Übersicht: Mietkaution
Einleitung
Die Mietkaution ist ein fester Bestandteil nahezu jedes Mietvertrags – und das aus gutem Grund. Sie dient als finanzielle Sicherheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Für Vermieter ist die Kaution eine Absicherung gegen mögliche Schäden an der Mietwohnung oder ausstehende Mietzahlungen, während sie für Mieter eine Garantie dafür ist, dass ihre Interessen ebenfalls geschützt sind.
In diesem umfassenden Leitfaden beantworten wir alle wichtigen Fragen und mehr. Sie erfahren alles über die verschiedenen Optionen zur Hinterlegung der Mietkaution – vom klassischen Mietkautionskonto über die Mietkautionsbürgschaft bis hin zu modernen Alternativen wie dem Mietkautionsdepot. Darüber hinaus beleuchten wir die rechtlichen Aspekte der Kaution, zeigen Ihnen, wie Sie die Rückzahlung reibungslos abwickeln können und geben wertvolle Tipps, um potenzielle Konflikte zu vermeiden.
Was ist eine Mietkaution und warum ist sie wichtig?
Eine Mietkaution ist eine finanzielle Sicherheit, die der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nutzen kann, um Schäden an der Mietsache, Mietrückstände oder andere Forderungen abzudecken. Betragen darf sie maximal 3 Nettokaltmieten und sie muss im Mietvertrag festgelegt werden. Wenn nichts vereinbart wurde, ist auch keine Mietkaution erforderlich. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Mietkaution des Mieters verzinslich anzulegen. Dies muss jedoch getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen, damit das Vermögen des Mieters im Falle einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist.
Etwaige Erträge aus der Anlage, wie beispielsweise Zinsen, gehören in allen Fällen den Mietern. Und: Der Begriff „anlegen“ im Gesetz bedeutet, dass eine von vornherein ertragslose Anlage wie die bloße Verwahrung der Kaution nicht zulässig ist.
Möglichkeiten der Kautionszahlung
Es gibt zwar kein Gesetz, demzufolge Vermieter eine Mietkaution verlangen müssen. Gesetzlich geregelt sind aber die Höhe der Mietkaution, die Zahlungsweise und die Verwahrung. § 551 BGB definiert
- die Höhe der Mietkaution,
- mögliche Ratenzahlungen der Kaution durch den Mieter und
- die Pflicht des Vermieters, die Kaution verzinst anzulegen
Höhe der Mietkaution: Wie viele Monatsmieten?
In § 551 BGB heißt es, dass die Mietkaution „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ betragen darf. Eine Mietkaution darf also maximal drei Monatskaltmieten betragen. Sie kann aber auch niedriger sein.
Fälligkeit der Mietkaution
Auch dazu steht im Gesetz eine klare Aussage: Die Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Also nicht schon bei Vertragsabschluss.
Mietkaution in Raten zahlen
Laut § 551 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist dann zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen sind zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Dies gilt auch dann, wenn die Mietkaution niedriger ist als drei Monatsmieten. Wichtig: Sobald die erste Rate überwiesen ist und der Mietzeitraum begonnen hat, müssen Vermieter den Mietern Zugang zu Haus oder Wohnung gewähren. Tun sie das nicht, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
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Mietkaution anlegen
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter die bar gezahlte Mietkaution für eine Wohnung verzinst anlegen muss. Wörtlich heißt es in §551 BGB, die Mietkaution sei „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“
Vermieter und Mieter können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig: In beiden Fällen muss die Anlage getrennt vom Privat- und Geschäftsvermögen des Vermieters erfolgen. Etwaige Erträge aus der Anlage, wie beispielsweise Zinsen, gehören in allen Fällen den Mietern. Und: Der Begriff „anlegen“ im Gesetz bedeutet, dass eine von vornherein ertragslose Anlage wie die bloße Verwahrung der Kaution nicht zulässig ist.
Mieter zahlt Kaution nicht: Fristlose Kündigung möglich
Vermieter dürfen dem Mieter kündigen, wenn es zu Unregelmäßigkeiten bei der Kautionszahlung kommt. Bei Mietverträgen, die nach dem 1. Mai 2013 geschlossen wurden, können Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten Kautionsleistung schuldig ist. Grundlage ist § 569 Absatz 2a BGB, demnach der Vermieter fristlos kündigen darf, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Nettokaltmiete entspricht.
