Der aktuelle Markt: Was die Zahlen zeigen
Die durchschnittliche Angebotsmiete in Deutschland stieg im ersten Quartal 2026 auf 9,15 Euro pro Quadratmeter — bei Neuverträgen in den sieben größten Städten liegt der Schnitt bereits bei 15,80 Euro. München führt mit Spitzenwerten von über 22 Euro für Neubauwohnungen.
Die entscheidende Zahl für Bestandsvermieter: Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut Zensus 2022 bei nur 7,28 Euro pro Quadratmeter. Das heißt: Viele Bestandsmieten haben erheblichen Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete — und damit grundsätzlich Spielraum für eine Erhöhung.
Warum die Preise weiter steigen: 2026 werden voraussichtlich nur rund 215.000 neue Wohnungen fertiggestellt — gegenüber einem errechneten Bedarf von über 370.000 Einheiten pro Jahr. Diese strukturelle Angebotsknappheit hält den Druck hoch.
Was Vermieter rechtlich tun können
Schritt 1: Abstand zur Vergleichsmiete prüfen
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist nur möglich, wenn die aktuelle Miete darunter liegt. Ausgangspunkt ist der qualifizierte Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde — er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nach Lage, Baujahr und Ausstattung.
Wer keinen Mietspiegel hat, kann alternativ drei Vergleichswohnungen benennen, ein Sachverständigengutachten einholen oder eine anerkannte Mietdatenbank nutzen.
Schritt 2: Kappungsgrenze im Blick haben
Auch wenn die Vergleichsmiete viel Spielraum lässt — die Kappungsgrenze ist die eigentliche Schranke:
- Standardmäßig: 20 % in 3 Jahren
- In angespannten Wohnungsmärkten (mehrere hundert Gemeinden): 15 % in 3 Jahren
Wer die Miete lange nicht erhöht hat, kann trotz großem Abstand zur Vergleichsmiete nur schrittweise erhöhen. Alle Erhöhungen der letzten drei Jahre werden auf die Kappungsgrenze angerechnet.
Schritt 3: Wartefristen beachten
- Zwischen dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung müssen mindestens 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) — die Miete muss zum Zeitpunkt der neuen Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein
- Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung zugestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB)
- Bei Zustimmung des Mieters wird die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig (§ 558b Abs. 1 BGB)
Schritt 4: Formale Anforderungen einhalten
Das Mieterhöhungsschreiben muss:
- Schriftlich erfolgen
- Die neue Miethöhe konkret benennen
- Mit dem Mietspiegel oder einer anderen Begründungsquelle belegt sein
- Den Mieter um Zustimmung bitten
Strategien für die Praxis
Regelmäßig und in Schritten erhöhen: Wer die Miete jahrelang nicht angepasst hat, läuft in die Kappungsgrenze. Besser: alle 2–3 Jahre moderate Anpassungen vornehmen, um den gesetzlichen Spielraum kontinuierlich zu nutzen.
Mietspiegel genau kennen: Viele Mietspiegel differenzieren stark nach Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage. Eine gut ausgestattete Wohnung in guter Lage kann deutlich über dem Durchschnittswert liegen. Es lohnt sich, die eigene Wohnung sorgfältig einzuordnen.
Modernisierungen nutzen: Nach einer Modernisierung können Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1a BGB, Kappungsgrenze: max. 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren) — zusätzlich zur regulären Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
Kommunikation nicht vergessen: Mieter, die verstehen warum die Miete steigt — steigende Nebenkosten, Grundsteuerreform, Instandhaltungsaufwand — reagieren oft kooperativer. Ein begleitendes Anschreiben, das den Kontext erklärt, kann Konflikte vermeiden.
Bei Neuvermietung — Mietpreisbremse beachten: Bei einem Mieterwechsel gilt die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten: Die neue Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubauten nach Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert.
Was jetzt konkret zu tun ist
- Letzten Erhöhungszeitpunkt prüfen: Wann wurde die Miete zuletzt erhöht?
- Mietspiegel der Gemeinde aufrufen: Wo liegt die aktuelle Vergleichsmiete für die Wohnung?
- Kappungsgrenze berechnen: Wie viel Prozent wurden in den letzten 3 Jahren bereits erhöht?
- Spielraum ermitteln: Was ist das Minimum aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze?
- Fristen prüfen: Ist die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert (Wirksamwerden)? Das Verlangen kann frühestens nach 12 Monaten gestellt werden.
- Mieterhöhungsschreiben erstellen: Mit korrekter Begründung und Zustimmungsbitte
Quellen
- § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Wartefristen
- § 558b BGB — Zustimmung zur Mieterhöhung, Fälligkeit
- § 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (8 % der Kosten/Jahr)
- Zensus 2022 — Durchschnittliche Bestandsmiete Deutschland: 7,28 €/m²
- BBSR — Wohnungsbedarfsprognose: 370.000 Einheiten/Jahr
- Statistisches Bundesamt — Fertigstellungsprognose 2026: ca. 215.000 Wohnungen
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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