Die Mietkaution ist eine Geldsumme, die als Sicherheit für den Vermieter dient. Sie wird erhoben, um den Vermieter vor finanziellen Verlusten zu schützen, falls der Mieter die Miete nicht zahlt oder beim Auszug Schäden in der Wohnung hinterlässt. Diese Kaution wird in der Regel vor Beginn des Mietverhältnisses geleistet und im Mietvertrag festgehalten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bekommt der Mieter die Geldsumme plus Zinsen zurück – vorausgesetzt, der Vermieter hat keinen Grund, die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten.
Übersicht
Warum wird eine Mietkaution erhoben?
Vermieter sind berechtigt, von ihren Mietern eine Mietkaution zu verlangen, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Diese dient zur Deckung von Forderungen, die eventuell beim Auszug des Mieters entstehen, wie zum Beispiel Mietrückstände oder Reparaturkosten für Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind.
Vermieter dürfen kündigen, wenn es Unregelmäßigkeiten bei der Kautionszahlung gibt. Bei Mietverträgen ab dem 1. Mai 2013 können sie fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten Kaution im Verzug ist (§ 569 Absatz 2a BGB).
Gesetzliche Regelungen und Höhe der Mietkaution
Gemäß § 551 BGB darf die Mietkaution „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten“ betragen. Die Mietkaution kann jedoch auch niedriger sein und muss nicht zwingend in einer Summe bezahlt werden. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen.
BGH: Aufrechnung verjährter Schadensersatzforderungen gegen Kautionsrückzahlung zulässig – Urteil VIII ZR 184/23 vom 10. Juli 2024
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt Wiederherstellung) nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt hat.
Arten von Mietkautionen
-
Barkaution
- Mietkautionskonto
- Mietkautionsbürgschaft
- Mietkautionsdepot
1. Barkaution
Definition: Der Mieter zahlt die Kaution in bar oder per Überweisung an den Vermieter.
Vorteile: Sicherheit für den Vermieter, Geld ist sofort verfügbar.
Nachteile: Verwaltungsaufwand für den Vermieter, separate Anlage erforderlich.
2. Mietkautionskonto
Definition: Ein spezielles Konto, auf das die Mietkaution eingezahlt wird. Kann als Treuhandkonto oder verpfändetes Sparbuch eingerichtet werden.
Vorteile: Trennung vom Privatvermögen, Zinsgewinn für den Mieter.
Nachteile: Aufwand für die Eröffnung und Verwaltung des Kontos, Kündigungsfrist üblich 3 Monate
3. Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft
Definition: Eine Versicherung, die die Kautionssumme gegenüber dem Vermieter garantiert. Der Mieter zahlt eine regelmäßige Gebühr an die Versicherung.
Vorteile: Niedrigere monatliche Kosten für den Mieter, geringerer Verwaltungsaufwand für den Vermieter.
Nachteile: Langfristig höhere Kosten für den Mieter, da die Versicherungsprämien nach und nach die eigentliche Kautionssumme übersteigen können.
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5. Mietkautionsdepot
Definition: Ein spezielles Depot, in dem die Mietkaution angelegt wird, oft in Form von festverzinslichen Wertpapieren.
Vorteile: Höhere Verzinsung möglich, getrennte Verwaltung vom übrigen Vermögen.
Nachteile: Verwaltungskosten, mögliche Wertschwankungen.
Einige Banken haben Mietkautionskonten entweder komplett abgeschafft oder bieten sie nur noch Bestandskunden an. Vergleichsportale können jedoch dabei helfen, eigenständige Mietkautionsprodukte zu finden.
Mietkaution anlegen
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter die bar gezahlte Mietkaution verzinst anlegt. Gemäß § 551 BGB muss die Mietkaution „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ angelegt werden. Alternativ können Vermieter und Mieter auch eine andere, von beiden Seiten akzeptierte Anlageform vereinbaren, solange die Erträge dem Mieter zustehen und die Anlage getrennt vom Privat- und Geschäftsvermögen des Vermieters erfolgt.
Mietkaution Rückzahlung und Verrechnung
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive der erzielten Zinsen, sofern der Vermieter keine berechtigten Forderungen hat. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung, aber allgemein gelten drei bis sechs Monate als angemessener Zeitraum. Falls die Nebenkostenabrechnung länger dauert, etwa weil manche Kosten verspätet anfallen, kann sich die Rückzahlungsfrist auf bis zu ein Jahr verlängern. Vermieter dürfen jedoch nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur den Betrag der voraussichtlichen Nachzahlung.
Was der Vermieter mit der Kaution verrechnen darf
- Mietschulden
- Nebenkosten: Offen stehende Beträge oder zu erwartende Nachzahlungen.
- Reparaturkosten: Für Schäden, die der Mieter verursacht hat.
- Renovierungskosten: Für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, sofern die Klausel im Mietvertrag wirksam ist.
Zusammenfassung
Die Mietkaution bietet sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Sicherheit. Sie schützt den Vermieter vor finanziellen Verlusten und gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Kaution bei vertragsgemäßem Verhalten zurückzuerhalten. Unterschiedliche Anlageformen und gesetzliche Regelungen bieten Flexibilität und Schutz für beide Parteien.
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