In den meisten Fällen muss es nicht so weit kommen. Erfahre hier, was du tun kannst, wenn die Mietkaution nicht gezahlt wird.
Klausel zu Mietkaution und Wohnungsübergabe
Um sich vor Mietnomaden zu schützen, sollten Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Rate der Mietkaution abhängig macht (LG Bonn Az. 6 T 25/09). Je nach Reaktion auf diese Klausel könnten Vermieter Mietnomaden erkennen.
Mehr dazu: Mietnomaden erkennen – Sieben Tipps für Vermieter
Möglichkeiten der Kautionszahlung
Grundsätzlich kann man zwischen zwei Möglichkeiten unterscheiden, wie Mieter die Mietkaution leisten:
- Kaution als Geldsumme: Mieter zahlen die Kautionssumme als Geldbetrag direkt an den Vermieter oder auf ein Mietkautionskonto. Das Gesetz erlaubt hierbei Ratenzahlung (siehe oben).
- Kaution als Bürgschaft: Mieter weisen einen Bürgen für die Kautionssumme vor. Bürgt eine Bank, wird dafür zwischen Mieter und Bank ein sogenannter Mietaval vereinbart. Bürgt eine Versicherung, schließt der Mieter dafür eine Mietkautionsbürgschaft genannt, ab. Wichtig: Die bargeldlose Mietkaution muss dem Vermieter bei Fälligkeit der ersten Monatsmiete in voller Höhe zur Verfügung stehen, also mit einer einzigen Bürgschaftsurkunde. Ratenzahlung ist dann nicht möglich.
Arten der Mietkaution
Barkaution
Der Mieter bezahlt die Kaution per Überweisung oder sogar in bar an den Vermieter. Der Mieter bekommt dann entweder eine Quittung oder er behält den Beleg der Überweisung als Beweis für die Zahlung. Der Mieter hat das Recht, die Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten sind jeweils mit den nächsten Mietzahlungen fällig. Eine vollständige Vorauszahlung der Kaution ist jedoch ebenfalls möglich, wenn dies vom Mieter gewünscht wird.
Anlage der Kaution
Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die Kaution muss auf einem separaten Konto angelegt werden, das der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor einem Zugriff durch Gläubiger schützt. Zudem muss das Konto den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entsprechen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und müssen am Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution ausgezahlt werden.
Vorteile der Barkaution
- Direkte Sicherheit für den Vermieter: Die Barkaution bietet dem Vermieter eine sofort verfügbare Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen (wie z.B. Mietzahlungen oder Schadensersatz) nicht nachkommt.
- Transparenz für den Mieter: Der Mieter weiß genau, welchen Betrag er hinterlegt hat und kann sicher sein, dass die Kaution zu den vereinbarten Bedingungen angelegt wird.
- Einfache Abwicklung: Die Barkaution ist eine einfache und weit verbreitete Methode der Mietsicherheit. Es ist keine zusätzliche Versicherung oder Bürgschaft notwendig.
- Zinserträge: Die Barkaution muss verzinst angelegt werden, und die Zinserträge stehen dem Mieter zu, was den hinterlegten Betrag über die Zeit erhöhen kann.
- Flexibilität bei der Einzahlung: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen, was die finanzielle Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses reduziert.
Nachteile der Barkaution
- Hohe Anfangskosten für den Mieter: Die Barkaution kann bis zu drei Monatskaltmieten betragen, was für den Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen kann, besonders zu Beginn des Mietverhältnisses.
- Eingeschränkte Liquidität für den Mieter: Das Geld, das als Barkaution hinterlegt wird, steht dem Mieter während der Mietzeit nicht zur Verfügung, was seine finanzielle Flexibilität einschränken kann.
- Verzögerte Rückzahlung: Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann es mehrere Monate dauern, bis die Kaution zurückgezahlt wird, da der Vermieter Zeit benötigt, um eventuelle Forderungen zu prüfen.
- Verwaltungsaufwand für den Vermieter: Der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Konto verwalten und sicherstellen, dass sie ordnungsgemäß verzinst wird, was zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeutet.
- Mögliche Streitigkeiten: Bei Meinungsverschiedenheiten über die Verwendung der Kaution (z.B. Schadensersatzforderungen) kann es zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter kommen, die zeitaufwendig und unangenehm sein können.
