Was macht einen Mietvertrag für Wohnraum rechtssicher? Welche Angaben sind erforderlich, damit Vermieter und Mieter eine verlässliche und klar geregelte Vereinbarung über die Vermietung von Wohnungen treffen?
Ein auf der aktuellen Rechtslage basierender Mietvertrag für Wohnraum hilft Vermietern und Mietern. Er legt Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien fest. Der Vertrag beschreibt das Mietobjekt genau, nennt die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie Zahlungsfristen. Er regelt zudem die Mietkaution und enthält die Hausordnung und vieles mehr. Der Vorteil eines schriftlich fixierten Mietvertrages: Potenzielle Konflikte zwischen Vermieter und Mieter lassen sich einfacher und schneller klären.
Übersicht: Mietvertrag für Wohnraum
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Mietvertrag für Wohnraum Inhalt
- Angaben zu Vermieter und Mieter
Vornamen, Namen und vollständige Anschrift der Vertragsparteien. Mehrere Mieter - Genaue Angaben zum Mietobjekt
Adresse und Lage der Wohnung, Größe der Wohnfläche, Anzahl und Art der Räume sowie Angaben zu Schlüsseln, Parkplatz, Garten und Kellerräumen und ggf. mit vermieteten Möbeln - Mietkosten
Höhe der Kaltmiete und der Warmmiete, sowie die Höhe der Neben- oder Betriebskosten - Mietkaution
Die Höhe der Mietkaution und wird fast immer im Mietvertrag mit vereinbart. - Art der Miete
Wird eine Vergleichsmiete, Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart? Gilt die Mietpreisbremse? Wenn ja, sind die jeweiligen Konditionen dafür genau aufgeführt. - Dauer des Mietverhältnisses
Im Vertrag wird genannt, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. - Mietdauer
Start-Datum des Mietverhältnisses so wie bei befristeten Verträgen auch das Ende - Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete
Angeben, ob die Miete per Überweisung oder Lastschrift gezahlt wird und bis wann die Miete auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Eine monatliche Zahlweise ist üblich, aber auch andere Vereinbarungen sind möglich. - Bankverbindung
Die komplette Bankverbindung des Vermieters.
Gut zu wissen:
Angaben zur Wohnfläche einer Wohnung in Quadratmetern müssen nicht zwingend gemacht werden. Allerdings verhindert eine Angabe, dass es später zu Ärger kommt, beispielsweise bei der Betriebskostenabrechnung.
Schriftlicher Mietvertrag ist verlässlicher
Ein Mietvertrag für Wohnraum muss übrigens nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, auch mündliche Absprachen können gelten. Aber: Bei mündlich geschlossenen Mietverträgen ist es für beide Seiten schwierig, die getroffenen Vereinbarungen zu beweisen. Vermieter sollten also zu ihrem eigenem Schutz einen schriftlich fixierten Mietvertrag erstellen.
Mietvertrag für Wohnraum rechtssicher erstellen
Einen Mietvertrag können Sie gemeinsam mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt aufsetzen – oder selbst erstellen. Die Prüfung eines Mietvertrages durch einen Rechtsanwalt kostet in der Regel bis zu 200 Euro. Ohne besondere Vorkenntnisse können Vermieter für die Vermietung einer Wohnung selbst den Mietvertrag erstellen, zum Beispiel mit dem digitalen Mietvertrag von SmartMiete. Er ist aktuell, rechtssicher und kostenlos und funktioniert ähnlich wie eine Vorlage Mietvertrag Wohnung oder ein Mustermietvertrag, erlaubt aber alle rechtlichen Möglichkeiten, das Mietverhältnis individuell anzupassen.
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Mietvertrag wann unterschreiben?
