Seit dem 28. Mai 2026 gilt der neue Berliner Mietspiegel 2026. Er ist die zentrale Grundlage für Mieterhöhungen im Bestand und für die Einordnung zulässiger Mieten bei Neuvermietungen in Berlin. Was Vermieter jetzt wissen müssen.
Was ist der Berliner Mietspiegel?
Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB — erstellt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und unter Beteiligung der Mieter- und Vermieterverbände. Er wird alle zwei Jahre vom Berliner Senat (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen) herausgegeben.
Er gilt für rund 1,4 Millionen nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berlin und weist die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter aus — differenziert nach Wohnlage, Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
Aktueller Stand: Mietspiegel 2026
Der Berliner Mietspiegel 2026 trat am 28. Mai 2026 in Kraft und wurde am 29. Mai 2026 im Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 22/2026) veröffentlicht. Der offizielle Abfrageservice des Senats ist unter mietspiegel.berlin.de erreichbar.
Der Mietspiegel 2026 wird von allen sechs in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Mieter- und Vermieterverbänden als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
| Mietspiegel | In Kraft seit | Durchschnitt Nettokaltmiete |
|---|---|---|
| 2026 | 28.05.2026 | 7,71 €/m² (Mittelwert, +6,9 % ggü. 2024) |
| 2024 | Mai 2024 | 7,21 €/m² |
| 2022 | Mai 2022 | Qualifizierter Mietspiegel (Neuerhebung) |
| 2021 | Mai 2021 | 6,79 €/m² (Index-Mietspiegel) |
Wichtiger Hinweis zur Durchschnittsmiete: Die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert 7,71 €/m²) ist nicht identisch mit den Marktmieten für Neuvermietungen. Angebotsmieten für Neuverträge liegen in Berlin aktuell deutlich höher — je nach Lage zwischen 13 und 22 €/m². Der Mietspiegel bildet das Bestandsmietenniveau ab, nicht den Neuvermietungsmarkt.
Warum ist der Mietspiegel für Vermieter wichtig?
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis
Wer die Miete einer bestehenden Wohnung erhöhen will, muss das Verlangen begründen — in der Regel mit dem Mietspiegel (§ 558a BGB). In Berlin mit qualifiziertem Mietspiegel muss dieser sogar immer genannt werden, selbst wenn man sich auf andere Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Die Mieterhöhung ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, darf innerhalb von drei Jahren aber maximal 15 % steigen (Kappungsgrenze in Berlin als angespanntem Wohnungsmarkt).
Mietpreisbremse bei Neuvermietungen
Berlin gilt als angespannter Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen — mit Ausnahmen für Neubauten nach Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
Wohnlage entscheidend
Der Berliner Mietspiegel unterscheidet drei Wohnlagenkategorien: einfach, mittel, gut. Diese Einstufung beeinflusst die zulässige Miethöhe erheblich. Für den Mietspiegel 2026 wurden alle Berliner Adressen neu eingestuft:
- Einfache Wohnlage: 29,4 % der Adressen (2024: 28,5 %)
- Mittlere Wohnlage: 49,9 % der Adressen (2024: 52,1 %)
- Gute Wohnlage: 20,7 % der Adressen (2024: 19,4 %)
Vermieter sollten prüfen, ob sich die Lageeinordnung ihrer Wohnung verändert hat — das kann die zulässige Miethöhe direkt beeinflussen.
Was sich für Vermieter jetzt konkret ergibt
Mietspiegel abfragen: Über den offiziellen Online-Service mietspiegel.berlin.de können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre konkrete Wohnung kostenlos ermitteln.
Mieterhöhung prüfen: Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete des neuen Mietspiegels und sind die Voraussetzungen (Wartefristen, Kappungsgrenze) erfüllt, kann eine Mieterhöhung berechtigt sein. Unser Mieterhöhungs-Assistent hilft dabei, das korrekt umzusetzen.
Wohnlage prüfen: Hat sich die Lageeinordnung der Wohnung verändert? Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026 auf mietspiegel.berlin.de gibt Aufschluss.
Neuvermietung: Welche Miete ist bei einer Wiedervermietung zulässig? Ausgangspunkt ist immer der aktuelle Mietspiegel plus maximal 10 % — zuzüglich etwaiger Modernisierungszuschläge.
Historische Einordnung: Vom Mietspiegel 2021 zum Mietspiegel 2026
Der Berliner Mietspiegel 2021 war ein Sonderfall: Erstmals wurde er als Index-Mietspiegel auf Basis des bundesweiten Verbraucherpreisindexes berechnet — und nicht durch eine aufwändige Neuerhebung von Mietdaten. Immobilienverbände (Haus & Grund Berlin, BFW) erkannten ihn daher nicht als vollwertig qualifizierten Mietspiegel an, empfahlen ihn aber trotzdem als Orientierungshilfe.
Ab dem Mietspiegel 2022 kehrte Berlin zur vollständigen Datenerhebung nach den seit 2021 geltenden gesetzlichen Vorgaben zurück. Der Mietspiegel 2024 wurde erstmals seit 2019 wieder von allen Verbänden — Mieter- wie Vermieterseite — gemeinsam anerkannt. Der Mietspiegel 2026 setzt diese Tradition fort und wird erneut von allen sechs Verbänden getragen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information. Für konkrete Mieterhöhungsverlangen empfehlen wir, den offiziellen Abfrageservice des Senats zu nutzen und im Zweifelsfall rechtliche Beratung einzuholen. Mit SmartMiete kannst du Mieterhöhungen datenbasiert und rechtssicher umsetzen — jetzt kostenlos starten.
Quellen
- Berliner Mietspiegel 2026 — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, in Kraft seit 28. Mai 2026 (ABl. Nr. 22/29.05.2026)
- Pressemitteilung Senatsverwaltung Berlin, 28.05.2026 — Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2026
- Berliner Mieterverein, Juni 2026 — Mittelwert 7,71 €/m², Anstieg 6,9 % gegenüber 2024
- § 558d BGB — Qualifizierter Mietspiegel
- § 558a BGB — Form und Begründung der Mieterhöhung
- § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze
- §§ 556d ff. BGB — Mietpreisbremse
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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