- im Mietvertrag eine gestaffelte Miete festgelegt ist, die sich schrittweise erhöht
- im Mietvertrag festgelegte Indexmiete, die sich am Index orientiert
- nach einer Zeit eine Anpassung an Vergleichsmieten der Region angebracht ist
- Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie gegenfinanziert werden müssen
Grundsätzlich sollten Sie als Mieter keine extrem überdurchschnittliche Miete festlegen. Bewegt sich der Mietpreis mehr als 20 Prozent über den Vergleichsmieten des Gebiets, liegt eine Mietpreisüberhöhung vor. Dabei handelt es sich rechtlich gesehen um eine Ordnungswidrigkeit. Ein um über 50 Prozent erhöhter Mietpreis kann rechtlich als Straftat geahndet werden. Diese kann Ihnen vom Gesetzgeber nur strafrechtlich angelastet werden, falls Sie eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt haben. Das ist dort der Fall, wo das Wohnungsangebot derart knapp war, dass der Mieter keine günstigere Alternative hatte und Sie jeden Preis von ihm verlangen konnten.
In welcher Form muss die Mieterhöhung mitgeteilt werden?
Eine Mieterhöhung müssen Sie dem Mieter schriftlich* mitteilen. Bei dieser Mitteilung müssen Sie eine Reihe von Dingen beachten. Eine mündliche Mitteilung genügt in dem Fall nicht. Im Notfall können Sie eine Mail schreiben. Die meisten Mieter teilen die Mieterhöhung in einem Brief mit. Damit bewegen Sie sich rechtlich auf der sicheren Seite. Bauen Sie im Schreiben einen Satz ein, in dem Sie den Mieter um Zustimmung bitten.
Bei einer Staffelmiete muss keine weitere Begründung erfolgen. In dem Fall ist die Erhöhung von Anfang an vertraglich festgelegt. In anderen Fällen sollten Sie im Schreiben nicht nur auf die neue Mietsumme und das erste Fälligkeitsdatum hinweisen. Sie müssen die Mieterhöhung begründen. Dazu können Sie auf einen der genannten Gründe hinweisen, die das BGB für Mieterhöhungen einräumt. Bei einer Indexmiete weisen Vermieter auf entsprechende Zahlen wie einen Verbraucherindex hin und legen eine zugehörige Aufrechnung vor.
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Wie oft dürfen Mieten erhöht werden?
Bei der Anzahl der Mieterhöhungen gibt der Gesetzgeber einen festen Rahmen vor. Dieser Rahmen soll Mieter vor ständigen Mieterhöhungen schützen. Grundsätzlich müssen nach dem Einzug des Mieters 12 Monate verstreichen, bis Sie die erste Mieterhöhung ankündigen dürfen. Eine angekündigte Mieterhöhung greift dann nicht im gleichen Monate. Sie wird erst zum übernächsten Monat gültig. Insgesamt greift die Mieterhöhung bei Einhaltung dieser Vorgaben erstmalig nach 15 Monaten.
Sie haben die erste Mieterhöhung erfolgreich durchgeführt? Dann darf die nächste Mieterhöhung weitere 12 Monate später angekündigt werden – sofern Sie sich als Mieter auf den gleichen Grund beziehen. Falls Sie den Mietpreis dagegen an die Vergleichsmieten angepasst haben und einige Monate später Modernisierungsmaßnahmen notwendig werden, geben diese Ihnen schon früher die Möglichkeit zur Mieterhöhung.
Ihr Vertrag legt eine Indexmiete oder eine gestaffelte Miete fest? Dann ist der Mieter im Vorhinein über die Erhöhung und das Datum des Anstiegs im Bilde. In dem Fall greift die erste Mieterhöhung bereits nach 12 und nicht erst nach 15 Monaten. Kleine vertragliche Klauseln können einen großen Unterschied machen.
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Müssen Mieter der Erhöhung zustimmen?
Juristisch müssen Mieter der Mieterhöhung formal zustimmen. Erst nach der Zustimmung durch den Mieter wird die Mieterhöhung rechtswirksam. Sie müssen dem Mieter vom Schreiben an bis Ende des übernächsten Monats eine Bedenkzeit einräumen. In dem Rahmen können Mieter die Mieterhöhung zwar nicht ohne exakte Anfechtung ablehnen, sie können jedoch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und innerhalb von zwei Monaten ausziehen. Falls der Mieter zustimmt, wird die Erhöhung wirksam. Falls keine Mitteilung bei Ihnen eingeht, können Sie nach Ablauf der Bedenkzeit von einer Zustimmung ausgehen.
