Bei Tieren in der Mietwohnung scheiden sich die Geister: Hält ein Mieter einen Hund oder eine Katze, befürchten viele Vermieter Belästigungen der anderen Mieter oder Schäden an der Wohnung. Weil Tierhaltung in der Wohnung nicht gesetzlich geregelt ist, kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Welche Möglichkeiten haben Vermieter, Regelungen zur Haltung von Haustieren in der Wohnung selbst zu gestalten?
Ob Hunde, Katzen, Vögel, Hamster, Hasen, Reptilien, Schildkröten oder Zierfische: Tierhaltung in der Mietwohnung beschäftigt deutsche Gerichte immer wieder. Das hat mehrere Gründe:
- Es gibt explizit kein Gesetz, dass Tierhaltung in Mietwohnungen klar regelt. Orientierung bieten stattdessen eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, einige von den höchsten Rechtsorganen des Landes.
- Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Mieter gemäß § 535 BGB , die vereinbarte Miete zu zahlen. Im Gegenzug ist der Vermieter laut dem Gesetz verpflichtet, „dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“ Aber: Gehört die Haltung eines Haustieres immer zum normalen Gebrauch einer Wohnung?
- Egal, ob im Mietvertrag ein Verbot der Tierhaltung oder eine Erlaubnis vereinbart sind: Pauschale Klauseln haben in diesem Fall keinen Bestand. Sie wurden bereits 2013 in einem wegweisenden Urteil des Bundesgerichtshofes für unwirksam erklärt.
Übersicht: Tierhaltung in der Mietwohnung regeln
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Tiere in der Wohnung
Kleintiere in der Wohnung sind erlaubt, aber…
Die Haltung von Kleintieren ist generell erlaubt, gehört also zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung und Bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. Dazu zählen alle kleinen Tiere, die in Käfigen gehalten werden und keinen Lärm machen. Beispielsweise Hamster, Meerschweinchen, Hasen, Vögel, Schildkröten, Mäuse oder Zierfische. Auch harmlose Reptilien in Terrarien dürfen Mieter halten.
Aber: Geht von den Kleintieren eine erhebliche Lärm- oder Geruchsbelästigung (Mietminderung durch andere Mieter droht) oder gar Gefahr für andere Mieter aus, kann die Haltung untersagt werden. Bienen auf dem Balkon gehen beispielsweise gar nicht, auch keine Hühner oder mehrere Igel. Ebenso wenig Frettchen, Ratten, auch Papageien fallen möglicherweise darunter.
Hunde und Katzen in der Wohnung
Gemäß der aktuellen Rechtsprechung gilt: Nur die Haltung von ungefährlichen Kleintieren ist ohne Erlaubnis des Vermieters erlaubt. Hunde und Katzen sind keine Kleintiere. Ihre Haltung kann per Mietvertrag aber nicht pauschal verboten werden, sondern per Erlaubnisregelung kontrolliert werden. Ob sehr kleine Hunde wie Yorkshire-Terrier nicht doch als Kleintiere durchgehen, wurde von Gerichten unterschiedlich entschieden.
Giftschlangen in der Wohnung
Die Haltung von gefährlichen oder giftigen Kleintieren und Groß-Tieren in der Wohnung muss von anderen Mietern nicht geduldet werden und kann deshalb untersagt werden. Das haben Gerichte wiederholt entschieden. Dazu zählen beispielsweise Giftschlangen, Würgeschlangen, giftige Frösche, Alligatoren und Krokodile oder gefährliche Raubtiere. Zudem spielt dabei auch der Tierschutz eine Rolle. Bei Vogelspinnen und Skorpionen kann eine Haltung erlaubt sein, wenn sie sicher untergebracht sind.
Pauschales Verbot der Tierhaltung in der Mietwohnung nicht möglich
Vermieter können Tierhaltung nur nach einer individuellen Einzelprüfung verbieten. Will ein Mieter beispielsweise einen Hund oder eine Katze – also kein Kleintier – in die Wohnung aufnehmen, müssen Vermieter jeden Einzelfall abwiegen.