Mietkautionskonto
Ein Mietkautionskonto können Vermieter oder Mieter bei nahezu jeder Bank eröffnen. Es handelt sich also um ein Konto, auf das die Mietkaution eingezahlt wird. Das Mietkautionskonto soll die Kaution des Mieters sichern, sodass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt wird. Das Mietkautionskonto kann folgende Formen haben:
Treuhandkonto
Der Sinn eines Treuhandkontos ist es, Gelder von Dritten zu verwalten. Der Inhaber des Treuhandkontos ist also nicht der Besitzer des Geldes auf dem Konto, aber nur er hat Zugriff darauf. Für die Mietkaution eröffnet der Vermieter das Treuhandkonto als sogenanntes offenes Sonderkonto, der Name des Mieters wird mitangegeben. Teil des Verfahrens ist zudem ein Treuhandvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Vorteil für den Vermieter: Volle Kontrolle. Nachteil: Aufwand mit der Kontoeröffnung.
Verpfändetes Sparbuch oder Sparkonto
Der Mieter zahlt das Geld für die Kaution auf ein Sparbuch bzw. Sparkonto ein. Er lässt es von der Bank zugunsten des Vermieters verpfänden und übergibt das Sparbuch dem Vermieter. Vorteil für den Vermieter: Er spart Zeit und Aufwand, da das Konto bereits eröffnet und das Geld dort angelegt ist. Nachteil: Der Vermieter muss das verpfändete Sparbuch sorgfältig aufbewahren. Es ist zwar nicht unmöglich, das Geld ohne das Sparbuch zurückzubekommen, aber schwierig.
Können Mieter selbst ein Mietkautionskonto eröffnen?
Vorteile des Mietkautionskontos
- Getrennte Vermögensverwaltung: Das Mietkautionskonto muss getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt werden, was im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution vor dem Zugriff von Gläubigern schützt.
- Zinserträge für den Mieter: Das Geld auf dem Mietkautionskonto wird verzinst, und die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu. Dadurch kann sich die Kaution während der Mietzeit erhöhen.
- Sicherheit für beide Parteien: Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von der Sicherheit des Kontos. Der Vermieter hat eine finanzielle Absicherung für potenzielle Schäden oder Mietrückstände, und der Mieter kann sicher sein, dass die Kaution zweckgebunden angelegt ist.
- Klare rechtliche Regelungen: Die Verwaltung des Mietkautionskontos unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen (§ 551 BGB), was Transparenz und Rechtssicherheit für beide Parteien gewährleistet.
Nachteile des Mietkautionskontos
- Niedrige Zinserträge: In Zeiten niedriger Zinsen sind die Erträge auf dem Mietkautionskonto oft minimal, was die Vorteile für den Mieter verringern kann.
- Verwaltungsaufwand für den Vermieter: Der Vermieter muss ein separates Konto einrichten und die Verwaltung sicherstellen, was zusätzlichen administrativen Aufwand bedeutet.
- Eingeschränkte Verfügbarkeit der Kaution: Das Geld ist für die gesamte Mietdauer auf dem Konto gebunden und kann vom Mieter nicht anderweitig genutzt werden, was die finanzielle Flexibilität einschränkt.
- Rückzahlungsfristen: Nach Ende des Mietverhältnisses kann es eine gewisse Zeit dauern (in der Regel drei bis sechs Monate), bis die Kaution zusammen mit den Zinsen zurückgezahlt wird, da der Vermieter Zeit benötigt, um eventuelle Ansprüche zu prüfen.
Hier erfahren Sie, wie Sie ein Mietkautionkonto Schritt für Schritt einrichten
Einige Banken haben Mietkautionskonten entweder komplett abgeschafft oder bieten sie nur noch Bestandskunden an. Vergleichsportale können jedoch dabei helfen, eigenständige Mietkautionsprodukte zu finden.
Mietkautionsbürgschaft
Eine Mietkautionsbürgschaft ist eine Alternative zur traditionellen Barkaution, die von Mietern bei Mietbeginn hinterlegt werden muss. Anstatt einen hohen Geldbetrag als Kaution an den Vermieter zu überweisen, schließt der Mieter eine Bürgschaftsversicherung bei einer Bank oder einem Versicherungsunternehmen ab. Die Versicherung oder Bank tritt in diesem Fall als Bürge auf und garantiert dem Vermieter die Zahlung einer bestimmten Summe, falls der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt – etwa bei Mietrückständen oder Schäden an der Mietwohnung.