Mieter und Vermieter sollten einen Mietvertrag für Wohnraum vor Beginn des Mietverhältnisses und der Schlüsselübergabe unterzeichnen. Vorsicht: Wenn Vermieter einen unterzeichneten Vertrag an Mieter schicken, könnten diese noch Klauseln streichen oder Änderungen vornehmen. Vermieter sollten deshalb zuerst den Mieter unterschreiben lassen. Danach unterzeichnen auch sie und schicken ein von beiden unterschriebenes Exemplar an den Mieter.
Mietvertrag unbefristet oder befristet
Meistens wird ein Mietvertrag für Wohnraum in Deutschland unbefristet geschlossen. In der Regel haben Mieter bei unbefristeten Mietverträgen die Möglichkeit, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Häufig vereinbaren Vermieter aber im Mietvertrag, dass die Kündigung frühestens nach einem Jahr erfolgen darf.
Wenn Vermieter befristet vermieten wollen, wird ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag, vereinbart. Er unterscheidet sich nicht von einem normalen Mietvertrag, außer dass das Ende des Mietverhältnisses darin genannt ist. Wichtig: Vermieter müssen einen berechtigten Grund für die Befristung im Vertrag nennen. Und: Die Begründung darf sich während der Mietdauer nicht ändern. Ebenfalls gut zu wissen: Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts von bis zu vier Jahren für den Mieter möglich.
Mehr dazu: Befristeter Mietvertrag: Zeitmietvertrag richtig begründen
Klausel zu Schönheitsreparaturen
Wie wichtig genaue Formulierungen in einem Mietvertrag für Wohnraum sind, zeigt das Beispiel Schönheitsreparaturen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist es Aufgabe des Vermieters, die Mietsache gebrauchsfertig zu erhalten. Übliche Praxis ist, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf Mieter zu übertragen. Durch die fortlaufende Rechtsprechung ist es aber nicht einfach, eine Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag wirksam zu formulieren.
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Erlaubte Klauseln im Mietvertrag
Bei individuellen Klauseln, die Vermieter in den Mietvertrag aufnehmen möchten gilt: Grundsätzlich ist alles erlaubt, was nicht geltendem Recht widerspricht. Wichtig ist, dass Mieter nicht durch starre Klauseln einseitig benachteiligt sind. Solche Klauseln werden regelmäßig vor Gericht gekippt, beispielsweise bei zu starren Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder ein pauschales Verbot von Tierhaltung in der Wohnung. Zum Schutz vor Mietnomaden nehmen viele Vermieter beispielsweise eine Klausel auf, die die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Rate der Mietkaution abhängig machen.
Am einfachsten ist es für alle Beteiligten, wenn ein Vertrags-Standard gewählt wird, der in Deutschland üblich ist. Sei es ein Index-Mietvertrag, ein Staffelmietvertrag oder ein befristeter Mietvertrag. Alle diese Vertragsarten haben ihre Besonderheiten. So ist es bei der Befristung beispielsweise wichtig, den Grund für die Befristung im Vertrag zu nennen.
Beim einem Indexmietvertrag ist die Grundmiete an die Mietpreisbremse gebunden, die späteren Erhöhungen sind es nicht. Anders beim Staffelmietvertrag – hier müssen alle Mieterhöhungen an die Mietpreisbremse angepasst sein.
Der kostenlose „Kleine Leitfaden Wohnraummietrecht“ vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz verschafft Laien einen Überblick über die Grundregeln des Mietrechts des preisfreien bzw. freifinanzierten Wohnraums. Er enthält u. a. ein ausführliches Kapitel zum Thema Mietvertrag.
Zusammenfassung Mietvertrag
Ein schriftlich fixierter Mietvertrag schafft Rechtssicherheit für beide Seiten. Erforderliche Angaben sind:
- Name, Vorname, Adresse von Vermieter und Mieter
- Bankverbindung des Vermieters
- Genaue Angaben zum Mietobjekt: Lage, Räume, Ausstattung
- Beginn und ggf. Ende des Mietvertrages
- Höhe, Zahlungsweise und Fälligkeit der Miete und Nebenkosten im Mietvertrag für Wohnraum.
