Kaufen oder mieten? Wo lohnt sich der Immobilienkauf angesichts rasant steigender Preise noch? Aktuelle Daten zum Vervielfältiger 2021 zeigen, wo der Markt überhitzt- und wo es noch günstige Immobilien gibt.
Wie lange müsste man Miete zahlen, um die gleiche Wohnung zu kaufen? Ein Gradmesser für das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen ist der so genannte Vervielfältiger. Er bildet ab, wie viele Jahres-Nettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären. Neue Zahlen dazu liefert der Postbank Wohnatlas 2021, der Wohnungsmärkte in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Ein Ergebnis der umfangreichen Studie: Bundesweit reicht die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören. Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von unter 25,0 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten.
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Bedeutung des Vervielfältigers für Käufer, Selbstnutzer und Vermieter
Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto größer stellen sich die Vorteile für Immobilien-Käufer dar. Für Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten, verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet. Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen, realisieren bei niedrigem Vervielfältiger höhere Erträge.
Im Durchschnitt lag der Vervielfältiger 2020 bei 25,7. 2019 mussten Käufer durchschnittlich noch 24,0 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Und: Die Dynamik beschleunigt sich. Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch steiler.
Besonders rasch enteilen die Kaufpreise dem Mietniveau in den sieben größten deutschen Städten, den so genannten Big Seven Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Köln, Stuttgart und Düsseldorf. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei zwei Jahresmieten. Dabei rangierten die Vervielfältiger hier bereits in den Vorjahren auf hohem Niveau.
Wo gibt es noch günstige Immobilien?
Rund um Berlin und Hamburg finden sich in den angrenzenden Landkreisen im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstigere Objekte. So liegt der Vervielfältiger im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg bei 26. Im Herzogtum Lauenburg vor den Toren Hamburgs werden für Wohneigentum im Schnitt 24,7 Jahresmieten fällig, in Stade 24,9 und in Pinneberg 25,0. Weniger groß sind die Chancen auf günstigere Preise im Umland von München. In den angrenzenden Landkreisen rangiert der Vervielfältiger nirgendwo unter 35. Der Landkreis Starnberg weist mit 39,5 sogar einen höheren Vervielfältiger auf als die bayerische Landeshauptstadt selbst.
In diesen Städten lohnt sich der Immobilienkauf
Wo bestehen noch Chancen, beim Umzug von einer Mietwohnung in die eigenen vier Wände sogar günstiger wegzukommen? Das ist unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner am ehesten in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 18,0) und Salzgitter (19,1) der Fall. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangieren die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal. In insgesamt 41 Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 25,0 und damit unter dem Wert, den Experten derzeit als Grenzwert für vergleichsweise moderate Preise betrachten. (red./postbank)
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende Studie zum deutschen Immobilienmarkt. Für die vorliegende Analyse wurden die Wohnungsmärkte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht.
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