Laut einem Urteil des Berliner Landgerichts ist eine Modernisierungsumlage unwirksam wenn bei der Mieterhöhungsmitteilung Fehler gemacht werden. Was private Vermieter vom Kosmosviertel-Urteil lernen können.
Es ist ein Urteil mit weitreichenden Folgen: Das Berliner Landgericht gab einer Familie Recht, die gegen eine Modernisierungsumlage geklagt hat. Der Anwalt der Familie vertrat vor Gericht die Auffassung, dass die Modernisierungsumlage basierend auf Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2017 nicht korrekt ausgewiesen war. Das sah das Gericht ebenso. Die Familie muss nun die 2000 Euro einbehaltene Modernisierungsumlage nicht nachzahlen.
Teurer Formfehler bei Mieterhöhung
Bei der Familie handelt es sich um Mieter des Berliner Kosmosviertel, einer Plattenbausiedlung im Südosten Berlins mit rund 1800 Plattenbauwohnungen. Der damalige Privat-Eigentümer aus München hatte von 2015 bis 2018 rund 600 Wohnungen saniert und anschließend die Kosten als energetische Modernisierung auf die Mieten umgelegt. Die Mieten stiegen um 80 bis 180 Euro. Im Zuge der Rekommunalisierung erwarb das Land Berlin die Wohnungen Anfang 2019, weshalb nun die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land möglicherweise hunderten Mietern im Kosmosviertel die Modernisierungsumlage zurückzahlen muss.
Der Anwalt setzte in dem Verfahren auf die fehlende Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung. Laut Bundesgerichtshof müssen Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung extra aufgeführt werden. Da dies nicht geschehen war, ist die Modernisierungsumlage laut Landgericht nun in Gänze hinfällig.
Der Fall zeigt, wie teuer Formfehler werden können. Besonders bei komplexen Vorgängen wie Modernisierungen und der anschließenden Umlage der Kosten auf Mieter müssen Vermieter, egal ob große Wohnungsbaugesellschaft oder kleiner Privatvermieter, zwingend korrekt und genau vorgehen.
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Was ist die Modernisierungsumlage?
Die Modernisierungsumlage ist defacto eine Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Die Modernisierungsumlage ist im Mietrecht auf Bundesebene geregelt, die gesetzliche Grundlage bildet § 559 BGB.
Demnach kann ein Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Nettomiete dauerhaft erhöhen, um seine Investitionen zu refinanzieren. Aber was genau darf umgelgt werden, was nicht – und um wieviel darf die Miete steigen? Nach geltendem Recht kann der Vermieter 8 Prozent seiner Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete umlegen, maximal 2 bzw. 3 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Erhöhung der Miete wird auf 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt, sofern die Miete zuvor mindestens 7 Euro pro Quadratmeter betrug. War die Miete zuvor niedriger, darf sie um maximal 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angepasst werden.
Modernisierung und Instandhaltung: Kosten müssen sauber abgetrennt werden
Im nun aktuellen Fall Kosmosviertel war den Vermietern ein Formfehler unterlaufen. Sie hatten in der Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten nicht sauber von Instandsetzungskosten getrennt. Denn Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Soweit die Modernisierung also auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen.
Ein typisches Beispiel: Der Vermieter ersetzt kaputte Einfachfenster mit Doppelfenstern. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen.
Ebenfalls zu berücksichtigen: Staatliche Zuschüsse und Fördergelder müssen bei der Berechnung der Umlage von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich erlaubte Umlage von 8 Prozent jährlich u. U. reduziert. (red.)
- Bericht beim Rundfunk Berlin-Brandenburg „Wohnungsbaugesellschaft muss Mieterhöhung zurücknehmen“
- Informationen zu Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung beim Berliner Senat
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