Die Rauchmelderpflicht endet für Vermieter nicht nach der Installation. Wer sie ignoriert, geht hohe Risiken ein. Was Vermieter über die Rauchmelderpflicht wissen müssen und was sie zu tun haben.
Viele private Vermieter wissen es gar nicht oder fühlen sich nicht zuständig. Doch in ganz Deutschland gilt seit Jahren eine Rauchmelderpflicht für alle Wohngebäude. Das bedeutet: Eigentümer einer Immobilie sind gesetzlich zur Installation von Rauchmeldern (auch Feuermelder oder Rauchwarnmelder genannt) in Wohnräumen verpflichtet.
Das betrifft private Vermieter und Einfamilienhausbesitzer ebenso wie große Wohnungsunternehmen. Und die Pflichten der Vermieter enden keineswegs nach der Installation. Was Vermieter über die Rauchmelderpflicht wissen müssen.
Übersicht Rauchmelderpflicht: Vermieter Informationen
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Rauchmelderpflicht: Vermieter Pflichten und Geltungsbereich
Geltungsbereich
Die gesetzliche Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten und für Bestandsbauten gilt in ganz Deutschland. Auch das Bundesland Sachsen hat im Juni 2022 nachgezogen und seine Landesbauordnung entsprechend geändert. Rauchmelderpflicht gilt auch dort für alle Wohnungen in Bestands- und Neubauten.
Mehr dazu lesen Sie hier: Sachsen: Rauchmelderpflicht gilt jetzt für alle Wohnungen
Installation durch Vermieter
Eigentümer beziehungsweise Vermieter sind für die fachgerechte Installation der Rauchmelder verantwortlich. Das betrifft sowohl vermietete als auch selbst genutzte Immobilien.
Räume
Die Rauchmelderpflicht umfasst Aufenthaltsräume sowie Flure und Gänge, die als Rettungswege aus den Aufenthaltsräumen dienen. Keine Aufenthaltsräume sind Badezimmer, Waschräume, Toiletten, Treppenräume, Dachräume, Lagerräume und Garagen.
Mindestens ein Rauchmelder muss also installiert sein in:
- jedem Schlafzimmer,
- jedem Kinderzimmer und
- in Fluren, die als Fluchtwege dienen.
In Berlin und Brandenburg muss zudem ein Rauchmelder in jedem Wohn- und Arbeitszimmer installiert sein. Bedeutet: In Berlin sind Rauchwarnmelder in allen Räumen der Wohnung vorgeschrieben. Ausgenommen sind nur Küche, Bad und Abstellkammern.
Rauchmelder in der Küche
Die Rauchmelderpflicht betrifft nicht die Küche einer Wohnung, da es durch Kochen und Backen zu Fehlalarmen kommen kann. Eine Alternative sind Wärmewarnmelder. Sie reagieren auf steigende Raumtemperaturen und lösen Alarm bei ca. 58 °C aus.
Rauchmelderpflicht: Installation & Wartung
Rauchmelder richtig installieren
Der Rauchmelder wird in der Mitte der Zimmerdecke angebracht. Ein Rauchmelder deckt einen ca. 60 Quadratmeter großen Raum ab. Größere oder verwinkelte Räume brauchen möglicherweise einen zusätzlichen Rauchmelder an anderer Stelle.
Rauchmelderpflicht: Vermieter müssen handeln
- Vermieter müssen die Rauchmelder installieren UND danach regelmäßig prüfen.
- Die Prüfung hat entsprechend den Herstellerangaben zu erfolgen, mindestens aber einmal jährlich.
- Die Prüfung muss dokumentiert werden.
- Vermieter müssen die Rauchmelder nach zehn Jahren austauschen.
Wartung der Rauchmelder
Zusätzlich zur Installationspflicht müssen die Rauchmelder auch regelmäßig überprüft und gewartet werden. Die Prüfung erfolgt gemäß den Herstellerangaben, mindestens aber einmal jährlich. Die Prüfung muss dokumentiert werden.
Wartung: Vermieter oder Mieter?
Wer die Wartungspflicht für die Rauchmelder hat, ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Entsprechend der geltenden Landesbauordnung ist entweder der Vermieter bzw. der Eigentümer oder der Mieter der Wohnung zuständig. Auch wenn der Mieter zuständig ist, muss der Vermieter sicherstellen, dass dieser in der Lage ist, die Prüfung regelmäßig durchzuführen. Und der Vermieter muss prüfen, ob der Mieter dieser Pflicht nachkommt. Viele Vermieter beauftragen deshalb Dienstleister, die die Wartung übernehmen.
