Vermieter und Mieter vereinbaren einen Mietaufhebungsvertrag, wenn eine fristgerechte oder fristlose Kündigung nicht in Frage kommt. Was in einem Mietaufhebungsvertrag drinstehen muss – und wie es danach weitergeht.
Vermieter können Mietern nicht einfach so kündigen. Auch Mieter können einen Mietvertrag nicht mal eben kurzfristig beenden. Beide Seiten können aber gute Gründe haben, ein Mietverhältnis auch vor vereinbarten Fristen zu beenden. Die Lösung ist dann ein Mietaufhebungsvertrag, den beide Parteien als freiwilligen Vertrag abschließen.
Insbesondere für Vermieter ist die Option, ein Mietverhältnis per Mietaufhebungsvertrag aufzulösen, relevant. Denn so lange ein Mieter die Miete zahlt und sich auch sonst normal verhält, haben Vermieter bei unbefristeten Verträgen fast keine Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu beenden.
Übersicht: Mietaufhebungsvertrag
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Vermieter: Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht Vermietern die Beendigung eines laufenden Mietvertrages wenn andere Optionen wie fristlose Kündigung oder Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht greifen. Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag können sein:
Mietaufhebungsvertrag bei Eigenbedarf
Selbst wenn Eigentürmer ihre vermietete Immobilie zukünftig selbst nutzen wollen, sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs keineswegs einfach und ziehen lange Verfahren nach sich. Beispielsweise wenn Mieter alt oder krank sind oder schon sehr lange in der Immobilie wohnen, können Gerichte entscheiden, dass ein Umzug eine unzumutbare Härte darstellen würde. Ein Mietaufhebungsvertrag verbunden mit einer Abfindung kann den Auszug erheblich beschleunigen.
Unangenehme Mieter loswerden
Auch wenn Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen oder gravierend den Hausfrieden stören – die fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter kann vor Gericht schwierig und langwierig sein. Ein Mietaufhebungsvertrag verbunden mit einer Geldzahlung wäre in diesem Fall zwar eher ein Ende mit Schrecken. Aber das ist ja bekanntlich besser als umgekehrt.
Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf eines Mietobjektes werden meist höhere Kaufpreise erzielt, wenn das Objekt nicht vermietet ist. Mieter könnten mit einer Abfindung motiviert werden, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen.
Mieter: Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Auch Mieter können verständliche Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag haben, mit dem das Mietverhältnis kurzfristiger beendet werden kann als bei einer fristgerechten Kündigung. Beispielsweise weil sie wegen eines neuen Jobs oder einer Trennung schnell ausziehen wollen. Oder zwei Personen haben den Mietvertrag unterschrieben und nur eine will ausziehen. Ob Vermieter dann auf den Wunsch eingehen, bleibt ihnen überlassen. Einen rechtlichen Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag haben Mieter nicht. Aber grundsätzlich spricht auch nichts dagegen, als Vermieter dem Wunsch nachzukommen.
Mietaufhebungsvertrag Inhalt
Wie bei einem Mietvertrag gilt auch für einen Mietaufhebungsvertrag, dass er nicht schriftlich fixiert sein muss, sondern auch mündlich gilt. Dennoch ist es dringend ratsam, einen Mietaufhebungsvertrag schriftlich abzuschließen. Das sollte mindestens drinstehen:
- Personalien beider Parteien
- Benennung des Mietobjekts mit Adresse und Lage
- Datum von Beginn und Ende des Mietverhältnisses
- Datum des Auszugs der Mieter
- Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner sind obligatorisch für den Vertrag.
Darüber hinaus können optional weitere Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag festgehalten werden. Z.B.
- Absprachen zu Schönheitsreparaturen oder Renovierungen
- Fristen für die Rückzahlungen der Mietkaution
- Fristen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Höhe der Entschädigung oder Abfindung
- Vereinbarungen zu Nachmietern.
