2021 hieß es: Warten, bis die Materialpreise fallen. 2022 hieß es: Warten, bis die Zinsen sinken. 2026 ist die Botschaft eine andere — denn die Baupreise steigen weiter, die Fachkräfte werden nicht mehr, und wer wartet, riskiert auch regulatorische Nachteile. Wann also ist der richtige Zeitpunkt für eine Sanierung?
Was die Baupreise 2026 wirklich machen
Die gute Nachricht: Der Preisschock der Jahre 2021 bis 2023 ist vorbei. Die schlechte: Die Preise fallen nicht — sie steigen weiter, und das Tempo zieht wieder an.
Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) stiegen die Baupreise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 um 5,0 % gegenüber Mai 2025. Im Februar 2026 hatte der Anstieg gegenüber dem Vorjahr noch 3,3 % betragen. Gegenüber Februar 2026 legten die Preise um weitere 2,4 % zu. Die Teilbereiche im Vorjahresvergleich: Rohbauarbeiten +4,9 %, Ausbauarbeiten +5,1 %, Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) +5,6 %.
Langfristig: Zwischen 2010 und 2025 haben sich die Baupreise für Wohngebäude in Deutschland um 89 Prozent erhöht — die allgemeine Inflation lag im gleichen Zeitraum bei nur 38 Prozent.
Das bedeutet für Vermieter: Wer mit einer Sanierung wartet, wartet in der Regel in eine teurere Zukunft hinein — nicht in eine günstigere.
Einfach, rechtssicher & digital vermieten!
4,99€/Monat
Wir helfen dir in ein sorgenfreies Vermieterleben: mit Vermieter+ von SmartMiete hast du uneingeschränkten Zugriff auf viele hilfreiche und zeitsparende Funktionen und Dienste rund ums Vermieten.
- Mietverträge mit digitaler Unterschrift oder PDF
- Einfache Vorbereitung der Nebenkostenabrechnung
- Übergabeprotokolle mit Bildern und Text
- Zahlreiche Vorlagen und Musterbriefe
- Mieterhöhungen ganz einfach durchführen
- Mietpreisermittlung mithilfe der Mietpreis-Analyse
- Und vieles mehr …
Wann trotzdem Warten sinnvoll sein kann
- Leerstand nicht absehbar: Läuft ein langjähriges Mietverhältnis stabil und der Mieter möchte bleiben — ist eine große Sanierung während des laufenden Mietverhältnisses oft aufwendiger als nach einem Mieterwechsel. Wer keinen Leerstand in Sicht hat, kann auf den nächsten Wechsel warten.
- Heizung: Neue Rechtslage beachten: Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet und gilt größtenteils seit dem 29. Juli 2026. Die bisherige Pflicht zu 65 % erneuerbaren Energien beim Heizungseinbau entfällt — neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Ab 2029 müssen sie schrittweise einen Bioanteil nutzen (zum Beispiel Biomethan oder grünes Öl): mindestens 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Wichtig für Vermieter: Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen in Bestandsgebäuden teilen sich Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe je zur Hälfte, ab dem 1. Januar 2029 auch den Preisanteil der Bio-Brennstoffe (bis höchstens 30 % des Brennstoffverbrauchs). Für Härtefälle und Heizungshavarien gelten Ausnahmen (§§ 5a, 5b CO2-Kostenaufteilungsgesetz). Wer eine neue Heizung plant, sollte die aktuelle Rechtslage und Fördersituation genau prüfen, bevor er beauftragt.
- Förderung noch nicht beantragt: Wer die BEG-Förderung nutzen möchte, muss den Antrag vor Vorhabenbeginn stellen. Einen Liefer- oder Leistungsvertrag darfst du vorher nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung abschließen — ein Vertrag ohne Bedingung gilt bereits als Vorhabenbeginn und schließt die Förderung aus. Bei der Heizungsförderung beträgt die Grundförderung für vermietete Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen 30 % der förderfähigen Kosten; die zusätzlichen Boni gelten nur für selbstnutzende Eigentümer. Erst planen, dann beantragen, dann (mit Bedingung) beauftragen.
Wann Warten sich nicht lohnt
- Energetisch schlechte Gebäude werden teurer: Seit 2023 trägt der Vermieter bei schlechter Energiebilanz einen steigenden Anteil der CO2-Abgabe. Im zehnstufigen Modell der CO2-Kostenaufteilung liegt der Vermieteranteil bei Gebäuden mit mehr als 52 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr bei 95 %. Für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2. Wer nicht saniert, zahlt diesen Anteil dauerhaft. Je schlechter die Energieklasse, desto höher der Vermieteranteil.