Tierhaltung: Was Vermieter regeln können
Klausel im Mietvertrag zu Haustieren
Als Vermieter kann man per Klausel im Mietvertrag vereinbaren, dass die Haltung von Hunden oder Katzen in der Wohnung der Erlaubnis bedarf. Dann müssen Mieter zuerst beim Vermieter nachfragen, ob sie in der Wohnung einen Hund oder eine Katze aufnehmen dürfen. Aber Achtung: Erlaubt man als Vermieter die Tierhaltung im Mietvertrag, fügt aber hinzu, dass diese Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, so ist diese Klausel unwirksam (LG Berlin 63 S 493/12).
Erlaubnis zur Tierhaltung mit Bedingungen möglich
Fragt der Mieter an und bittet um Erlaubnis, einen Hund oder eine Katze anzuschaffen, können Vermieter die Genehmigung durchaus mit Einschränkungen versehen. Beispielsweise, dass nur eine begrenzte Anzahl erlaubt oder bestimmte Hunderassen nicht gestattet sind. Bei der Genehmigung darf auch ein Vorbehalt des Widerrufs formuliert sein, wenn die Tiere stören, Nachbarn belästigen oder Gemeinschaftseinrichtungen verunreinigen.
Tierhaltung und Hausordnung
Die Hausordnung ist der richtige Ort, um Regeln festzulegen, was bei einer Haltung von Hund oder Katze zu beachten ist. Zum Beispiel dass die Tiere nicht in Gemeinschaftsanlagen wie Hof oder Garten dürfen, das Treppenhaus nicht verunreinigen oder andere Mieter belästigen sollen.
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Erlaubnis zur Tierhaltung ablehnen
Mieter haben immer das Recht, Vermieter um eine Erlaubnis zur Tierhaltung zu bitten. Will man das als Vermieter aber nicht, muss man die Mieter-Anfrage begründet ablehnen. Eine einfache Ablehnung reicht nicht aus. Berechtigte Gründe für eine Ablehnung sind beispielsweise: gefährliche Hunderasse, Asthma oder Tierhaar-Allergie des Nachbarn, zu viele Hunde oder Katzen.
Tierhaltung im Mietvertrag verbieten
Wenn also pauschale Verbote unwirksam sind, können Vermieter ein Verbot zur Tierhaltung nur durch eine individuelle Regelung gestalten.
Dazu können Vermieter wie folgt vorgehen:
- Schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages sollte der Vermieter klar und unmissverständlich aussprechen, dass er eine Tierhaltung nicht wünscht. Beispielsweise in der Immobilienanzeige und bei ersten Gesprächen mit den Interessenten.
- Bei Unterzeichnung des Mietvertrages muss das Verbot formuliert und im Mietvertrag schriftlich fixiert sein. Wichtig dabei: Konkret die Tierarten benennen, bei Hunden beispielsweise auch bestimmte Hunderassen.
- Nahezu sicher wird das Verbot dann noch durch nachvollziehbare, wahrhafte Gründe dafür, die ebenfalls am besten schriftlich fixiert werden. Beispiel: eine Tierhaarallergie des Vermieters oder eines Nachbarn.
Wenn ein Mieter den Mietvertrag inklusive der Klauseln zur Tierhaltung unterschreibt, tut er das in voller Kenntnis des Verbots und akzeptiert es durch die Unterschrift auch. Zwar kann er später immer noch um eine Erlaubnis zur Tierhaltung bitten. Aber Vermieter könnten diese Bitte dann leichter ablehnen.
Im Mietvertrag ist
- ein pauschales Verbot der Tierhaltung unwirksam, denn es würde Kleintiere miteinschließen.
- eine pauschale Verpflichtung des Mieters, keine Hunde und Katzen zu halten, unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise.
- eine Klausel möglich und wirksam, die die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters zur Haltung von Hunden oder Katzen erfordert.
Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
Steht im Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Tierhaltung und verstößt der Mieter dagegen, kann der Vermieter ihn abmahnen und im nächsten Schritt sogar kündigen. Unter Umständen könnte sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen werden. Das geht auch, wenn der Mieter sich nicht an die in einer Erlaubnis genannten Bedingungen hält und beispielsweise nicht wie angekündigt eine Katze, sondern einen Dobermann anschafft.