Rauchmelder-Wartung durch Dienstleister
Vermieter können für die Wartung auch einen Dienstleister verpflichten. Sie installieren und warten die Rauchmelder vorschriftsmäßig. Und sie protokollieren die Wartung gerichtsfest. Vermieter minimieren so das Haftungsrisiko.
Austausch nach zehn Jahren
Rauchmelder müssen nicht nur gewartet, sondern auch regelmäßig ausgetauscht werden. Die Geräte halten etwa zehn Jahre und sollten nach Ablauf dieser Frist ausgetauscht werden. Auch dafür ist der Vermieter zuständig.
Rauchmelder mit Q-Label sind sicherer
Das Q-Label ist ein unabhängiges, herstellerneutrales Qualitätszeichen für Rauchmelder mit 10-Jahres-Langzeitbatterie. Sie sind bei der Branderkennung besonders zuverlässig, vermeiden Fehlalarme, sind langlebiger, stabiler und haben eine verbesserte Elektronik sowie Eigenüberwachung. Der mit Kosten- und Zeitaufwand verbundene jährliche Batterieaustausch entfällt bei Q-Rauchmeldern. Einige Q-Rauchmelder verfügen über die Möglichkeit der Ferninspektion.
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Rauchmelderpflicht: Kosten & Risiken
Rauchmelder-Kosten: Umlegen auf Mieter?
Vermieter können die Einbaukosten für Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umlegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf dafür die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Installation aufgewendeten Kosten erhöht werden.
Achtung: Das gilt nicht für angemietete Rauchmelder. Im Mai 2022 hat der BGH entschieden, dass Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20). Damit sind anderslautende Vereinbarungen hinfällig. Der BGH betont in dem Urteil, dass dies gilt, obwohl Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern als Modernisierungs- Mieterhöhung auf Mieter umlegen können.
Rauchmelderpflicht: Vermieter droht Mietminderung
Rauchmelder sind gesetzlich vorgeschrieben und gehören somit zum „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“. Bedeutet: Hat eine Wohnung oder ein Haus keine Rauchmelder, liegt streng genommen ein Mangel vor, der Mieter zur Mietminderung berechtigen könnte. Bislang sind noch keine Urteile dazu bekannt. Möglich aber, dass Gerichte das Fehlen von Rauchmeldern als unerheblichen Mangel beurteilen, der nicht nur Mietminderung berechtigt.
Rauchmelderpflicht nicht erfüllt: Risiken für Vermieter
Die Rauchmelderpflicht ist Teil der Landesbauordnung und Verstöße dagegen können Konsequenzen haben, je nach Bundesland bis hin zu Bußgeldern. Allerdings kontrolliert bislang niemand, ob in jeder Wohnung Rauchmelder vorhanden sind. Aber: Kommt es zu einem Brand mit Verletzten oder gar Toten, und es sind keine Rauchmelder installiert, drohen dem Eigentümer strafrechtliche Konsequenzen wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht. Außerdem können geschädigte Mieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Keine Rauchmelder installiert: Versicherungsschutz gefährdet
Probleme sind im Ernstfall auch mit Versicherungen zu erwarten. Sind keine Rauchmelder installiert oder sind sie nicht fristgerecht gewartet, kann das im Brandfall den vollen Versicherungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung gefährden. Ein vollständiger Versicherungsschutz setzt die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern voraus. (red.)
Rauchmelderpflicht: Vermieter Informationen im Internet
Landesbauordnung zur Kenntnis nehmen
Schauen Sie zuerst, was die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes genau vorschreibt. Dazu einfach im Internet suchen: Name des Bundeslandes + Landesbauordnung. Darin finden Sie die genauen Vorschriften, welche Räume ausgestattet werden müssen und wer für die Wartung zuständig ist, Sie oder der Mieter.
Fachfirmen finden
Die Website www.q-certified.eu richtet sich an Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen. Sie finden dort Fachfirmen zur Beratung, zum Kauf, zur Installation und Instandhaltung von Q-Rauchwarnmeldern in jeder Region.
Kostenloser Ratgeber zum Download
Die Initiative „Rauchmelder retten Leben“ hat eine anschauliche und hilfreiche Broschüre als kostenloses PDF zusammengestellt. Sie bietet Informationen zur geltenden Gesetzeslage, gibt Tipps zur Installation und eine Anleitung zur richtigen Prüfung von Rauchmeldern.
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