Die Mietkaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden — das ist gesetzliche Pflicht. Aber wo? Viele Vermieter gehen noch zur Sparkasse um die Ecke. Andere haben festgestellt: Die Bank bietet das gar nicht mehr an. Und wieder andere fragen sich, warum sie überhaupt noch zu einer Bank gehen sollen, wenn es kostenlos und digital geht. Hier kommt der aktuelle Überblick.
Was das Gesetz vorschreibt
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem verzinsten Konto anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Das dient dem Schutz des Mieters: Im Fall einer Insolvenz des Vermieters ist die Kaution so vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt.
Was konkret erlaubt ist:
- Klassisches Mietkautionskonto bei einer Bank (Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters)
- Verpfändetes Sparbuch auf den Namen des Mieters
- Digitales Mietkautionskonto
- Mietkautionsbürgschaft (statt Geldkaution)
Was nicht erlaubt ist: Die Kaution einfach auf dem eigenen Girokonto parkieren — auch nicht vorübergehend.
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Was Banken 2026 noch anbieten — und was nicht mehr
| Anbieter | Status 2026 | Kosten |
|---|---|---|
| Sparkasse | Verfügbar — aber regional sehr unterschiedlich | 20–75 € einmalig |
| Volksbank / Raiffeisenbank | Von 597 Instituten: nur noch 14 mit echtem Kautionskonto | 10–50 € einmalig |
| Commerzbank | Verfügbar — bundesweit, nur Filiale | 59 € einmalig |
| DKB | Keine Neuabschlüsse mehr (seit 2025) | — |
| ING / comdirect | Kein Mietkautionskonto im Angebot | — |
| Deutsche Bank | Eingestellt (seit 2021) | — |
| SmartMiete | Verfügbar — 100 % digital, sofort | 0 € — kostenlos |
SmartMiete ist einer von nur drei Anbietern in Deutschland die ein Mietkautionskonto komplett kostenlos anbieten — ohne Einrichtungsgebühr, ohne Kontoführungsgebühr, ohne versteckte Kosten (Quelle: mietkautionskonto.info, Stand August 2026). Das Konto läuft über die Partnerbank Instabank — alle Einlagen sind bis 100.000 Euro über die europäische Einlagensicherung abgesichert.
Was ein Mietkautionskonto bei der Bank kostet — wirklich
Viele Vermieter schauen nur auf die einmalige Eröffnungsgebühr. Die tatsächlichen Kosten sind höher:
- Eröffnungsgebühr: 0–75 € je nach Bank
- Kontoführungsgebühr: Bei manchen Banken zusätzlich 0–30 € pro Jahr
- Freigabegebühr bei Auszug: Manche Banken berechnen das separat
- Zeitaufwand: Filialtermin, Formular, Wartezeit — leicht 1–2 Stunden pro Kautionskonto
- Erneute Eröffnung: Falls die Bank das Konto kündigt oder Konditionen ändert
Wer zwei Wohnungen vermietet und alle fünf Jahre einen neuen Mieter hat, zahlt über 20 Jahre locker 300–500 Euro — nur für Kontoführung. Plus den Zeitaufwand.
Was ist mit den Zinsen?
Klassische Mietkautionskonten bei Sparkassen und Volksbanken verzinsen die Kaution aktuell mit 0 bis 0,5 % — das ergibt bei einer Kautionssumme von 2.000 Euro maximal 10 Euro pro Jahr. Steuerlich sind diese Zinsen Kapitalertrag des Mieters — bis zum Sparerpauschbetrag (1.000 Euro/Jahr für Einzelpersonen) steuerfrei.
Wichtig: Der Vermieter darf die Kontoführungsgebühren nicht von den Zinsen abziehen oder auf die Kaution umlegen — er trägt sie selbst (BGH-Rechtsprechung).
Wie ein Mietkautionskonto eröffnet wird — Schritt für Schritt
Option A: Bei der Sparkasse oder Volksbank (klassisch)
Was du brauchst: Personalausweis, Mietvertrag, ggf. Steuer-ID. Ein persönlicher Termin in der Filiale ist in den meisten Fällen Pflicht.
- Prüfen ob die lokale Filiale das Produkt noch anbietet — vorab anrufen
- Termin vereinbaren und Unterlagen mitbringen
- Konto eröffnen, Verpfändungserklärung unterschreiben
- Kaution überweisen lassen
- Kontobestätigung an den Mieter schicken
Zeitaufwand: 1–3 Werktage bis das Konto aktiv ist, plus Filialtermin
Option B: Digital bei SmartMiete (kostenlos)
Was du brauchst: E-Mail-Adresse, Mietvertrag, 15 Minuten. Das Konto läuft über die Partnerbank Instabank — Einlagen bis 100.000 € über die europäische Einlagensicherung abgesichert. Zeitaufwand: 15 Minuten. Kein Filialtermin, kein Papierkram, kein Warten.
