Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
Ein Mietaufhebungsvertrag (auch: Mietauflösungsvertrag) ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden — unabhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, und ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
Rechtliche Grundlage: Da keine spezifische gesetzliche Regelung existiert, gilt die allgemeine Vertragsfreiheit (§ 311 BGB). Beide Parteien können also grundsätzlich jeden beliebigen Zeitpunkt vereinbaren — auch morgen, wenn beide einverstanden sind. Einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags hat weder Vermieter noch Mieter. Der Vertrag kommt nur zustande, wenn beide freiwillig zustimmen.
Gründe für Vermieter
Eigenbedarf ohne langes Verfahren
Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich möglich, aber oft mühsam. Besonders wenn Mieter alt, krank oder seit Jahrzehnten in der Wohnung sind, können Gerichte entscheiden, dass ein erzwungener Umzug eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB). Ein Mietaufhebungsvertrag mit angemessener Abfindung kann den Auszug erheblich beschleunigen und Rechtssicherheit für beide Seiten schaffen.
Problematisches Mietverhältnis beenden
Auch wenn eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens oder Vernachlässigung der Wohnung rechtlich möglich wäre, ist ein Gerichtsverfahren zeitaufwendig und riskant. Ein Mietaufhebungsvertrag — auch mit einer Abfindung — kann der schnellere und günstigere Weg sein.
Höherer Verkaufserlös
Unvermietete Immobilien erzielen beim Verkauf in der Regel deutlich höhere Preise als vermietete. Wenn ein Mieter für eine Abfindung bereit ist auszuziehen, kann sich das für den Vermieter trotzdem rechnen.
Gründe für Mieter
Mieter können ebenfalls gute Gründe haben, schnell aus dem Mietvertrag zu kommen — ein neuer Job in einer anderen Stadt, eine Trennung, eine geplante Zusammenlegung zweier Haushalte. Bei einem Aufhebungsvertrag muss der Mieter keine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten abwarten.
Wichtig für Mieter: Wer auf eigenen Wunsch einen Mietaufhebungsvertrag abschließt, riskiert eine Sperrzeit beim Arbeitslosengeld — weil die Bundesagentur für Arbeit darin ein „freiwilliges Auflösen eines Beschäftigungsverhältnisses“ sehen kann. Die Sperrzeit beträgt nach § 159 Abs. 3 SGB III in der Regel 12 Wochen; Verkürzung auf 6 Wochen bei besonderer Härte oder auf 3 Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis ohnehin bald geendet hätte, ist möglich. Wer in einer solchen Situation ist, sollte das vor Abschluss des Aufhebungsvertrags mit der Bundesagentur für Arbeit klären.
Form: Schriftlich ist Pflicht — mündlich ist riskant
Formal schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Ein Mietaufhebungsvertrag kann theoretisch auch mündlich geschlossen werden. In der Praxis ist das jedoch gefährlich: Im Streitfall ist ohne schriftlichen Vertrag kaum beweisbar, was genau vereinbart wurde — Auszugsdatum, Kaution, Abfindung, Schönheitsreparaturen. Der Vertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden.
Was muss drinstehen?
Mindestinhalt:
- Namen und Anschriften beider Parteien
- Genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Lage/Stockwerk)
- Datum des Beginns des Mietverhältnisses
- Vereinbartes Datum der Beendigung und des Auszugs
- Ort, Datum und eigenhändige Unterschrift beider Parteien
Empfohlene Ergänzungen:
- Abfindungsbetrag und Zahlungsmodalitäten (wenn vereinbart)
- Regelung zu Schönheitsreparaturen
- Frist für die Rückzahlung der Mietkaution
- Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Regelung zu Nachmietern (wenn Mieter einen Nachmieter stellt)
- Vereinbarung darüber, ob offene Mietforderungen erledigt sind oder weiterverfolgt werden
Abfindung und Entschädigung
Abfindung für Mieter (Vermieter zahlt)
Wenn der Vermieter ein Interesse am frühen Auszug hat — Eigenbedarf, Verkauf, Umbau — kann er dem Mieter eine Abfindung anbieten. Die Höhe ist Verhandlungssache. Orientierungspunkte sind Umzugskosten des Mieters, mögliche Mieterhöhung in der neuen Wohnung und die Frage, wie aufwendig ein Gerichtsverfahren alternativ geworden wäre. Üblich sind in der Praxis Beträge zwischen einer und sechs Monatsmieten.
Steuer: Eine Abfindungszahlung des Vermieters an den Mieter ist für den Mieter in der Regel steuerfrei, wenn es sich um eine echte Entschädigung für den Umzugsnachteil handelt. Für den Vermieter kann die Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sein (§ 9 EStG). Im Zweifel Steuerberater hinzuziehen.
Entschädigung für Vermieter (Mieter zahlt)
Wenn der Mieter frühzeitig ausziehen will, kann der Vermieter eine Entschädigung für den entstandenen Leerstand verlangen. Wichtig: Die Entschädigung muss sich an dem tatsächlichen Schaden des Vermieters orientieren. Wird die Wohnung nahtlos weitervermietet, entsteht kein Schaden — eine Entschädigung in Höhe mehrerer Monatsmieten wäre dann unverhältnismäßig. Alternativ kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.
