Wohnung kaufen: In sieben Schritten zum Eigentümer

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So kauft man eine Wohnung: Alle wichtigen Schritte von Kaufnebenkosten bis zum Grundbucheintrag von einem Rechtsanwalt verständlich erklärt.

Viele Menschen in Deutschland möchten gern eine Wohnung kaufen oder ein Haus erwerben. Entweder für den eigenen Wohn-Bedarf oder als Anlage für die Altersvorsorge investieren sie in eine Eigentumswohnung oder ein Haus. Ist das passende Objekt erst einmal gefunden, beginnt der rechtliche Weg hin zum Immobilieneigentümer. Makler, Notare und Steuern müssen bezahlt, die Finanzierung mit der Bank geklärt und schließlich der Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Was beim Kauf einer Immobilie zu beachten ist und welche Schritte dann folgen erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Thiemo Loof von der Kanzlei Kahlert Padberg.

1. Kaufnebenkosten einkalkulieren

Die perfekte Eigentumswohnung ist gefunden und der Kaufpreis ist akzeptabel. Doch: „Zum Kaufpreis kommen noch diverse Kaufnebenkosten für die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und den Notar hinzu“, sagt Anwalt Thiemo Loof. Zusammen können diese je nach Objekt und Bundesland bis zu 13 Prozent des Immobilien-Kaufpreises betragen.

Maklerprovision wird geteilt

Im Hinblick auf die Maklerprovision gibt es für Immobilienkäufer positive Veränderungen: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Danach muss derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer also die Courtage.

Höhe der Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision fällt unterschiedlich aus; meist liegt sie bei 7,14 Prozent des Kaufpreises. Für Käufer macht eine um die Hälfte reduzierte Courtage also schnell mehrere tausend Euro aus.

Grunderwerbssteuer beachten

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hilfreich ist beispielsweise ein Nebenkosten-Rechner, der Maklerprovision, Kosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland errechnet. (Hier finden Sie als Beispiel den Nebenkosten-Rechner der Sparkasse)

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4. Termin mit einem Notar vereinbaren: Fristen beachten!

Ist die Finanzierung mit der Bank geklärt, kann es zum Notar gehen. Bei der Terminvereinbarung sollten künftige Immobilieneigentümer darauf achten, dass zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrags und dem Notartermin möglichst nicht mehr als zwei Wochen liegen. Denn: Platzt der Notartermin aus irgendeinem Grund, hat der Kreditnehmer dann in der Regel noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.

5. Tipps für den Termin beim Notar

Immobilienkaufverträge sind in der Regel umfangreich und für Nicht-Juristen nicht einfach zu verstehen.

Vertrag in Ruhe und gründlich lesen, Fragen stellen

Beim Notartermin sollte man sich nicht scheuen, den Vertrag gründlich zu lesen und offene Fragen mit dem Notar zu klären.

Inventar des Vorbesitzers

„Dabei sollten Sie zum Beispiel auch darauf achten, dass das Inventar des Vorbesitzers, das Sie übernehmen, gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist“, rät Anwalt Thiemo Loof. Auf diese Weise reduziert sich der Kaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuer.

Auflassungsvormerkung eintragen lassen

Neuer Eigentümer wird man noch nicht mit der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Da dies erst nach Zahlung des Kaufpreises geschieht und in der Regel einige Wochen dauert, wird nach dem Notartermin in der Regel eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, sodass das Haus oder die Wohnung nicht anderweitig nochmal verkauft werden kann.

6. Wohnung kaufen: per Bank oder Notaranderkonto bezahlen?

Im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Verkäufer und Käufer überweist letzterer den Kaufpreis. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Käufer beauftragt seine Bank, den Betrag direkt an den Käufer zu überweisen. Oder er überweist zunächst auf ein sogenanntes Notaranderkonto – ein Treuhänderkonto, das durch einen Notar verwaltet wird. Von dort fließt das Geld an den Käufer. Dies gilt als die sicherste Form für die Abwicklung eines Immobiliengeschäfts, ist aber natürlich auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

7. Eintragung im Grundbuch

„Nach Zahlung des Kaufpreises wird die Änderung des Grundbuchs vorgenommen“, sagt Rechtsanwalt Loof. „Erst wenn Sie hier eingetragen sind, sind Sie tatsächlich Eigentümer Ihrer eigenen vier Wände“.

2. Wohnung kaufen: Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft checken

„Gerade wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte sich vorab sehr genau über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft informieren“, rät Rechtsanwalt Loof. Sei diese sehr hoch, wurde möglicherweise lange nicht saniert. Sei die Rücklage wiederum sehr gering, müssen Neu-Eigentümer mit einer ungeplanten Sonderumlage rechnen, falls Sanierungsmaßnahmen notwendig werden.

3. Finanzierungszusage von der Bank besorgen

Soll der Kauf der Immobile mithilfe einer Bank finanziert werden, müssen die Eigentümer in spe das Kaufprojekt dort vorstellen. Zu den benötigten Unterlagen gehören Daten zur Lage, Größe und zum Zustand der Immobilie, zum Kaufpreis sowie Einkommensnachweise und Informationen zu Sicherheiten wie etwa Eigenkapital, bereits vorhandene Immobilien oder eine Lebensversicherung. Anschließend erteilt das Kreditinstitut in der Regel innerhalb weniger Tage eine Finanzierungszusage.

Wichtig: Eine Finanzierungsbestätigung darf nicht mit einem verbindlichen Darlehensvertrag verwechselt werden. „Je mehr Unterlagen Sie einreichen und je expliziter Sie die Bank um eine verbindliche Finanzierungszusage bitten, desto sicherer haben Sie am Ende auch das entsprechende Darlehen“, so Loof. „Achten Sie auf Formulierungen wie ‚bestätigen wir verbindlich‘.“