- Mietpreisbremse-Ausnahme nutzen: Wer nach einer umfassenden Modernisierung (Kosten mindestens ein Drittel des Neubauaufwands) erstmals wieder vermietet, ist von der Mietpreisbremse befreit (§ 556f Satz 2 BGB). Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Du musst den Mieter unaufgefordert und in Textform informieren, bevor er seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt die Auskunft, kannst du dich nicht auf die Ausnahme berufen; holst du sie nach, wirkt sie erst nach zwei Jahren. Mehr dazu im Artikel zur Wohnungssanierung.Für den Heizungstausch gilt eine Sonderregel (
- Fachkräftemangel wird nicht besser: Heizungsbauer, Dachdecker, Elektriker — die Wartezeiten auf gute Handwerker sind lang. Wer jetzt plant und beauftragt, sichert sich bessere Termine und Preise als der, der in zwei Jahren spontan sanieren will.
Was bei der Planung entscheidend ist
Leerstand als Zeitfenster nutzen: Die beste Zeit für größere Sanierungen ist zwischen zwei Mietverhältnissen — kein Mietminderungsrisiko, keine Abstimmung mit dem Mieter, freier Zugang zu allen Räumen.
Förderantrag zuerst: BEG-Förderung, KfW-Kredit, regionale Programme — alle müssen vor der Auftragsvergabe beantragt werden. Das ist kein bürokratisches Detail, sondern entscheidend für die Wirtschaftlichkeit.
Mehrere Angebote einholen: Preisunterschiede zwischen Handwerkern sind 2026 erheblich. Mindestens drei Angebote, alle Positionen aufgeschlüsselt, Fertigstellungstermin schriftlich fixiert.
CO2-Kostenanteil einkalkulieren: Wer die Sanierung plant, sollte den laufenden CO2-Kostenanteil vor und nach der Sanierung vergleichen — das verbessert die Wirtschaftlichkeitsrechnung oft deutlich zugunsten einer energetischen Maßnahme.
Mit SmartMiete kannst du Mietverträge, Kautionskonten und Übergabeprotokolle nach einer Sanierung einfach digital verwalten — jetzt kostenlos starten.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information.
Quellen
- Destatis, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10.07.2026 — Baupreise Wohngebäude Mai 2026: +5,0 % ggü. Vorjahr; Rohbau +4,9 %, Ausbau +5,1 %, Instandhaltung +5,6 %
- Destatis, Baupreise und Immobilienpreisindex — Baupreise Wohngebäude 2010–2025: +89 % (Inflation im gleichen Zeitraum: +38 %)
- Bundesregierung, Gebäudemodernisierungsgesetz — Verkündung 28.07.2026, Inkrafttreten 29.07.2026, Wegfall der 65-%-Regel
- Haufe, Gebäudemodernisierungsgesetz — Bundestagsbeschluss 10.07.2026, Biotreppe ab 2029, Kostenaufteilung bei Gas- und Ölheizungen
- KfW, Merkblatt Zuschuss Nr. 458 (Stand 09/2026) — Antrag vor Vorhabenbeginn, Verträge mit Bedingung, Grundförderung 30 %
- ista, CO2-Preis 2026 für Mieter und Vermieter — Preiskorridor 55–65 €/t, zehnstufiges Aufteilungsmodell
- § 556f BGB — Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- § 556g BGB — Auskunftspflicht des Vermieters (Textform)
- § 559 BGB — Modernisierungsmieterhöhung (8 % der aufgewendeten Kosten jährlich)
- § 559a BGB — Anrechnung von Drittmitteln und Fördergeldern
- GModG-Infoportal des Bundes, Regelungen zum Mieterschutz — Kostenaufteilung bei Gas- und Ölheizungen (§§ 5a, 5b CO2KostAufG), Modernisierungsumlage beim Heizungstausch (§ 559e BGB)
Rechtsstand: Oktober 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
- Grundsteuererklärung richtig ausfüllen: Hilfe für Eigentümer
- Grundsteuererklärung Eigentumswohnung Ausfüllhilfe
- Grundsteuererklärung ohne ELSTER machen
- Grundsteuererklärung Antrag für Papierformular
- Einspruch Grundsteuer: Ablauf und Risiko
- Grundsteuererklärung nicht abgeben: Verspätungszuschlag, Schätzung
- Grundsteuererklärung: Antrag auf Fristverlängerung stellen
Mehr aus dem Magazin
