Teil 1: Wichtige BGH-Urteile 2024
Aufrechnung mit verjährten Forderungen gegen die Mietkaution
BGH, 10.07.2024 — Az. VIII ZR 184/23
Vermieter dürfen auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen die Mietkaution aufrechnen. Selbst wenn die reguläre Verjährungsfrist abgelaufen ist, können Forderungen noch mit der Kaution verrechnet werden — weil die Kaution als Sicherungsmittel eine eigenständige Grundlage hat und der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Geldersatz statt Naturalrestitution) nicht zwingend innerhalb der Verjährungsfrist ausüben muss.
Konsequenz: Kaution erst nach vollständiger Prüfung aller Ansprüche zurückzahlen — auch wenn einzelne Forderungen verjährt erscheinen.
Mietpreisbremse verfassungskonform
BGH, 18.12.2024 — Az. VIII ZR 16/23
Der BGH hat entschieden: Die Vorschriften zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sind auch in der seit April 2020 geltenden Fassung mit dem Grundgesetz vereinbar — sie verstoßen weder gegen die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) noch gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz oder die Vertragsfreiheit. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Einschätzung im Februar 2026 bestätigt. Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 erfolgte durch ein separates Gesetz (Bundestag Juni 2025, Bundesrat Juli 2025).
Konsequenz: Bei Neuvermietungen in betroffenen Gemeinden Mietspiegel prüfen — die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029. Ausnahmen gelten nur für Neubauten nach Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen unwirksam
BGH, 06.03.2024 — Az. VIII ZR 79/22
Klauseln in Formularmietverträgen die Mieter anteilig an Schönheitsreparaturen beteiligen, sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam — das hat der BGH bereits 2015 entschieden und 2024 bestätigt. Der eigentliche Neuigkeitswert des Urteils von 2024: Individualvertraglich ausgehandelte Quotenabgeltungsklauseln können dagegen wirksam sein. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt — das bloße Anbieten mehrerer vorformulierter Varianten reicht nicht.
Konsequenz: Auf Formularklauseln nicht verlassen. Wer eine Quotenabgeltung wirksam vereinbaren will, muss sie individuell aushandeln — mit echtem Verhandlungsspielraum für den Mieter.
Kündigung wegen freiberuflicher Nutzung zulässig
BGH, 10.04.2024 — Az. VIII ZR 286/22
Will der Vermieter die Wohnung überwiegend für eine freiberufliche Tätigkeit nutzen (im entschiedenen Fall: eine Rechtsanwaltskanzlei) und dort zugleich wohnen, liegt zwar keine klassische Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Die Kündigung kann aber auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden. Es reicht regelmäßig aus, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde.
Konsequenz: Das Kündigungsschreiben muss auf den richtigen Kündigungsgrund gestützt sein — § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, nicht § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Begründung muss konkret und nachvollziehbar sein. Höhere Anforderungen gelten, wenn die Wohnnutzung nur eine völlig untergeordnete Rolle spielt.
Barrierefreier Umbau im Wohnungseigentum
BGH, 09.02.2024 — Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23
Wohnungseigentümer haben unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen für mehr Barrierefreiheit — etwa den Einbau eines Aufzugs oder einer Rampe. Eine grundlegende Umgestaltung der Anlage liegt bei solchen privilegierten Maßnahmen typischerweise nicht vor.
Konsequenz: In Eigentümerversammlungen können solche Anträge nicht mehr pauschal abgelehnt werden. Kosten trägt grundsätzlich der Antragsteller.
Teil 2: Wichtige BGH-Urteile 2025
Verjährungsfrist beginnt ab Schlüsselrückgabe
BGH, 29.01.2025 — Az. XII ZR 96/23
Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters (§ 548 BGB) beginnt bereits mit dem tatsächlichen Rückerhalt der Wohnung — also ab dem Schlüsseleinwurf in den Briefkasten — nicht erst mit der formellen Mietvertragsbeendigung.