Die Mietkautionsbürgschaft funktioniert ähnlich wie eine klassische Bürgschaft: Der Bürge (die Bank oder Versicherung) übernimmt die Verantwortung und leistet die Zahlung an den Vermieter, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird oder nicht für verursachte Schäden aufkommt. Im Gegenzug zahlt der Mieter eine jährliche oder monatliche Prämie an das Versicherungsunternehmen oder die Bank. Diese Prämie ist in der Regel ein Prozentsatz des Kautionsbetrages, der zwischen 4 % und 6 % der Kautionssumme pro Jahr liegen kann.
Bei der Auswahl einer Mietkautionsbürgschaft ist es wichtig, auf die Konditionen wie Kosten, Laufzeiten und den Antragsprozess zu achten. Nach Abschluss des Vertrags wird eine Bürgschaftsurkunde ausgestellt, die als Nachweis für den Vermieter dient. Für kürzere Mietverhältnisse kann eine Bürgschaft eine sinnvolle Option sein, während bei langfristigen Mietzeiten die Kosten für die Bürgschaft langfristig die Höhe der eigentlichen Kaution übersteigen könnten. In solchen Fällen ist ein Mietkautionskonto oft die günstigere Wahl.
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Vorteile der Mietkautionsbürgschaft
- Keine hohe Einmalzahlung: Mieter müssen keine große Geldsumme hinterlegen und behalten dadurch finanzielle Flexibilität.
- Schnelle Abwicklung: Die Beantragung und Ausstellung der Bürgschaft ist oft unkompliziert und zügig.
- Sicherheit für Vermieter: Der Vermieter erhält die gleiche finanzielle Absicherung wie bei einer Barkaution.
- Kein Verwaltungsaufwand: Vermieter müssen kein Kautionskonto führen oder verwalten.
Nachteile der Mietkautionsbürgschaft
- Laufende Kosten: Mieter zahlen eine jährliche Prämie, die auf Dauer höher als eine einmalige Barkaution sein kann.
- Kein Rückerstattungsanspruch: Die gezahlten Prämien werden nicht zurückerstattet, auch nicht am Ende des Mietverhältnisses.
- Mögliche Bonitätseinbußen: Bei Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter kann dies die Bonität des Mieters negativ beeinflussen.
- Nicht überall akzeptiert: Einige Vermieter bevorzugen weiterhin die traditionelle Barkaution und lehnen Bürgschaften ab.
Sonstige Anlagemöglichkeiten
Mietkaution in Aktien anlegen
Das bedeutet, dass der Mieter oder der Vermieter die Kaution nicht auf einem klassischen Bankkonto hinterlegt, sondern in Aktien investiert. Das Risiko und die Renditechancen sind hierbei höher, da Aktienmärkte volatil sind. Eine solche Form der Mietkaution ist jedoch weniger verbreitet und unterliegt möglicherweise bestimmten rechtlichen Einschränkungen.
Vorteile der Anlage in Aktien
Hohe Renditechancen: Aktien bieten im Vergleich zu herkömmlichen Sparprodukten wie Sparbüchern oder Festgeldkonten potenziell höhere Renditen. Über längere Zeiträume können gut gewählte Aktien beträchtliche Wertsteigerungen erfahren, wie das obige Fallbeispiel eindrucksvoll zeigt.
Inflationsschutz: Aktien können einen besseren Schutz gegen Inflation bieten als Geldwerte. Wenn die Inflation steigt, können Unternehmen die Preise ihrer Produkte und Dienstleistungen anpassen, was wiederum den Wert ihrer Aktien steigern kann.
Nachteile und Risiken
Marktrisiken: Aktienmärkte sind volatil und unterliegen starken Schwankungen. Es besteht die Gefahr, dass der Wert der angelegten Mietkaution sinkt, was zu Verlusten führen kann. Dabei liegt das Verlustrisiko grundsätzlich beim Mieter.
