Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ist für Miete, Betriebskosten und Grundsteuer maßgeblich. Je nach Berechnungsmethode zählen Räume voll, anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche. Was bei der korrekten Wohnflächenberechnung gilt — und was falsche Angaben kosten können.
Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Miete: Die Kaltmiete wird oft pro Quadratmeter vereinbart — jeder Meter zählt.
Betriebskosten: Wasser- und Heizkosten werden meist nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt. Wer mehr Fläche hat, zahlt mehr.
Grundsteuer: In den meisten Bundesländern fließt die Wohnfläche als Faktor in die Grundsteuerberechnung ein.
Kaufpreis: Beim Immobilienkauf erhöht jeder Quadratmeter den Preis. Falsche Angaben im Exposé können zur Anfechtung führen.
Zwei Methoden, zwei Ergebnisse
Wohnflächenverordnung (WoFlV): Gilt seit dem 01.01.2004 für alle Neuabschlüsse im freien Wohnraum und ist rechtsverbindlich für öffentlich geförderten Wohnraum sowie für Gebäude, die nach dem 01.01.2004 gebaut wurden. Nennt der Mietvertrag keine andere Methode, wenden Gerichte im Streitfall immer die WoFlV an.
DIN-Norm 277: Darf im frei finanzierten Wohnraum alternativ vereinbart werden — muss aber ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Ohne diese Angabe gilt die WoFlV.
Die Unterschiede sind erheblich: Nach DIN 277 zählen Keller, Garagen und Balkone zu 100 % — nach WoFlV gar nicht oder nur anteilig. Eine Wohnung kann je nach Methode 10–20 % unterschiedlich groß erscheinen.
Wohnflächenberechnung nach der WoFlV
100 % anrechenbar
Alle Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern:
- Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer
- Küche, Bad, WC
- Flur und Abstellkammern innerhalb der Wohnung
- Beheizte Wintergärten
50 % anrechenbar
- Raumteile mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern (z. B. unter Dachschrägen)
- Unbeheizte Wintergärten
- Flächen von Einbaumöbeln, Öfen, Badewannen
- Flächen von Türrahmen und Fensterbänken
25 % anrechenbar (Standardfall)
- Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten
Ausnahme: Balkone und Terrassen können zu 50 % angerechnet werden, wenn sie besonders hochwertig ausgestattet sind — zum Beispiel überdacht, verglast, beheizbar oder mit hochwertiger Gestaltung. Das ist jedoch kein Automatismus, sondern muss im Einzelfall beurteilt werden.
Nicht anrechenbar
- Räume außerhalb der Wohnung: Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden, Garage
- Raumteile mit einer Höhe unter 1 Meter (z. B. tiefe Dachschrägen, Kriechbereiche)
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Nach der DIN-Norm 277 entspricht die Grundfläche nahezu vollständig der Wohnfläche — ohne Abzüge für Deckenhöhe. Das bedeutet:
- Raumteile unter Dachschrägen zählen zu 100 %, egal wie niedrig
- Keller, Heizungsraum und Garage zählen ebenfalls zu 100 %
- Balkone, Terrassen und Wintergärten zählen zu 100 %
Die DIN 277 führt damit fast immer zu einer größeren Wohnfläche als die WoFlV. Genau deshalb muss sie ausdrücklich vereinbart werden — sonst gilt die für Mieter günstigere WoFlV.
Die 10-Prozent-Regel gilt nicht mehr
Lange Zeit tolerierten Gerichte Abweichungen zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 %. Das ist vorbei.
Seit einem BGH-Urteil von 2014 (BGH VIII ZR 266/14) gilt: Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Wer die Miete erhöhen will, muss also auf die echte Quadratmeterzahl abstellen, nicht auf die vertraglich vereinbarte.
Abweichungen als Mietminderungsgrund
- Mehr als 10 % kleiner: Mieter können die Miete anteilig mindern und zu viel gezahlte Miete sowie Betriebskosten rückwirkend bis zu drei Jahre zurückfordern
- Erhebliche Abweichung: Mieter können das Mietverhältnis fristlos kündigen
Für Vermieter gilt: Lieber einmal nachmessen als später Rückforderungen riskieren. Die korrekte Wohnfläche schützt auch bei Mieterhöhungen — eine zu hoch angegebene Fläche kann die Erhöhung angreifbar machen.
Praktische Hinweise für Vermieter
Vor dem ersten Mietvertrag messen: Am besten vor Abschluss des Mietvertrags nachmessen und die Berechnungsmethode dokumentieren.
Berechnungsmethode im Mietvertrag angeben: Wenn DIN 277 gewünscht ist, muss das explizit stehen. Sonst gilt automatisch die WoFlV.
Balkone korrekt einrechnen: Der Standardfall sind 25 %. Nur bei nachweisbar hochwertiger Ausstattung können 50 % angesetzt werden.
Dachschrägen berücksichtigen: Flächen unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte. Bei Dachgeschosswohnungen macht das oft mehrere Quadratmeter aus.
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Zusammenfassung
| WoFlV | DIN 277 | |
|---|---|---|
| Gilt automatisch ab 2004 | ✓ | Nur wenn vereinbart |
| Dachschrägen < 1 m | 0 % | 100 % |
| Dachschrägen 1–2 m | 50 % | 100 % |
| Balkone/Terrassen | 25 % (ggf. 50 %) | 100 % |
| Keller/Garage | 0 % | 100 % |
| Unbeheizte Wintergärten | 50 % | 100 % |
| Beheizte Wintergärten | 100 % | 100 % |
- Ohne Angabe im Mietvertrag gilt immer die WoFlV
- Seit BGH VIII ZR 266/14: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt — nicht die vertraglich vereinbarte
- Abweichungen von mehr als 10 % berechtigen Mieter zur Mietminderung und Rückforderung
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Quellen
- § 4 WoFlV — Anrechnung von Grundflächen (100%, 50%, 25%, 0%)
- BGH, Urteil vom 18.11.2015 — Az. VIII ZR 266/14 — Tatsächliche Wohnfläche maßgeblich für Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung
- § 536 BGB — Mietminderung bei Sachmängeln (ab 10% Abweichung)
- § 195 BGB — Regelmäßige Verjährungsfrist (3 Jahre für Rückforderungsansprüche)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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