Die Verkehrssicherungspflicht macht Vermieter für wichtige Aufgaben verantwortlich. Welche das sind und was zu tun ist.
Die Verkehrssicherungspflicht für Vermieter ist kein Gesetz, sondern sie ergibt sich aus den §§823 BGB ff. zur Schadensersatzpflicht. Das bedeutet: Vermieter, Grundstückseigentümer, Arbeitgeber, Waldbesitzer oder auch Kommunen haben die Pflicht, potenzielle Gefahrenquellen für die Öffentlichkeit so weit wie möglich zu verhindern. Tun sie das nicht, und ein Mensch kommt zu Schaden, sind sie zu Schadensersatz verpflichtet.
Übersicht: Verkehrssicherungspflicht für Vermieter
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Verkehrssicherungspflicht im Gesetz
Die Verkehrssicherungspflicht ist juristisch gesehen eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen. Ihre Unterlassung – also ihre Nichterfüllung – berechtigt zu Schadensersatzansprüchen nach §823 BGB. Das bedeutet in der Praxis: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, hat die Pflicht, notwendige und zumutbare Vorkehrungen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern. Vermieter unterhalten mit ihrem Grundbesitz eine potentielle Gefahrenquelle und unterliegen daher der Verkehrssicherungspflicht.
Verkehrssicherungspflicht für Vermieter in der Praxis
Generell meint die Verkehrssicherungspflicht für Vermieter, dass sie Gefahren verhindern müssen. Vermieter müssen also alles tun, um Mieter und Hausbesucher (auch Postboten, Müllmänner etc.) vor Gesundheitsschäden durch Gefahren oder Mängel in Wohnung und auf dem Grundstück zu schützen und zu bewahren. Gemeint sind damit Gefahren, die bei gewöhnlicher Nutzung entstehen können und vorhersehbar sind.
Überprüfen und instand halten
Diese Pflicht schließt mit ein, dass Vermieter Gebäudeteile, Ausstattungen, Geräte, Installationen etc. regelmäßig überprüfen und instand halten. Dies ist zudem durch die Instandhaltungspflicht in §535 BGB vorgegeben.
Verkehrssicherungspflicht: Checkliste für Vermieter
- Gebäude: jegliche Gefahrenquellen (z. B. lose Putzteile) absichern und unverzüglich beseitigen lassen
- Dach: regelmäßig checken, Schäden an Ziegeln reparieren, Dachrinnen und Ablaufrohre freihalten
- Hof, Keller und Dachboden: auf Gefahrenquellen prüfen und ggf. beseitigen
- Wege: Stolperfallen, Löcher, Schächte beseitigen, sichtbar davor warnen
- Licht: funktionierende Beleuchtung sicherstellen an Haustür, in Hof und Treppenhaus
- Treppenhaus: Beleuchtung, Treppenstufen, Geländer intakt halten, rutschsicheren Belag wählen
- Fahrstuhl: regelmäßig überprüfen, umfassende Betriebsprüfung der Aufzugsanlage alle zwei Jahre
- Bäume auf dem Grundstück: Standfestigkeit prüfen, Äste kürzen, die bei Sturm gefährlich werden könnten, ggf. Baumfällungen von morschen Bäumen veranlassen
- Brandschutz: Mängel beim Brandschutz umgehend beheben
- Schnee und Eis: Schneeräumen und Streuen auf Wegen des Grundstücks
Verkehrssicherungspflicht Winterdienst
Insbesondere die Verkehrssicherungspflicht zum Winterdienst stellt hohe Ansprüche an Vermieter und Grundstückseigentümer. Zwar ist jedem Vermieter klar, dass ein Weg im Innenhof bei Schnee und Eis geräumt und gestreut werden muss. Aber was ist mit dem Gehweg vor dem Haus? Und wie breit muss der geräumte Weg sein? Wie oft muss man den Schnee beiseite schippen, wenn es andauernd schneit? Und wie kann man den Winterdienst im Mietvertrag auf Mieter übertragen? Mehr dazu lesen Sie hier:
Zusammenfassung Verkehrssicherungspflicht
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von oder durch ihren Grundbesitz keine Gefahren für andere entstehen und niemand zu Schaden kommt, weder Bewohner noch Besucher oder Müllmänner und Postboten. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst dabei regelmäßige Prüfungen und Instandhaltung von Gebäudeteilen, Wegen, Ausstattungen, Geräten und Installationen. Dazu kommen die Pflichten zum Winterdienst. Kommt dennoch jemand bei gewöhnlicher Nutzung zu Schaden, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig.
