Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerreform – eine der größten Änderungen im deutschen Steuerrecht der letzten Jahrzehnte. Ziel der Reform ist es, die Grundsteuer gerechter zu gestalten und gleichzeitig den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gerecht zu werden. Die neue Regelung bringt zahlreiche Änderungen für Eigentümer, Vermieter und Mieter mit sich.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Berechnungsgrundlage der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig. Die alten Einheitswerte, auf denen die Steuer beruhte, stammten teils noch aus den 1960er Jahren und führten zu erheblichen Ungleichheiten bei der Besteuerung vergleichbarer Immobilien. Die Reform soll nun eine verfassungskonforme, gerechtere Verteilung der Steuerlast sicherstellen.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die neue Grundsteuer basiert auf drei Komponenten:
Grundsteuerwert: Der Immobilienwert wird nach neuen Kriterien ermittelt, wobei Faktoren wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Baujahr berücksichtigt werden.
Steuermesszahl: Diese vom Bund festgelegte Zahl wird zur Berechnung der Steuer verwendet.
Hebesatz: Kommunen legen den Hebesatz fest, der entscheidend für die endgültige Steuerhöhe ist.
Beispiel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer
Die Kommunen haben bis Juni 2025 Zeit, neue Hebesätze festzulegen. In einigen Regionen kann es daher zu Abweichungen oder Verzögerungen beim Versand der Steuerbescheide kommen.
Umlagefähig, aber nicht ohne potentielle Hürden
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen – sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Laut § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Kosten.
Voraussetzung: Im Mietvertrag muss klar vereinbart sein, dass Betriebskosten (inkl. Grundsteuer) auf den Mieter umgelegt werden.
Bei Pauschalmieten (Bruttowarmmiete) ist die Umlage der Grundsteuer oft bereits im Pauschalbetrag enthalten. Hier sollte man besonders auf die Vertragsformulierung achten.
Mit der kommenden Grundsteuerreform 2025 können sich regionale Steuerlasten erheblich ändern, was die Umlage auf Mieter beeinflusst.
Vermieter sollten proaktiv mit Mietern kommunizieren und mögliche Erhöhungen der Betriebskosten frühzeitig ankündigen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Transparente Abrechnungen und klare Vereinbarungen im Mietvertrag sind hierbei entscheidend.
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Abrechnung, Fristen & Sonderfälle
Abrechnung: Die Grundsteuer wird in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt. Als Verteilerschlüssel dient in der Regel die Wohnfläche.
Fristen: Die Abrechnung muss den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden.
Leerstand & Eigennutzung: Für leerstehende oder vom Vermieter selbst genutzte Wohnungen kann die Grundsteuer nicht auf andere Mieter umgelegt werden.
Nachträgliche Erhöhungen: Wird die Grundsteuer nachträglich erhöht, dürfen Vermieter diese Kosten auch rückwirkend auf Mieter umlegen – selbst wenn das Mietverhältnis inzwischen beendet ist.
Sonderfälle
Gemischt genutzte Immobilien: Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten muss die Grundsteuer getrennt berechnet werden.
Einspruch gegen den Steuerbescheid: Auch wenn ein Eigentümer gegen den Steuerwertbescheid Einspruch einlegt, muss die Steuer zunächst gezahlt werden. Der Einspruch ändert nichts an der Zahlungspflicht, eröffnet aber die Möglichkeit einer späteren Rückerstattung.
Was es sonst noch zu wissen gibt
Die Grundsteuer wird in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Einige Städte, wie Hamburg, haben den ersten Zahlungstermin aufgrund der Verzögerungen bei den Bescheiden bereits auf den 30. April 2025 verschoben.
Der Bund der Steuerzahler rät Eigentümern, bestehende Daueraufträge auszusetzen und nicht pauschal den alten Steuerbetrag zu überweisen. Ohne neuen Bescheid besteht das Risiko von Über- oder Unterzahlungen.
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