Was telefonische Rechtsberatungen bei Mietproblemen vorschlagen, kann Mietern und Vermietern viel Ärger einbringen – und Schlimmeres!
Telefonische Sofort-Rechtsberatungen sind scheinbar eine gute Lösung, wenn man ein juristisches Problem hat: schnell und unkompliziert bekommt man Auskunft von einem Anwalt, wie man sich am besten verhalten sollte. Doch offenbar erteilen nicht alle Anbieter Ratschläge, die wirklich helfen. Manchmal sind sie sogar schädlich.
Das Verbrauchermagazin „Supermarkt“ vom Rundfunk Berlin-Brandenburg (rbb) hat solche Anwalt-Hotlines in einer Stichprobe getestet. Als Szenario wählten die Journalisten ein Mietproblem: Was tun, wenn in einer Mietwohnung monatelang die Heizung ausfällt?
Alle Anwälte bei den getesteten Sofort-Rechtsberatungen, die sich auf Nachfrage als Spezialisten für Mietrecht ausgaben, rieten zur eigenmächtigen Mietminderung. Ihr Argument: So könne man viel besser Druck auf den Vermieter ausüben und ihn zur schnellen Beseitigung des Mangels bewegen.
Selbst Mieterverein rät von eigenmächtiger Mietminderung ab
Ein Anwalt erklärte eingangs, eine Mietminderung um 100 Prozent sei in diesem Fall möglich, um dann auf Nachfrage den Wert auf 50 Prozent abzusenken. Ein anderer Anwalt erwähnte gar nicht erst die Gefahr der fristlosen Kündigung durch den Vermieter beim Rückstand von zwei Monatsmieten. In allen Telefonaten bekam die Testerin drei komplett unterschiedliche Mietminderungshöhen vorgeschlagen. Sie schwankten zwischen 5 und 100 Prozent.
Auskünfte dieser Art sind nicht nur leichtsinnig, sondern können Vermietern und Mietern viel Ärger und Schlimmeres einbringen. Selbst der Mieterverein rät beispielsweise von eigenmächtigen Mietminderungen ab. „Man schießt mit der Mietminderung schnell über das Ziel hinaus,“ sagte die stellvertretende Geschäftsführerin des Mietervereins Wiebke Werner, gegenüber dem rbb. Sie empfiehlt, die Miete nicht leichtfertig selbst zu kürzen, sondern ggf. unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Denn: Wer durch die eigenmächtige Mietminderung mit insgesamt zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, kann ohne weiteres gekündigt werden.
Mietminderung ist laut Gesetz möglich, aber…
Mietminderungen sind laut § 536 Absatz 1 BGB erlaubt. Demnach kann die Miete für die Zeit, während derer die Mietsache wegen eines Mangels nicht vertragsgemäß genutzt werden kann, kraft Gesetzes gemindert werden. Das bedeutet, dass die Mieterin/der Mieter nur noch die geminderte Miete bezahlen muss. Gemindert wird die Bruttomiete, bedeutet die Gesamtmiete einschließlich etwaiger Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen.
Aber wie viel darf gemindert werden? Das Ausmaß der Minderung hängt davon ab, inwieweit die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache objektiv gemindert ist. Anders formuliert: Ob ein Mangel vorliegt und in welcher Höhe ein Mangel zur Minderung führt, ist in der Praxis umstritten. Es kommt immer auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Es gibt also keine gesetzlich festgelegten Pauschalen, in welcher Höhe die Miete bei welchem Mangel gemindert werden darf.
Unberechtigte Mietminderung: Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich
Was Mieter oft nicht beachten: Wird unberechtigt oder zu hoch gemindert, entstehen Zahlungsrückstände, die zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen können. Unsicherheiten über die Minderungshöhe lässt die Rechtsprechung hierbei grundsätzlich nicht als Entschuldigung gelten.
Der Fall des Verbrauchermagazins zeigt: Eine telefonische Rechtsberatung kann nur eine erste Orientierung geben. Bevor Risiken eingegangen werden, sollte immer eine ausführliche Konsultation mit einem Anwalt erfolgen. (red.)
