahrnehmen.
Wenn ein Erbberechtigter das Erbe ausschlägt, was er fristgerecht innerhalb von sechs Wochen tun kann, muss er nichts bezahlen. Für Vermieter bedeutet das nicht zwingend, dass bei Tod des Mieters niemand die Mietzahlungen übernimmt. Wenn ein Erbberechtigter auf sein Erbe verzichtet, dann wird der nächste Erbe in der Erbfolge erbberechtigt. Es besteht also die Möglichkeit, dass doch noch jemand einspringt.
Keine Erben: Vermieter sollten Mietvertrag schnell kündigen
Wenn kein Eintrittsberechtigter oder Erbe den Mietvertrag übernehmen will, ist es für Vermieter ratsam, bei Tod des Mieters den Mietvertrag ihrerseits zu kündigen. Selbst wenn die Miete weiterhin bezahlt wird, etwa weil noch Rentenzahlungen auf das Konto des verstorbenen Mieters eingehen, wird die Rentenversicherung später Rückforderungen stellen.
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Erben unbekannt: Nachlassgericht kontaktieren
Findet sich niemand, der sich um den Nachlass kümmert, sollte der Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. So kann er Kündigung und Räumung rechtssicher durchführen. Möglich ist, dass der Vermieter in diesem Fall auf den Kosten sitzenbleibt. Denn das Sozialamt übernimmt nur Kosten, die Leistungsempfänger zu Lebzeiten haben oder verursachen.
Pflichten der Nachlassverwalter bei Tod des Mieters
Personen, die sich um den Nachlass kümmern, sollten im Namen der Erben umgehend die Kündigung aussprechen. Wirksam wird eine auf diese Weise ausgesprochene Kündigung durch die nachträgliche Zustimmung des Erben.
Wohnung räumen bei Tod des Mieters
Wenn niemand den Mietvertrag übernimmt, stellt sich für Vermieter oft die Frage, wer für die Kosten für Räumung und Renovierung aufkommt. Sind Erben vorhanden, die das Erbe des verstorbenen Mieters annehmen, so sind sie für die ordnungsmäßige Übergabe der Wohnung verantwortlich. Wenn es keine Erben gibt und der Nachlass verschuldet ist, ist das Nachlassgericht der erste Ansprechpartner für Vermieter.
Vermieterpfandrecht bei Tod des Mieters
Hat der verstorbene Mieter Mietschulden, sollten Vermieter umgehend das Vermieterpfandrecht geltend machen. Es ist in §562 BGB gesetzlich geregelt und besagt, dass Vermieter für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den Sachen von Mietern haben. Es greift aber nur für Sachen, die allgemein einer Pfändung unterliegen und darf nicht für zukünftige Forderungen angewendet werden. Sollte es bei Tod eines Mieters tatsächlich zu dieser Situation kommen, beraten sich Vermieter besser zuerst mit einem Rechtsanwalt, bevor sie Besitz des verstorbenen Mieters pfänden.
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