Liquiditätsprobleme: Im Gegensatz zu einem Sparbuch ist das Kapital in Aktien nicht sofort verfügbar. Im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses kann es kompliziert sein, die Aktien schnell und zu einem guten Kurs zu verkaufen
Mietkautionsdepot
Ein Mietkautionsdepot ist eine Art spezielles Konto, auf dem die Mietkaution in Form von Geld hinterlegt wird, häufig auf einem klassischen Sparbuch oder einem verzinsten Konto. Der Mieter zahlt die Kaution, die dann sicher für die Dauer des Mietverhältnisses hinterlegt wird. Die Zinsen, die während dieser Zeit anfallen, gehören dem Mieter.
Vorteile des Mietkautionsdepots
Höhere Renditechancen: Im Vergleich zu herkömmlichen Kautionskonten bietet ein Depot durch die Anlage in Aktien oder Fonds die Möglichkeit, von potenziell höheren Wertzuwächsen zu profitieren.
Personalisierte Anlagestrategie: Mieter können je nach Risikobereitschaft und Anlageziel flexibel wählen, in welche Wertpapiere die Kaution investiert wird.
Nachteile des Mietkautionsdepots
Hohes Verlustrisiko: Da der Markt schwanken kann, besteht die Gefahr, dass der Wert der Kaution sinkt und am Ende des Mietverhältnisses weniger Kapital zur Verfügung steht.
Nicht immer akzeptiert: Viele Vermieter bevorzugen sicherere Anlageformen wie ein Mietkautionskonto, da ein Depot risikobehafteter ist und rechtlich klar geregelt sein muss.
Mietkaution Rückzahlung, Verrechnung, Steuern
Bis wann müssen Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Gesetzlich ist nicht geregelt, bis wann Vermieter eine Kaution zurückzahlen müssen. Es ist klar, dass dies nach dem Auszug der Mieter erfolgen sollte. Es wird aber ein Zeitraum zugestanden, um die Immobilie auf Schäden zu überprüfen und die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Aber wie lang darf der sein? Vom BGH wurde dazu entschieden, dass die Frist bis zur Rückzahlung der Mietkaution nicht allgemein bestimmbar ist, aber „angemessen“ sein darf. In der Regel gelten drei bis maximal sechs Monate als angemessener Zeitraum. Falls die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung länger dauert, etwa weil manche Kosten auch erst verspätet anfallen, kann sich die Rückzahlungsfrist auf bis zu ein Jahr verlängern. Vermieter dürfen dann aber nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern lediglich den Betrag der voraussichtlichen Nachzahlung.
Urteil gegen Vermieter: Einbehaltung der Mietkaution war überhöht
Hervorzuheben ist, dass nur ein „angemessener Teil der Kaution“ einbehalten werden darf. Ein weiteres Urteil zugunsten des Mieters zeigt dies deutlich: In einem Fall vor dem Amtsgericht Ludwigsburg behielt ein Vermieter 700 Euro einer 1.400 Euro Mietkaution ein, um sich gegen mögliche Nachzahlungen bei den Nebenkosten abzusichern. Da die letzte Nachzahlung jedoch lediglich 16 Euro betrug und die aktuellen Rechnungen bereits vorlagen, entschied das Gericht, dass es angemessen sei, nur 20 Euro der Kaution zurückzuhalten.
Was der Vermieter mit der Kaution verrechnen darf
Die Mietkaution dient als Sicherheit, falls bei Auszug Mietschulden bestehen oder Reparaturen an der Wohnung zulasten des Mieters nötig sind. Daher dürfen Vermieter folgende Forderungen mit der Mietkaution verrechnen:
- Mietschulden
- Nebenkosten: noch offene Beträge
- Nebenkosten: zu erwartende Nachzahlungen
- Reparaturkosten für vom Mieter verursachte Schäden
- Renovierungskosten für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen sofern die Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag wirksam ist
Dokumentation bei Ein- und Auszug vermeidet später Ärger
Eine der effektivsten Maßnahmen zur Vermeidung von Problemen mit der Mietkaution ist eine gründliche Dokumentation des Zustands der Wohnung bei Einzug und Auszug. Damit lassen sich mögliche Streitigkeiten über Schäden oder Abnutzung minimieren.
Warum es wichtig ist, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren
- Beweismittel: Die Dokumentation des Wohnungszustands bietet dir als Mieter ein wichtiges Beweismittel, falls der Vermieter später Abzüge von der Kaution wegen angeblicher Schäden vornehmen möchte.
