Betriebskostenabrechnungen sind ein zentraler Bestandteil des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter. Sie umfassen alle laufenden Kosten, die durch den Betrieb einer Immobilie entstehen, wie Heizkosten, Wasser, Abwasser und Müllabfuhr. Für Mieter sind sie wichtig, um zu überprüfen, ob die berechneten Nebenkosten korrekt und angemessen sind. Doch was passiert, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung vergisst? Welche Gesetze greifen in diesem Fall, und welche Rechte haben sowohl Mieter als auch Vermieter?
Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen. Der Abrechnungszeitraum umfasst in der Regel ein Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Das bedeutet, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 bis spätestens zum 31. Dezember 2024 erstellt und dem Mieter zugestellt sein muss.
Folgen für den Vermieter bei Fristversäumnis
Verjährung des Nachforderungsrechts: Wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlichen 12-Monatsfrist erstellt, verliert er das Recht, Nachzahlungen vom Mieter zu fordern. Hat der Mieter also im Abrechnungsjahr zu wenig Vorauszahlungen geleistet, kann der Vermieter den Fehlbetrag nicht mehr nachfordern. Dies gilt auch dann, wenn der Fehler nicht auf Absicht, sondern auf einer Nachlässigkeit beruht.
Rückforderungsanspruch des Mieters: Sollte sich hingegen aus der Abrechnung ergeben, dass der Mieter zu viel Vorauszahlungen geleistet hat, bleibt dessen Anspruch auf Rückerstattung bestehen. Das bedeutet, dass der Mieter auch nach Ablauf der 12 Monate zu viel gezahlte Beträge zurückfordern kann.
Mietminderung und Schadensersatz: Wenn ein Mieter aufgrund der fehlenden Betriebskostenabrechnung finanzielle Nachteile erleidet, könnte er unter Umständen Schadensersatz verlangen. Allerdings ist dies nur in seltenen Fällen relevant, beispielsweise wenn der Mieter aufgrund der nicht erfolgten Abrechnung Probleme hat, Sozialleistungen zu beantragen.
88% aller Nebenkosten-abrechnungen sind falsch
Verwalte deine Nebenkosten jetzt digital und stressfrei, um nicht Teil dieser Statistik zu werden.
Was bedeutet das für Mieter?
Für Mieter bedeutet das Versäumnis des Vermieters in der Regel einen Vorteil, da keine Nachzahlungen fällig werden, auch wenn diese möglicherweise berechtigt gewesen wären. Dennoch sollte der Mieter darauf achten, dass er seine Betriebskostenabrechnung pünktlich erhält, um gegebenenfalls Rückzahlungen zu erhalten oder Unstimmigkeiten rechtzeitig anzusprechen.
Abrechnung einfordern: Der Mieter hat das Recht, die Betriebskostenabrechnung einzufordern, wenn diese nicht rechtzeitig erstellt wird. Falls der Vermieter die Abrechnung nicht vorlegt, obwohl der Mieter eine schriftliche Aufforderung gestellt hat, könnte dies ein Grund für eine Mietminderung sein.
Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche: Ansprüche des Mieters auf Rückerstattung von zu viel gezahlten Betriebskosten verjähren erst nach drei Jahren. Das bedeutet, dass der Mieter auch nach Ablauf der 12-Monatsfrist seine Ansprüche geltend machen kann.
Ausnahmen von der Fristregelung
In einigen Fällen kann der Vermieter auch nach Ablauf der Frist Nachzahlungen fordern. Eine Ausnahme ist, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, beispielsweise wenn Abrechnungen von Dienstleistern (wie Energieversorger) verspätet eingereicht werden. In einem solchen Fall muss der Vermieter jedoch nachweisen können, dass er die Verzögerung nicht verursacht hat.
Zusammenfassend
Das Vergessen der Betriebskostenabrechnung hat sowohl für Mieter als auch für Vermieter rechtliche und finanzielle Folgen. Während der Vermieter sein Recht auf Nachforderungen verliert, bleibt der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überzahlter Beträge bestehen. Es ist daher im Interesse beider Parteien, dass die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig erstellt und überprüft wird.
4,99€/Monat
Wir helfen dir in ein sorgenfreies Vermieterleben: mit Vermieter+ von SmartMiete hast du uneingeschränkten Zugriff auf viele hilfreiche und zeitsparende Funktionen und Dienste rund ums Vermieten.
- Mietverträge mit digitaler Unterschrift oder PDF
- Einfache Vorbereitung der Nebenkostenabrechnung
- Übergabeprotokolle mit Bildern und Text
- Zahlreiche Vorlagen und Musterbriefe
- Mieterhöhungen ganz einfach durchführen
- Mietpreisermittlung mithilfe der Mietpreis-Analyse
- Und vieles mehr …
