Nach drei Jahren sinkender Preise hat der deutsche Immobilienmarkt die Talsohle durchschritten. 2025 zogen die Preise erstmals wieder an — und für 2026 und die Jahre bis 2030 zeichnet sich eine moderate, regional sehr unterschiedliche Erholung ab. Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?
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Was nach dem Zinsschock passiert ist
Der Immobilienmarkt erlebte zwischen 2022 und 2024 eine deutliche Korrektur: Als die Europäische Zentralbank die Leitzinsen ab 2022 stark anhob, brachen die Kaufpreise ein — in manchen Segmenten um bis zu 15 Prozent. 2025 wendete sich das Bild: Die EZB senkte den Leitzins bis Juni 2025 auf 2,15 Prozent. Die Finanzierungsbedingungen verbesserten sich, die Nachfrage zog an.
Laut Postbank Wohnatlas 2026 — erstellt vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) — stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand 2025 im Bundesdurchschnitt real um 0,6 Prozent. Nach einem Rückgang von real 10,1 Prozent (2023) und 2,8 Prozent (2024) ist das eine klare Trendwende.
Aktuelle Preise: Was Wohneigentum heute kostet
Stand Q1 2026:
- Eigentumswohnungen im Bestand (Deutschland gesamt): ø 3.484 €/m²
- Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand: ø 3.038 €/m²
- Spannbreite regional: von 762 €/m² (Kyffhäuserkreis) bis 8.461 €/m² (München)
Das Preisgefälle zwischen Städten und ländlichem Raum bleibt enorm: Käufer in Städten zahlen im Schnitt 51 Prozent mehr als im ländlichen Raum. Nur 116 der rund 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte liegen über dem Bundesdurchschnitt.
Prognose 2026: Moderates Wachstum, keine Rückkehr zum Boom
Für 2026 erwarten die meisten Analysten moderate Preissteigerungen:
- BVR (Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken): +3,1 % für selbstgenutztes Wohneigentum
- Dr. Klein: +3 % im gesamtdeutschen Durchschnitt, besonders für energieeffiziente Immobilien
- vdp-Immobilienpreisindex: Q4 2025 lag bereits +3,0 % über Vorjahresquartal
Das ist kein neuer Boom. Das Tempo bleibt deutlich unter dem Anstieg der Jahre 2015–2022. Real — also nach Abzug der Inflation — sind die Preise bundesweit noch unter dem Höchststand von 2022.
Prognose bis 2030: Wo Wohneigentum Wert gewinnt
Der Postbank Wohnatlas 2026 zeigt: Die künftige Wertentwicklung hängt vor allem von zwei Faktoren ab — der wirtschaftlichen Stärke einer Region und ihrer demografischen Entwicklung.
Gute Aussichten haben:
- Metropolen und ihre Umlandgemeinden (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf)
- Wirtschaftsstarke mittelgroße Städte mit Bevölkerungswachstum (z. B. Leipzig, Freiburg, Regensburg, Ingolstadt)
- Regionen mit guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität
Risiko haben:
- Stark ländlich geprägte Regionen in Ost- und Mitteldeutschland mit Bevölkerungsrückgang
- Strukturschwache Gebiete im Ruhrgebiet
- Grenznahe Gebiete in strukturschwachen Lagen
Laut Langfrist-Prognosen (BBSR, HWWI) könnten die Immobilienpreise bundesweit bis 2030 nominal um rund 22 Prozent steigen — von heute ø 4.821 €/m² auf rund 5.881 €/m². Real, nach Abzug der kumulierten Inflation, wäre das erst eine echte Rückkehr auf das Niveau von 2022.
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Prognose bis 2035: Polarisierung nimmt zu
Zwei aktuelle Studien liefern den bislang detailliertesten Ausblick bis 2035:
Der Postbank Wohnatlas 2026 (HWWI) prognostiziert für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 ein reales Wachstum von durchschnittlich +0,41 % pro Jahr über alle 400 Kreise.
Die IW-Köln-Studie im Auftrag des BVR (März 2026) rechnet mit nominal +3,1 % pro Jahr (real +1,1 % pro Jahr). Beide Studien kommen zu ähnlichen Grundaussagen: moderates Wachstum, aber wachsende regionale Spreizung.