- Klarheit für beide Parteien: Wenn Mieter und Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses den Zustand der Wohnung klar festhalten, können Missverständnisse über den ursprünglichen Zustand vermieden werden. So wissen beide Parteien, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.
Wie ein Wohnungsübergabeprotokoll aussieht
- Inhalt: Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll sollte den Zustand aller Räume, Böden, Wände, Fenster und Einrichtungsgegenstände erfassen. Dabei können Fotos der einzelnen Zimmer und potenzieller Mängel besonders hilfreich sein.
- Unterschriften: Das Protokoll sollte von beiden Parteien – Mieter und Vermieter – unterschrieben werden. Digitale Tools wie Fotouploads und elektronische Unterschriften können hier ebenfalls genutzt werden, um die Dokumentation zu erleichtern und die Beweise zu sichern.
Um Ärger und Unstimmigkeiten, wie beispielsweise Schäden an der Mietsache, zu vermeiden, ist es ratsam, bei Einzug des Mieters ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen.
Dürfen Mieter die Mietkaution mit Mietzahlungen verrechnen?
Nein. Manche Mieter stellen mit Kündigung des Mietverhältnisses auch die Mietzahlungen ein. Oft mit dem Hinweis, dass der Vermieter sich an der Kaution bedienen können. Dieses Vorgehen ist nicht erlaubt. Die Mietkaution dient der Sicherheit des Vermieters und soll auch etwaige Schäden abdecken.
Münchner Urteil bestätigt: Verrechnung der Mietkaution mit ausstehender Miete unzulässig
In einem Fall aus München zahlte die Mieterin zwei Monate vor Ende des Mietvertrags keine Miete mehr, da sie glaubte, dies mit der Kaution ausgleichen zu können. Das Amtsgericht München entschied jedoch, dass dies unzulässig ist. Die Mietkaution dient der Absicherung des Vermieters und kann nicht eigenmächtig als Mietzahlung genutzt werden. Die Mieterin wurde daher zur Nachzahlung der ausstehenden Mieten verurteilt.
Das Problem besteht darin, dass der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB ausgehebelt werden würde, was unzulässig ist.
Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Mieter verstirbt?
Wird das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters beendet, weil keine berechtigten Personen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, muss die Mietkaution an die Erben oder die Verlassenschaft ausgezahlt werden. Tritt jedoch ein naher Angehöriger in das Mietverhältnis ein, bleibt die Kaution beim Vermieter, da das Mietverhältnis weitergeführt wird. Sollte der eingetretene Angehörige nicht selbst Erbe sein, ist er verpflichtet, die hinterlegte Kaution an die Verlassenschaft oder die Erben auszuzahlen, da diese weiterhin Anspruch auf den Betrag haben.
Insolvenz des Vermieters: Was wird aus der Mietkaution des Mieters?
Bei der Insolvenz des Vermieters gibt es für den Mieter zwei Szenarien hinsichtlich der Mietkaution:
Getrennte Anlage der Kaution: Hat der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt angelegt, hat der Mieter ein Aussonderungsrecht und kann seine Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückerhalten, sofern keine Gegenansprüche bestehen.
Vermischung der Kaution mit dem Vermögen: Wurde die Kaution nicht getrennt angelegt, hat der Mieter nur einen Insolvenzanspruch. In diesem Fall wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich als Insolvenzforderung behandelt.
Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens wird das gesamte Vermögen des Vermieters verwaltet, und Gläubiger – darunter auch Mieter mit Ansprüchen auf ihre Kaution – müssen ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden. Der Mieter wird als einfacher Insolvenzgläubiger eingestuft, und es besteht das Risiko, dass er nur einen Teil seiner Kaution zurückerhält, abhängig davon, wie viel Vermögen im Insolvenzverfahren verfügbar ist.
Daher sollte der Mieter frühzeitig sicherstellen, dass der Vermieter die Kaution korrekt und getrennt vom übrigen Vermögen angelegt hat, um im Insolvenzfall geschützt zu sein.
Kann man die Mietkaution steuerlich geltend machen?
Die Mietkaution selbst ist grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar, da sie lediglich eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter darstellt und kein laufender Aufwand oder eine Ausgabeposition ist, die als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden kann. Es handelt sich um eine rückzahlbare Sicherheit, die der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückerhält, sofern keine Ansprüche des Vermieters bestehen.
