Immobilienpreise: Wo Wohneigentum bis 2030 an Wert gewinnt – oder verliert

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Die Immobilienpreise werden in München, Düsseldorf und Berlin bis 2030 am stärksten steigen, zeigt eine Prognose der Postbank und des WeltWirtschaftsInstituts in Hamburg. Sinken werden sie nur in einigen strukturschwachen Regionen.

In mehr als der Hälfte der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Vor allem in und um die urbanen Zentren werden Immobilienpreise, insbesondere für Wohn-Immobilien, in den nächsten Jahren weiter steigen. Auch in zahlreichen mittleren Städten entwickeln sich die Immobilienpreise deutlich nach oben. Wertverluste müssen dagegen Immobilienbesitzer in schwachen Regionen hinnehmen.

Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2021, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben. Untersucht wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

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Corona hat keine Auswirkungen auf Immobilienpreise

Preistreiber am Immobilienmarkt sind vor allem die demografischen sowie die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen in den einzelnen Regionen. „Die Corona-Krise zeigt bislang keine wesentlichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Kurzarbeitergeld und andere Transferleistungen des Staates haben stabilisierend auf die Einkommen gewirkt. Die Pandemie hat auch den Wohnungsbau kaum gebremst.“ Auf mittlere Sicht sind Corona-Effekte allerdings nicht ausgeschlossen. „Das könnte etwa der Fall sein, wenn ganze Wirtschaftszweige langfristige Einbrüche verkraften müssen und sich das in einzelnen Regionen auf die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung auswirkt.“

Vorsicht vor überteuerten Immobilien in Szene-Vierteln

Die Metropolen und ihr Umland bleiben attraktiv, in zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage vielerorts das Angebot, was die Preise weiter in die Höhe treibt. „Wer in einer Großstadt eine Eigentumswohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. Einzelne Objekte etwa in den urbanen Szenevierteln könnten in einem überhitzten Markt überteuert angeboten werden“, sagt Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten, sich am besten von einem Experten beraten zu lassen.

Immobilienpreise Entwicklung in deutschen Großstädten 2020-2030

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent

Rang     Stadt                  Preistrend in %         Preis pro Qm 2020* 
1        München                1,99%                   8.612,83
2        Düsseldorf             1,09%.                  4.527,72
3        Berlin                 1,07%                   4.972,69
4.       Frankfurt am Main      1,02%                   6.050,07
5.       Köln                   0,91%                   4.261,17
6.       Hamburg                0,91%                   5.568,99
7.       Stuttgart              0,78%                   4.844,37

* Wohnungen im Bestand in Euro

(Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI)

Den mit Abstand stärksten Preisanstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen, wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt erleben: Für München prognostizieren die Experten bis 2030 ein jährliches Plus von real 1,99 Prozent. Rund 8.600 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer*innen in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bereits 2020 investieren. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,09 Prozent und Berlin mit 1,07 Prozent. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich voraussichtlich um 1,02 Prozent. Den langsamsten Anstieg unter den „Big Seven“ dürfte Stuttgart erleben. Laut Prognosen liegt dort das jährliche Plus bis 2030 bei 0,78 Prozent.

Wertzuwächse bei Immobilien im Süden und Nordwesten Deutschlands

Mit Ausnahme von München sind die größten Preissprünge laut Postbank-Prognose aber nicht in den Metropolen zu erwarten. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer und Kaufinteressierte vor allem im Süden und Nordwesten der Republik. Wer sich zum Kauf entschließt oder bereits eine Immobilie besitzt, darf hier bis 2030 mit Wertzuwächsen rechnen. Unter den Top Ten mit den höchsten prognostizierten Wertsteigerungen sind sieben bayerische Landkreise. Vier davon – die Landkreise München, Erding, Ebersberg und Dachau – grenzen an München und profitieren vom Boom der Landeshauptstadt. Die Landkreise Landsberg am Lech und Pfaffenhofen an der Ilm können zum erweiterten Speckgürtel der Isar-Metropole gezählt werden. Münchens Nachbarkreise Starnberg und Fürstenfeldbruck sind zwar nicht in den Top Ten gelistet, weisen aber ebenfalls vergleichsweise hohe Wachstumsraten von 1,37 bzw. 1,34 Prozent auf.

Auch mittlere Städte begehrt

Weniger sprunghaft als in München und Umgebung, aber fast durchgehend positiv wird die Preisentwicklung bis 2030 generell in den Speckgürteln der Metropolen sein. Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in diesen großen urbanen Zentren weiter anziehen, sondern jenseits der Metropolen zahlreiche große und mittlere Städte ebenso begehrt sind. Preissteigerungen von im Schnitt einem Prozent oder mehr pro Jahr bis 2030 werden neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Baden-Baden, Dresden, Leipzig, Mainz, Ingolstadt und Freiburg im Breisgau erwartet.

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Immobilienpreise sinken in schwächeren Regionen

Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Dies betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Deshalb müssen die Menschen dort nicht unbedingt auf den Umzug ins Eigenheim verzichten. Der Wohnungskauf auch in diesen Regionen kann ein wichtiger Baustein für die finanzielle Absicherung im Alter sein, wenn die Immobilie dann abbezahlt ist“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. Zudem müsse eine negative Preisprognose für einen Landkreis nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. „Über Wertsteigerungen entscheiden auch Lage und Ausstattung der Immobilie.“ (red./Postbank)