Mietaufhebungsvertrag: Abfindung und Entschädigung
Abfindung für Mieter
Ein Mietaufhebungsvertrag verbunden mit einer finanziellen Abfindung an den Mieter kann für Vermieter eine deutlich günstigere und schnellere Alternative zu langen Gerichtsprozessen mit ungewissem Ausgang sein. Wie hoch eine Abfindung ausfällt, hängt stark davon ab, wie hoch etwaige Umzugskosten sind und ob Mieter Nachteile durch einen Umzug in Kauf nehmen müssen. Dazu gehören beispielsweise höhere Mietkosten oder eine längere Anfahrt zur Wohnung.
Entschädigung für Vermieter
Wünschen Mieter einen Mietaufhebungsvertrag, können Vermieter verlangen, dass sie eine pauschale Entschädigung bekommen oder geeignete Nachmieter gestellt werden. Wichtig: Bei der Entschädigungszahlung dürfen Mieter nicht unrechtmäßig benachteiligt sein. Die Entschädigung sollte sich an dem tatsächlich entstandenen Schaden orientieren. Drei Monatsmieten Entschädigung wenn die Wohnung direkt nahtlos weitervermietet wird, sind also nicht okay. Falls der ehemalige Mieter nachweisen kann, dass die Entschädigung zu hoch war, kann er das Geld zurückfordern.
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Höhe der Nutzungsentschädigung
Wenn Mieter trotz gültigem Aufhebungsvertrag nicht ausziehen, dann enthalten sie die Wohnung oder das Haus dem Vermieter widerrechtlich vor. Das bedeutet, dass Vermieter eine so genannte Nutzungsentschädigung fordern können – und die ist oftmals höher als die monatliche Miete. Denn die Nutzungsentschädigung orientiert sich nicht an der vereinbarten Monatsmiete, sondern daran, was eine Neuvermietung einbringen könnte. Die Nutzungsentschädigung kann sogar dann eingefordert werden, wenn das Mietobjekt gar nicht vermietet ist, sondern selbst genutzt wird. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (BGH: Az. VIII ZR 17/16).
Gefahr von Haustürgeschäft bei Unterschrift vermeiden
Verhalten Sie sich als Vermieter korrekt! Mieter direkt in der Wohnung aufzusuchen und zur Unterschrift zu drängen, ist keine gute Idee. Wenn der Mieter in der eigenen Wohnung unterschreibt, könnte der Vorgang nämlich als so genanntes Haustürgeschäft gelten. In diesem Fall hat der Mieter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht, falls er/sie sofort darüber informiert wird. Erfolgt die Belehrung über das Widerrufsrecht erst später, dann beträgt die Frist einem Monat ab Zugang der Widerrufsbelehrung.
Wichtig: Ob es sich wirklich um ein Haustürgeschäft handelt, hängt von diversen Faktoren ab – etwa ob der Vermieter gewerblich vermietet, oder nur ein oder zwei Wohnungen vermietet. Um gar nicht erst in die Nähe des Haustürgeschäfts zu kommen, ist es besser den Vertrag zuzuschicken oder einen Termin bei der Hausverwaltung zur Unterzeichnung zu vereinbaren.
Zusammenfassung Mietaufhebungsvertrag
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine freiwillige Vereinbarung um ein Mietverhältnis vor vertraglichen Fristen zu beenden. Vermieter können mit einem Mietaufhebungsvertrag langwierige Prozesse verkürzen, allerdings erfordert diese Lösung meist die Zahlung einer Abfindung an Mieter. Wollen Mieter einen Mietaufhebungsvertrag, kann der Vermieter eine angemessene Entschädigung verlangen.
Der Mietaufhebungsvertrag sollte unbedingt schriftlich verfasst werden. Haben Mieter zugestimmt und unterschrieben, müssen sie zum vereinbarten Zeitpunkt ausziehen. Sonst könnten sie verpflichtet sein, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.