Konsequenz: Nach Schlüsselrückgabe unverzüglich besichtigen, Schäden dokumentieren und Ansprüche geltend machen. Wer wartet, verliert seine Forderungen.
Fristlose Kündigung bei Kautionsverzug gilt nicht für Bürgschaften
BGH, 14.05.2025 — Az. VIII ZR 256/23
Die fristlose Kündigung wegen Kautionsverzugs nach § 569 Abs. 2a BGB gilt ausschließlich bei Geldkautionen — nicht bei Bankbürgschaften.
Konsequenz: Bei Bürgschaftsvereinbarungen die Schlüsselübergabe von der vollständigen Vorlage der Bürgschaft abhängig machen (§ 273 BGB).
Teil 3: Mietrecht II — geplante Änderungen (noch nicht in Kraft)
Wichtig zur Einordnung: Das Mietrechtspaket II ist bislang ein Gesetzentwurf. Das Bundeskabinett hat ihn am 29. April 2026 beschlossen (Kabinettsbeschluss), der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten (Drucksache 21/6807); derzeit läuft die Ausschussberatung. Zweite und dritte Lesung stehen aus. Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige Recht — und einzelne Punkte können sich im Verfahren noch ändern. Der folgende Überblick zeigt, worauf sich Vermieter vorbereiten sollten.
Indexmiete: Geplanter Deckel
Für Indexmietverträge in angespannten Wohnlagen soll ein Dämpfungsmechanismus gelten: Indexsteigerungen über 3,0 % pro Jahr sollen nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können.
Beispiel: Bei 5 % Inflation dürfte die Miete nur um 4 % steigen (3 % + 2 % × 0,5) — nicht um die vollen 5 %. Die Regelung soll nur in Gebieten gelten, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Möblierte Wohnungen: Geplante Transparenzpflicht und Deckelung
Der Möblierungszuschlag soll ausdrücklich vor Vertragsabschluss ausgewiesen werden müssen und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Bei vollmöblierten Wohnungen soll eine Pauschale von maximal 10 % der Nettokaltmiete als angemessen gelten. Wird der Zuschlag nicht ausgewiesen, soll die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe für bis zu zwei Jahre nach Nachholung als unmöbliert vermietet gelten.
Kurzzeitmieten: Geplante Beweislastumkehr
Nach dem Entwurf soll die gesetzliche Vermutung gelten, dass Mietverträge unter 6 Monaten ein reguläres Wohnmietverhältnis begründen — mit der Folge, dass die Mietpreisbremse greift. Vermieter müssten den Ausnahmecharakter detailliert begründen und dokumentieren.
CO2-Kosten und Heizung
CO2-Kosten werden seit 2023 nach einem Stufenmodell aufgeteilt. 2026 wird das Modell spürbarer: Der CO2-Preis liegt bei 55–65 Euro pro Tonne.
Bereits geltende Frist: Alle nicht fernablesbaren Messgeräte für Wärme und Warmwasser müssen bis 31. Dezember 2026 auf fernablesbare Technik umgerüstet sein. Wer das versäumt, riskiert ab 2027 Kürzungsrechte der Mieter (§ 12 HKV).
Modernisierungsumlage: Geplante Anhebung der Vereinfachungsschwelle
Die Schwelle für das vereinfachte Verfahren bei der Modernisierungsumlage soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Der allgemeine Satz bleibt bei 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Bereits angekündigte Modernisierungen werden nach bisherigem Recht abgerechnet.
Schonfristzahlung: Geplante Ausweitung
Die Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) soll künftig einmalig auch bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs gelten — nicht mehr nur bei fristlosen. Einschränkung: Wer dieses Recht in den letzten zwei Jahren bereits genutzt hat, kann sich nicht erneut darauf berufen.