- Kostenloses Konto auf app.smartmiete.de anlegen
- Mietverhältnis anlegen und Mieter einladen
- Mieter überweist die Kaution direkt auf das digitale Kautionskonto
- Beide Seiten erhalten eine Bestätigung
- Bei Auszug: Kaution per Klick freigeben
Zeitaufwand: 15 Minuten. Kein Filialtermin, kein Papierkram, kein Warten.
Was rechtlich gilt — und was Vermieter wissen müssen
Trennung ist Pflicht: Die Kaution muss auf einem separaten Konto liegen, das nicht mit dem Privatvermögen des Vermieters vermischt ist. Verstöße können Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Zinsen gehören dem Mieter: Alle aufgelaufenen Zinsen werden bei Rückzahlung der Kaution ausgezahlt — nicht dem Vermieter.
Ratenzahlung ist das Recht des Mieters: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Raten zahlen — erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den nächsten Mietzahlungen.
Kautionsverzug und Kündigung: Zahlt der Mieter die Geldkaution nicht und erreicht der Rückstand zwei Nettokaltmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Achtung: Das gilt nur bei Geldkautionen — nicht bei Bürgschaften (BGH VIII ZR 256/23, 14.05.2025).
Rückzahlung nach Auszug: Keine gesetzliche Frist — aber 3 bis 6 Monate gelten als angemessen. Die Verjährungsfrist für Vermieteransprüche beginnt ab Schlüsselrückgabe (BGH XII ZR 96/23, 29.01.2025).
Häufige Fragen
Ja — mit Zustimmung des Vermieters kann der Mieter ein Konto auf seinen eigenen Namen eröffnen und es zugunsten des Vermieters verpfänden. Das ist ebenfalls rechtssicher und schützt die Kaution im Insolvenzfall des Vermieters.
Das passiert tatsächlich — immer mehr Banken ziehen sich aus dem Geschäft zurück. Wer betroffen ist, muss die Kaution auf ein neues Konto übertragen. Mit einem digitalen Kautionskonto ist das Risiko minimal — der Anbieter hat kein wirtschaftliches Interesse an der Kündigung des Kontos. Mehr dazu: Mietkautionskonto von der Bank gekündigt.
Grundsätzlich ja — von der gesetzlichen Standardanlageform (Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist) kann nur mit Zustimmung beider Parteien abgewichen werden (§ 551 Abs. 3 BGB). In der Praxis wird die Anlageform aber oft einfach im Mietvertrag vereinbart — wer den Mietvertrag unterschreibt, stimmt damit auch der darin vereinbarten Kautionsanlage zu. Am einfachsten: die Anlageform direkt im Mietvertrag festhalten.
Ja — Kontoführungsgebühren für das Mietkautionskonto können als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Bei SmartMiete gibt es keine Gebühren — also auch nichts umzulegen.
Zusammenfassung
- Gesetzliche Pflicht: Kaution getrennt anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — auf eigenem Konto des Vermieters
- Viele Banken bieten es nicht mehr an: DKB, ING, comdirect, Deutsche Bank — alle eingestellt oder keine Neuabschlüsse
- Sparkasse und Volksbank: Noch verfügbar, aber regional stark eingeschränkt, Gebühren 10–75 €
- SmartMiete: Kostenlos, 100 % digital, in 15 Minuten — einer von nur 3 komplett kostenlosen Anbietern in Deutschland
- Zinsen: Gehören dem Mieter — Kontogebühren dürfen nicht abgezogen werden
- Bei Kautionsverzug: Fristlose Kündigung möglich — aber nur bei Geldkaution, nicht bei Bürgschaft (BGH VIII ZR 256/23)
Welche Lösung am besten passt, hängt von den eigenen Bedürfnissen ab — wer seine Hausbank schätzt und einen Ansprechpartner vor Ort will, ist dort gut aufgehoben. Wer Zeit sparen und Kosten vermeiden will, fährt digital besser.
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Quellen
- § 551 BGB — Mietkaution: Höhe, Anlage, Ratenzahlung, Verzinsung
- § 569 Abs. 2a BGB — Fristlose Kündigung bei Kautionsverzug (nur Geldkaution)
- § 2 Nr. 17 BetrKV — Kontoführungsgebühren als umlagefähige Betriebskosten
- BGH, Az. VIII ZR 256/23, 14.05.2025 — § 569 Abs. 2a BGB gilt nicht bei Bürgschaft
- BGH, Az. XII ZR 96/23, 29.01.2025 — Verjährungsfrist beginnt ab Schlüsselrückgabe
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