Nutzungsentschädigung bei Nicht-Auszug
Zieht der Mieter nach dem vereinbarten Auszugsdatum nicht aus, befindet er sich im Verzug und schuldet dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB). Diese orientiert sich an der ortsüblichen Marktmiete — die in der Regel höher ist als die bisherige Miete. Auch wenn der Vermieter die Immobilie selbst nutzen will, kann er die Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete einfordern (BGH, Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16).
Wichtige Einschränkung (BGH, Urt. v. 18.06.2025, Az. VIII ZR 291/23): Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Rückgabe der Mietsache verlangt und zur Annahme bereit ist. Wer als Vermieter vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht, hat keinen Anspruch aus § 546a BGB. Vermieter sollten daher nach Wirksamwerden des Mietaufhebungsvertrags ihren Rücknahmewillen klar dokumentieren.
Das Haustürgeschäft — wann es wirklich relevant ist
Das Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB gilt nur, wenn:
- der Vermieter als Unternehmer handelt (§ 14 BGB) — also gewerblich vermietet (ab etwa 3 Wohneinheiten oder bei professioneller Hausverwaltung), und
- der Mieter als Verbraucher handelt (§ 13 BGB), und
- der Vertrag als Außergeschäftsraumvertrag (z. B. in der Wohnung des Mieters) oder Fernabsatzvertrag zustande kommt.
Für private Kleinvermieter (ein oder zwei Wohnungen, keine Hausverwaltung) gilt das Verbraucherschutzrecht in der Regel nicht. Ein in der Wohnung unterschriebener Mietaufhebungsvertrag ist für sie nicht widerruflich.
Für gewerbliche Vermieter hingegen besteht das Risiko. Wer als Unternehmer gilt, sollte den Mietaufhebungsvertrag nicht in der Wohnung des Mieters unterschreiben lassen — oder den Mieter schriftlich über sein Widerrufsrecht belehren. Ohne Belehrung verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).
Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass ein Mietaufhebungsvertrag, bei dem der Mieter die Wohnung räumt (ohne selbst Geld zu zahlen), kein widerrufbares Verbrauchergeschäft ist — weil § 312 Abs. 1 BGB die „Zahlung eines Preises“ durch den Verbraucher voraussetzt.
Checkliste: Was vor der Unterschrift zu klären ist
Für Vermieter:
- Auszugsdatum realistisch? Genug Zeit für Übergabe und eventuelle Renovierung?
- Abfindungshöhe: Was kostet ein Gerichtsverfahren alternativ?
- Schönheitsreparaturen: Wer übernimmt sie?
- Nebenkostenabrechnung: Bis wann wird sie erstellt?
- Kaution: Wann und in welcher Höhe wird sie zurückgezahlt?
- Offene Mietforderungen: Sind sie erledigt oder weiterhin geltend zu machen?
Für Mieter:
- Neue Wohnung schon gefunden?
- ALG-Sperrzeit geprüft? (Bei eigenem Wunsch nach Aufhebung)
- Mietkaution: Rückzahlungsfrist schriftlich vereinbart?
- Abfindung: Steuerliche Behandlung im Einzelfall prüfen
- Schönheitsreparaturen: Was ist vertraglich geschuldet, was wird abgeändert?
Zusammenfassung
Der Mietaufhebungsvertrag ist eine elegante Lösung für beide Seiten — wenn beide mitmachen. Für Vermieter kann er langwierige Kündigungs- oder Räumungsverfahren abkürzen, kostet aber meist eine Abfindung. Für Mieter ermöglicht er einen schnellen Ausstieg, birgt aber Risiken (Sperrzeit beim ALG).
Der Vertrag muss schriftlich sein, klar formuliert und von beiden Parteien unterschrieben. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt ihn von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
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Quellen
- § 311 BGB — Vertragsfreiheit als Grundlage des Mietaufhebungsvertrags
- § 574 BGB — Widerspruch des Mieters gegen Kündigung (Sozialklausel)
- § 546a BGB — Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe
- §§ 312, 355 BGB — Widerrufsrecht bei Außergeschäftsraumverträgen
- § 356 Abs. 3 BGB — Verlängerte Widerrufsfrist bei fehlender Belehrung
- § 159 Abs. 3 SGB III — Sperrzeit beim Arbeitslosengeld (Regelfall 12 Wochen)
- § 9 EStG — Werbungskosten (Abfindungszahlung des Vermieters)
- BGH, Urteil vom 18.01.2017 — Az. VIII ZR 17/16 — Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete (nicht ortsübliche Vergleichsmiete)
- BGH, Urteil vom 18.06.2025 — Az. VIII ZR 291/23 — Nutzungsentschädigung setzt Rücknahmewillen des Vermieters voraus
- OLG Karlsruhe, 2024 — Mietaufhebungsvertrag ohne Geldzahlung des Mieters kein widerrufbares Verbrauchergeschäft
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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