✅ Do’s — Was Vermieter beim Umgang mit Kautionsgeldern tun sollten
1. Kaution getrennt vom eigenen Vermögen aufbewahren
Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — also nicht auf dem Privat- oder Geschäftskonto, sondern auf einem gesonderten Kautionskonto. Die Anlageform muss insolvenzsicher sein, damit die Kaution im Fall einer Bankenpleite geschützt ist.
Gängige und rechtssichere Lösungen: Mietkautionssparbuch auf den Namen des Mieters mit Verpfändung, Treuhandkonto oder ein digitales Mietkautionskonto. Mehr zum Vergleich der Optionen im Artikel Mietkautionskonto: Sparkasse oder digital?
2. Kaution verzinsen
Das Gesetz schreibt vor: Die Kaution muss mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu — nicht dem Vermieter — und erhöhen den Rückzahlungsbetrag.
3. Rückzahlung nach Mietende zeitnah abwickeln
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Rückzahlungsfrist für die Kaution. Als angemessen gelten in der Praxis drei bis sechs Monate — je nachdem wie lange es dauert, offene Ansprüche zu klären (ausstehende Betriebskosten, Schäden, Mietrückstände). Danach gerät der Vermieter in Verzug.
Wichtig — BGH XII ZR 96/23 (29.01.2025): Der BGH hat klargestellt, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters (§ 548 BGB) bereits mit dem tatsächlichen Rückerhalt der Mietsache beginnt — also z. B. ab dem Schlüsseleinwurf in den Briefkasten — und nicht erst mit der formellen Mietvertragsbeendigung. Das bedeutet: Wer nach der Schlüsselübergabe zu lange wartet, bevor er Schäden geltend macht, kann seine Ansprüche verlieren — auch wenn das Mietverhältnis noch läuft. Vermieter sollten deshalb nach Rückerhalt der Wohnung unverzüglich eine Besichtigung durchführen und Schäden dokumentieren.
Tipp: Wer noch auf eine ausstehende Betriebskostenabrechnung wartet, darf den entsprechenden Teil zurückhalten — sollte aber den unstrittigen Rest frühzeitig auszahlen.
4. Teilrückzahlung bei unstrittigen Beträgen
Ist ein Teil der Kaution eindeutig nicht belastet, sollte er zeitnah zurückgezahlt werden — auch wenn noch andere Ansprüche offen sind. Das zeigt Fairness, schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Auseinandersetzungen.
5. Dokumentation lückenlos führen
Kontoauszüge, Zinsabrechnungen und Nachweise über die Anlageform sollten für jedes Mietverhältnis vollständig aufbewahrt werden. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast, dass er die Kaution korrekt angelegt hat.
❌ Don’ts — Was Vermieter unbedingt vermeiden sollten
1. Kaution auf das eigene Konto einzahlen
Ein häufiger Fehler — und rechtlich problematisch. Wird die Kaution mit dem Vermögen des Vermieters vermischt, verletzt das die Treuhandpflicht aus § 551 BGB. Im Insolvenzfall des Vermieters wäre die Kaution des Mieters nicht geschützt. Der Mieter kann in diesem Fall die sofortige Rückzahlung verlangen — selbst mitten im laufenden Mietverhältnis.
2. Kaution während der Mietzeit angreifen
Die Kaution ist treuhänderisch verwaltetes Geld und darf während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwendet werden — auch nicht bei Zahlungsrückständen des Mieters. Der Vermieter darf die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Aufrechnung nutzen, nachdem er konkrete Forderungen geltend gemacht hat.
Ausnahme: Bei rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Forderungen kann eine Aufrechnung auch während des Mietverhältnisses möglich sein — das ist jedoch ein Ausnahmefall und sollte anwaltlich geprüft werden.
3. Keine Dokumentation führen
Wer keine Nachweise über Einzahlung, Verzinsung und Anlageform hat, steht im Streitfall schlecht da. Eine lückenlose Dokumentation schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen und schafft Transparenz.
4. Rückzahlung verzögern oder verweigern
Kommt ein Vermieter seiner Rückzahlungspflicht nicht nach, gerät er in Verzug — der Mieter kann Klage einreichen, Verzugszinsen geltend machen und ggf. Schadensersatz fordern. Wer zu lange wartet, riskiert außerdem den Verlust eigener Ansprüche: Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters beträgt nur sechs Monate ab Rückerhalt der Wohnung (§ 548 BGB) — nicht ab Mietvertragsende. Nach BGH (XII ZR 96/23, 29.01.2025) kann diese Frist bereits mit dem Schlüsseleinwurf in den Briefkasten beginnen. Wer die Kaution zu lange einbehält, ohne seine Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen, sitzt am Ende auf einer zurückzuzahlenden Kaution — ohne durchsetzbare Gegenforderungen.
5. Kautionskonto kündigen lassen ohne Nachfolgelösung
Immer mehr Banken kündigen Mietkautionskonten — oft ohne Vorwarnung. Wer nach der Kündigung die Kaution auf das Privatkonto umzieht, verstößt sofort gegen § 551 BGB. Mehr dazu im Artikel Mietkautionskonto von der Bank gekündigt — was jetzt?
Zusammenfassung
Do’s: Kaution getrennt und insolvenzsicher anlegen · Zinsen dem Mieter gutschreiben · Zeitnah zurückzahlen · Unstrittige Teile sofort auszahlen · Alles dokumentieren
Don’ts: Kaution auf eigenes Konto · Während der Mietzeit angreifen · Keine Dokumentation führen · Rückzahlung verzögern · Kündigung der Bank aussitzen
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