Urteile zu Tierhaltung in der Wohnung
Acht Huskys im Wohngebiet sind zu viel
In einem Wohngebiet hielt ein Hausbesitzer acht Huskys. Das empfanden die Nachbarn als eine Zumutung. Der Betroffene versprach eine Reduzierung des Rudels auf zwei Hunde. Tatsächlich konnte er nachweisen, dass die überzähligen Huskys auf andere Halter (Bekannte und Verwandte) umgemeldet worden waren. Doch diese Tiere waren dann häufig auf dem Grundstück „zu Besuch“. Bei einer Kontrolle wurden sogar zehn Vierbeiner festgestellt.
Das Oberverwaltungsgericht Saarbrücken (Az 2 A 2/18) akzeptierte die Lösung mit den „Besuchshunden“ nicht und untersagte deren regelmäßigen Aufenthalt auf dem Grundstück.
Kranker Hund im Aufzug - Was sagt die Hausordnung?
In einem mehrstöckigen Haus mit Aufzug wollten Bewohner ihren Hund im Lift transportieren, weil er krankheitsbedingt keine Treppen mehr steigen könne. Die Hausordnung untersagte jedoch solche Transporte.
Das Landgericht Karlsruhe (Az 5 S 43/13) hielt diese Regelung für berechtigt. Die Mieter würden dadurch nicht unangemessen in ihren Rechten eingeschränkt. Für den kranken Hund bedurfte es einer anderen Lösung.
Zwei große Leguane in 24 Quadratmeter-Wohnung gehen nicht
Eine Wohnungsbesitzerin nahm in einer nur 24 Quadratmeter großen Immobilie zwei Leguane mit einer Länge von jeweils etwa einem Meter auf. Nachdem eines der Tiere entkommen war, wurden die Behörden darauf aufmerksam.
Das Verwaltungsgericht Köln (Az 21 K 6578/18) betrachtete die Unterbringung der Reptilien als völlig unangemessen. Lufttemperatur und Luftfeuchtigkeit seien nicht artgerecht, geeignete Bewegungs- und Schwimmmöglichkeiten nicht vorhanden. Generell hätten die Leguane einen vernachlässigten Eindruck erweckt.
Fristlose Kündigung wegen kranker Igel in der Wohnung
Igel sind zwar Kleintiere. Aber sie zählen trotzdem nicht zu den Tieren, deren längerfristige Haltung in einer Wohnung als angemessen betrachtet wird. Das musste ein Mieter erfahren, der in Kooperation mit einem Verein immer wieder mehrere kranke Igel bei sich beherbergte. Der Eigentümer mahnte ihn deswegen ab, doch er machte weiter.
Daraufhin stimmte das Amtsgericht Berlin-Spandau (Az 12 C 133/14) einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter zu. Es handle sich hier um eine mietvertragliche Pflichtverletzung.
Hunde, die ewig bellen
Bis zu einem gewissen Umfang müssen Nachbarn das Gebell eines Hundes hinnehmen. Jault und bellt allerdings ein anatolischer Hirtenhund (Kangal) die ganze Nacht hindurch, dann kann seine Haltung auf einem Außengelände untersagt werden.
Das körperliche und seelische Wohl eines verständigen Durchschnittsmenschen könne nämlich durch andauerndes Bellen beeinträchtig werden. So urteilte das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Az 8 K 3784/13).
Viele weitere Urteile rund um Tierhaltung in der Mietwohnung hat der Berliner Mieterverein in einem Infoblatt zusammengefasst.
Zusammenfassung Haustiere in der Mietwohnung
Die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungungen ist generell erlaubt. Hunde und Katzen sind keine Kleintiere, ihre Haltung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Hunde oder Katzen können von Vermietern nur unter Angabe von wirksamen Gründen untersagt sein. Tierhaltung im Mietvertrag pauschal zu verbieten, ist unwirksam.