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist Vermietern nicht gestattet. Sie müssen also erst eine Mitteilung machen und können nach Zustimmung beziehungsweise Ablauf der Bedenkzeit in Zukunft die erhöhte Miete einziehen. Nur bei Streitfällen um eine Mieterhöhung kann es passieren, dass nach rechtlicher Klärung rückwirkend weitere Mietkosten von Mietern eingezogen werden.
Wie passe ich Mieten an Vergleichsmieten an?
Der häufigste Grund für eine Mieterhöhung ist die Anpassung an Vergleichsmieten. Gerade bei langfristig vermieteten Immobilien ist diese Begründung enorm wichtig. Ansonsten hätten Sie als Vermieter das Risiko eines Verlustgeschäfts. Die Anpassung an Vergleichsmieten müssen Sie in Ihrem Schreiben zur Mieterhöhung begründen.
Bei der Begründung haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie können den Mietspiegel der entsprechenden Stadt heranziehen oder drei Vergleichswohnungen in ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung als Bezugsgröße nutzen. Die Vergleichswohnungen sollten ähnlich groß und vergleichsweise ausgestattet sein. Sie sollten sich zudem in gleicher Lage befinden.
Beachten Sie bei Erhöhungen die gesetzlich vorgeschriebenen Kappungsgrenzen. Nach diesen dürfen Sie die Wohnungsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Manche Städte mit wenig Wohnungen haben eine Kappungsgrenze von 15 Prozent festgelegt. Prüfen Sie vor der Erhöhung die geltende Kappungsgrenze vor Ort.
Wie erhöhe ich Mieten nach Modernisierungen?
Sie haben Immobilien modernisieren lassen, um mehr Wohnraum zu schaffen oder Baufälligkeit zu verhindern? Diese Ursachen und die gesetzesmäßige Instandhaltung sind leider kein Grund für eine Mieterhöhung. Nur falls Maßnahmen die konkreten Wohnverhältnisse der Vermieter verbessern oder zu Einsparungen bei Energiekosten oder der Wasserversorgung führen, ist die Mieterhöhung legitim. Sollten mehrere Mietparteien von einer Modernisierung profitieren, müssen Sie die Erhöhung auf alle verteilen.
Bei der Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie gesetzlich vorgeschriebene Grenzen beachten. Sie dürfen den Mietpreis um höchstens drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Zudem dürfen Sie nicht die gesamten Modernisierungskosten einfach direkt auf die Mieter abwälzen. Sie dürfen lediglich acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Erhöhung erhalten Sie schließlich dauerhaft.
Der Gesetzgeber räumt Mietern das Recht ein, die Ausgaben des Vermieters zu prüfen. Vermieter legen einem Schreiben zur Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen deshalb aufgeschlüsselte Kostenrechnungen bei. Bei einer korrekten Rechnung sind Mieter zur Zustimmung verpflichtet. Härtefallregelungen gibt es lediglich bei wenigen Ausnahmen. Chronisch kranke Personen, sehr alte Mieter und schwangere Personen können beantragen, von Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung ausgenommen zu werden.
Wie gestaltet sich die Erhöhung bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen?
Bei dieser Art von Mietverträgen wird die Mieterhöhung bereits zu Vertragsbeginn festgelegt und beiderseitig vereinbart. Während die Staffelmiete die Erhöhung in vertraglich geregelten Etappen vereinbart, wird der Preis bei der Indexmiete an den sogenannten Preisindex gebunden. Dieser wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
Anders als bei anderen Mietverträgen gilt bei Staffelmieten und Indexmieten die gesetzliche Kappungsgrenze nicht. Deshalb kann in dem Fall der Mietpreis schnell steigen. Falls im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, ist der Mieter an die teure Wohnung gebunden. In anderen Fällen kann er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings schließt ein Staffel- und Indexmietvertrag Mieterhöhungen aufgrund von Anpassung an Vergleichsmieten oder Modernisierungsmaßnahmen aus. Je nachdem, wie die Staffeln festgelegt sind, kann diese Vertragsform also für Mieter und Vermieter auch von Vorteil sein.