Teil 4: Weitere wichtige Änderungen 2025/2026
E-Rechnungspflicht seit 01.01.2025
Betrifft ausschließlich Vermieter von Gewerbeimmobilien die umsatzsteuerpflichtig vermieten. Rechnungen müssen im strukturierten Format (XRechnung oder ZUGFeRD) ausgestellt werden. PDFs per E-Mail gelten nicht mehr als ordnungsgemäße E-Rechnung. Übergangsregel: PDFs bis Ende 2026 noch zulässig bei Zustimmung des Empfängers. Wohnraumvermieter sind nicht betroffen.
Neue Grundsteuer seit 01.01.2025
Die reformierte Grundsteuer gilt seit 2025 — bleibt vollständig umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Erste Nebenkostenabrechnung mit neuer Grundsteuer erscheint 2026 — Vorauszahlungen anpassen. Mehr dazu: Grundsteuer für Eigentumswohnungen 2026
Jobcenter-Auskunftspflicht erweitert ab 01.07.2026
Vermieter müssen dem Jobcenter auf Verlangen nun auch konkrete Belege vorlegen — zu Miethöhe, Mietdauer, Nutzerzahl und Nebenkosten (13. SGB II-Änderungsgesetz). Mehr dazu: Jobcenter vs. Vermieter
BEG IV: Verkürzte Aufbewahrungsfristen seit 01.01.2025
- Mietverträge: 6 Jahre
- Rechnungen und Buchungsbelege: 8 Jahre
- Jahresabschlüsse: weiterhin 10 Jahre
Checkliste für Vermieter 2026
- Indexmietvertrag? Geplante Änderungen im Blick behalten — noch nicht in Kraft
- Möblierungszuschlag? Zeitwert dokumentieren und transparent ausweisen — schon jetzt sinnvoll
- Kurzzeitverträge? Ausnahmecharakter dokumentieren
- Heizkostenabrechnung? CO2-Kosten korrekt aufteilen
- Messgeräte? Bis 31.12.2026 auf fernablesbare Technik umrüsten
- Neuvermietung geplant? Mietspiegel prüfen — Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029
- Schäden nach Auszug? Sofort dokumentieren — Verjährung läuft ab Schlüsselrückgabe
- Kaution? Erst nach vollständiger Prüfung aller Ansprüche zurückzahlen
- Gewerberaum? E-Rechnungsformat bis Ende 2026 einrichten
- Unterlagen? Aufbewahrungsfristen nach BEG IV beachten (Mietverträge 6 J., Belege 8 J.)
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
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Quellen
- BGH, Urteil vom 10.07.2024 — Az. VIII ZR 184/23 — Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch
- BGH, Urteil vom 18.12.2024 — Az. VIII ZR 16/23 — Verfassungskonformität der Mietpreisbremse
- BGH, Urteile vom 09.02.2024 — Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23 — Barrierefreier Umbau im Wohnungseigentum
- BGH, Urteil vom 06.03.2024 — Az. VIII ZR 79/22 — Quotenabgeltungsklauseln
- BGH, Urteil vom 10.04.2024 — Az. VIII ZR 286/22 — Kündigung bei freiberuflicher Nutzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB)
- BGH, Urteil vom 29.01.2025 — Az. XII ZR 96/23 — Verjährungsfrist ab Schlüsselrückgabe (§ 548 BGB)
- BGH, Urteil vom 14.05.2025 — Az. VIII ZR 256/23 — Fristlose Kündigung bei Kautionsverzug gilt nicht für Bürgschaften
- Bundestag-Drucksache 21/6807 — Regierungsentwurf Mietrechtspaket II (erste Lesung 09.07.2026, noch nicht in Kraft)
- § 548 BGB — Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters
- § 569 Abs. 2a BGB — Fristlose Kündigung bei Kautionsverzug (nur bei Geldkautionen)
- § 573 BGB — Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 12 HKV — Kürzungsrecht des Mieters bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung
- § 2 Nr. 1 BetrKV — Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten
- § 147 AO — Aufbewahrungsfristen (BEG IV ab 01.01.2025)
Rechtsstand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