Ausnahmefälle, bei denen Kosten in Zusammenhang mit der Mietkaution steuerlich relevant sein können:
Mietkautionszinsen: Falls der Vermieter die Kaution auf einem separaten Konto angelegt hat und dieses Konto Zinsen abwirft, müssen die erhaltenen Zinsen vom Mieter versteuert werden, da diese als Einkommen gelten.
Kosten für eine Mietkautionsversicherung: Wenn anstelle einer klassischen Barkaution eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen wird, können die jährlichen Beiträge unter Umständen steuerlich absetzbar sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie beruflich genutzt wird (z. B. bei einer Betriebsstätte oder einem Homeoffice), da die Versicherungsprämien als Betriebsausgabe oder Werbungskosten gewertet werden könnten.
Beruflich bedingter Umzug: Im Rahmen eines beruflich bedingten Umzugs können Umzugskosten teilweise steuerlich abgesetzt werden. Dies umfasst jedoch in der Regel nicht die Mietkaution selbst, sondern andere Umzugskosten wie Transport, Maklergebühren oder doppelte Mietzahlungen. In einigen Fällen können aber Kosten im Zusammenhang mit der Rückforderung der Kaution (z. B. Anwaltshonorare) als Werbungskosten absetzbar sein, wenn der Umzug beruflich bedingt ist.
FAQ - Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkaution
Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters, die der Vermieter im Falle von Schäden, Mietrückständen oder anderen Forderungen verwenden kann. Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss im Mietvertrag festgelegt werden. Die Kaution wird getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Mietkaution zu hinterlegen:
Barkaution: Der Mieter überweist die Kaution direkt auf ein Konto des Vermieters oder zahlt sie bar. Diese Kaution wird vom Vermieter auf einem separaten Konto angelegt, das Zinsen abwirft, die dem Mieter zustehen.
Mietkautionskonto: Ein spezielles Konto, das Mieter oder Vermieter bei einer Bank eröffnen, um die Kaution zu hinterlegen. Der Vorteil: Das Geld wird getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt und verzinst. Dieses Konto dient dazu, die Mietkaution sicher zu verwahren und ist meist eine sichere Option.
Mietkautionsbürgschaft: Statt einer Kautionszahlung stellt der Mieter eine Bürgschaft von einer Bank oder Versicherung. Diese garantiert dem Vermieter den Kautionsbetrag im Schadensfall, während der Mieter lediglich eine jährliche Prämie zahlt. Es entfällt die direkte Einzahlung eines hohen Betrags.
Die Mietkaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen, also ohne Betriebskosten. Eine niedrigere Kaution kann ebenfalls vereinbart werden.
Die Mietkaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mieter haben das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate mit dem Mietbeginn fällig ist.
Die Mietkaution muss verzinst auf einem separaten Konto angelegt werden, das vom Vermögen des Vermieters getrennt ist. Zinsen gehören dem Mieter und werden bei Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution ausgezahlt.
Ja, der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser mit mindestens zwei Monatsmieten der Kautionsleistung im Verzug ist.
Nein, die Kaution darf nicht mit der letzten Miete verrechnet werden. Sie dient als Sicherheit für mögliche Schäden oder offene Forderungen und bleibt bis zur Abwicklung des Mietverhältnisses beim Vermieter.
Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen, sobald mögliche Ansprüche wie Mietrückstände, Schäden oder Nebenkostenabrechnungen geklärt sind. Es gibt keine gesetzliche Frist, aber in der Regel gilt ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten als angemessen. Ein Teil der Kaution kann bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden, jedoch darf nur der benötigte Betrag einbehalten werden. Der Rest muss zeitnah an den Mieter ausgezahlt werden.
Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß getrennt angelegt, hat der Mieter ein Aussonderungsrecht und erhält die Kaution zurück. Wurde sie nicht getrennt angelegt, muss der Mieter seine Forderung im Insolvenzverfahren anmelden.
Die Mietkaution selbst ist nicht steuerlich absetzbar. Steuerlich relevant können jedoch Zinsen aus der Kautionsanlage oder die Kosten einer Mietkautionsversicherung bei beruflicher Nutzung der Immobilie sein.
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