Konkrete Zahlen aus dem Postbank Wohnatlas 2026 für die Big 7:
| Stadt | Quadratmeterpreis 2025 | Veränderung 2024–2025 (real) |
|---|---|---|
| München | 9.070 €/m² | +1,0 % |
| Hamburg | 6.394 €/m² | +1,0 % |
| Frankfurt am Main | 6.293 €/m² | -0,04 % |
| Berlin | 5.796 €/m² | -1,24 % |
| Düsseldorf | 5.164 €/m² | +0,93 % |
| Köln | 5.029 €/m² | +0,82 % |
| Stuttgart | 4.737 €/m² | -1,37 % |
Spitzenreiter bis 2035: Leipzig führt alle 400 untersuchten Regionen mit einem prognostizierten realen Wachstum von +1,9 % pro Jahr an — getrieben von Bevölkerungswachstum (+5,6 % bis 2035), steigenden Einkommen und noch moderaten Ausgangspreisen (ø 3.205 €/m²). Auch Dresden, Erfurt und Potsdam zählen zu den Ausnahmen mit positiver Entwicklung im ansonsten schwächelnden Osten.
Gewinner: 13 von 16 Bundesländern profitieren im Schnitt von steigenden realen Preisen. Stärkstes Bundesland: Schleswig-Holstein (+0,8 % real/Jahr), gefolgt von Berlin und Bayern (je knapp +0,6 %).
Verlierer: Sachsen-Anhalt (-0,5 % real/Jahr), Thüringen (-0,2 %) und Sachsen (-0,1 %) verzeichnen im Landesschnitt sinkende reale Preise — außerhalb der Großstädte. In den am stärksten betroffenen Regionen wie Erzgebirgskreis, Vulkaneifel oder Kronach drohen reale Wertverluste von bis zu 20 % bis 2035. Auch Teile des Ruhrgebiets (Herne, Gelsenkirchen, Duisburg, Bochum) stehen unter Druck.
Die entscheidende Erkenntnis: Nicht mehr „Stadt vs. Land“ ist der wichtigste Faktor, sondern die wirtschaftliche Zentralität — also wie gut eine Region an große Arbeitsmärkte angebunden ist, wie stark die Demografie und wie zukunftsfähig die lokale Wirtschaftsstruktur ist.
Was den Markt antreibt — und was bremst
Treiber:
- Knappes Angebot: 2024 wurden nur rund 251.900 Wohnungen fertiggestellt — bei einem BBSR-Bedarf von 320.000 pro Jahr bis 2030
- Steigende Reallöhne verbessern die Kaufkraft
- EZB-Zinssenkungen stabilisieren die Finanzierungskosten — Bauzinsen (10 Jahre) aktuell bei ca. 3,5–4,0 %
- Hohe Nachfrage: Laut Dr. Klein wollen 92 % der 18–29-Jährigen irgendwann Wohneigentum
Bremser:
- Baupreise bleiben hoch: +3,3 % gegenüber Vorjahr (Februar 2026)
- Fachkräftemangel auf Baustellen bremst das Neubautempo
- Energetische Anforderungen (GEG) verteuern Neubau und Sanierung
- Viele Darlehen aus der Niedrigzinsphase 2016 müssen zu deutlich höheren Zinsen anschlussfinanziert werden
Energieeffizienz als neuer Werttreiber
Immobilien mit schlechter Energiebilanz (Energieklasse F, G, H) verlieren je nach Standort zwischen 20 und 30 Prozent an Wert — unabhängig von der Lage. Gut gedämmte Wohnungen mit moderner Heizung erzielen dagegen spürbare Aufschläge und sind bei Käufern und Mietern bevorzugt.
Für Vermieter bedeutet das: Energetische Sanierungen sind nicht mehr nur Kostenpflicht, sondern zunehmend eine werterhaltende Investition.
Was das für Vermieter bedeutet
- Bestand halten: In wirtschaftsstarken Regionen spricht die Preisprognose für langfristiges Halten — Mietrenditen von 3,5–4,5 % sind wieder attraktiv
- Verkauf überlegen: Wer in strukturschwachen Regionen besitzt, sollte die Preisentwicklung beobachten — langfristig drohen reale Verluste
- Sanierung prüfen: Energetische Maßnahmen sichern den Wert und können als Modernisierungsumlage (8 % der Kosten jährlich) teilweise auf die Miete umgelegt werden
- Mietpotenzial nutzen: Mieten steigen weiterhin stärker als Kaufpreise — das verbessert die Rendite für Bestandshalter
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage- oder Immobilienberatung.
Quellen
- Postbank Wohnatlas 2026 (HWWI) — Preisprognosen für 400 Regionen bis 2035 (veröffentlicht Mai 2026)
- IW-Köln / BVR, Studie März 2026 — Immobilienpreisprognose nominal +3,1 % p. a.
- vdp-Immobilienpreisindex Q4 2025 — +3,0 % gegenüber Vorjahresquartal
- Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise 2026 — +3 % Prognose gesamtdeutsch
- BBSR — Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 (320.000 Einheiten/Jahr)
- Statistisches Bundesamt — Fertigstellungen 2024 (251.900 Wohnungen)
- § 23 EStG — Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften (10 Jahre bei vermieteten Immobilien)
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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