So wird eine wirksame Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete formuliert: Fristen und Regeln.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungen in laufenden Mietverträgen bei nicht preisgebundenen Wohnungen. Laut Gesetz darf die Grundmiete bei einem bestehenden Mietverhältnis bis zur ortüblichen Vergleichsmiete ansteigen. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet §558 im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Bei Verträgen mit Vergleichsmiete müssen Mieter der Erhöhung zustimmen, wenn die Mieterhöhung korrekt berechnet, formuliert und begründet ist sowie vorgegebene Fristen eingehalten wurden. Bei Mietverträgen mit Staffelmiete oder Indexmiete gelten andere Regeln und Grenzen.
Übersicht: Vergleichsmiete und Mieterhöhung
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Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Wert aus dem örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel erfasst für die jeweilige Gemeinde die Mieten sowie Mietänderungen und Neuvermietungen rückblickend für einen Zeitraum von mehreren Jahren (§558, Abs. 2). Die erhobenen Mieten werden nach Art, Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung der Wohnungen vergleichbar gemacht. Nicht in den Mietspiegel einfließen Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung. Ebenso nicht Mieten von nach 2017 fertiggestellten Neubauwohnungen und Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern.
Mieterhöhung bei Vergleichsmiete
Mieterhöhung schriftlich korrekt begründen
- Vermieter müssen eine Mieterhöhung gemäß § 558a Abs. 1 BGB schriftlich ankündigen und korrekt begründen.
- In dem Brief an die Mieter muss klar dargestellt sein, dass die bisherige Grundmiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dass die künftige Miete diese nicht übersteigt.
- Laut Gesetz ist der Mietspiegel als wirksame Begründung ausreichend. Achtung: Im Brief an die Mieter muss zwingend das genaue Rasterfeld des Mietspiegels aufgeführt werden.
- Wichtig: Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, dann ist die gesamte Mieterhöhung unwirksam.
Begründung für Mieterhöhung ohne Mietspiegel
Gibt es in der Gemeinde keinen Mietspiegel, kann das vollständige Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angeführt werden oder drei Vergleichswohnungen benannt werden. Soll eine Mieterhöhung mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründet werden und in der Gemeinde liegt ein Mietspiegel vor, so muss zwingend zusätzlich auf den Mietspiegel verwiesen werden.
Fristen für Mieterhöhungen
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
- die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
- die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her ist.
- Nicht vergessen: Es gilt die sogenannte Kappungsgrenze.
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Mieter müssen der Mieterhöhung zustimmen
Eine vom Vermieter geforderte Mieterhöhung bedarf in Deutschland zwar der Zustimmung des Mieters (§558b Abs. 2 BGB). Aber ist die Mieterhöhung formal korrekt formuliert und fristgerecht gefordert, müssen Mieter dem innerhalb von drei Monaten zustimmen. Ist Vergleichsmiete im Vertrag vereinbart und erteilt der Mieter keine Zustimmung, können Vermieter diese bei Gericht einklagen. Das Gericht prüft dann die Rechtmäßigkeit. Entscheidet das Gericht zugunsten des Vermieters, ersetzt das Urteil die Zustimmung.
Mieterhöhung nach Modernisierung möglich
Bei Vergleichsmiete ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungen gemäß §559 BGB möglich.
Kappungsgrenze gilt bei Vergleichsmiete
Für Mietverträge mit Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze. Das bedeutet: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent, bzw. 15 Prozent (Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf) erhöhen. Liegt beispielsweise die im Mietvertrag vereinbarte Grundmiete deutlich darunter, darf sie nicht auf einen Schlag steigen.
Vergleichsmiete bei befristeten Mietverträgen
Auch bei einem befristeten Mietvertrag mit Vergleichsmiete kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Zusammenfassung Vergleichsmiete
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
- Mieter müssen zustimmen
- Mieterhöhung schriftlich mit Begründung notwendig
- als Grund immer auch Mietspiegel anführen
- Fristen beachten
- Kappungsgrenze einhalten
- Modernisierung rechtfertigt weitere Mieterhöhung
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