Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja — zu 100 Prozent. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Daran hat die Reform nichts geändert. Auch eine deutliche Erhöhung des Betrags ändert nichts an der Umlagefähigkeit — entscheidend sind allein die formalen Voraussetzungen.
Voraussetzung: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten vereinbart sein — entweder durch einen Verweis auf die BetrKV oder durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer. Eine Formulierung wie „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV“ reicht aus. Fehlt diese Klausel, trägt der Vermieter die Grundsteuer allein — auch rückwirkend lässt sich das nicht heilen.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
- Grundsteuerwert: Vom Finanzamt auf Basis neuer Kriterien ermittelt (Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr)
- Steuermesszahl: Vom Bund bzw. Bundesland festgelegt
- Hebesatz: Von der Gemeinde bestimmt — und hier liegt der entscheidende Hebel
Der Hebesatz ist der einzige Faktor, den Gemeinden jährlich anpassen können. Laut einer Erhebung des Bundes der Steuerzahler haben mehr als 60 Prozent der Kommunen in NRW und Hessen ihren Hebesatz höher angesetzt, als für eine aufkommensneutrale Umstellung nötig gewesen wäre.
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Nicht alle Bundesländer verwenden das Bundesmodell. Folgende Länder haben eigene Berechnungsmodelle:
| Bundesland | Modell |
|---|---|
| Bayern | Flächenmodell (wertunabhängig) |
| Baden-Württemberg | Modifiziertes Bodenwertmodell |
| Hamburg | Wohnlagemodell |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell |
| Saarland und Sachsen | Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen |
| Alle anderen Länder | Bundesmodell |
Das bedeutet: Je nach Bundesland kann der gleiche Vermieter mit demselben Objekt zu einer völlig anderen Grundsteuer kommen.
Rechtlicher Stand 2026
Die Grundsteuerreform ist seit 2025 in Kraft — aber das letzte Wort ist noch nicht gesprochen:
- BFH-Urteil, 10. Dezember 2025: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt und drei Musterklagen aus NRW, Berlin-Brandenburg und Sachsen abgewiesen. Bescheide auf Basis des Bundesmodells haben damit vorerst Bestand.
- Verfassungsbeschwerde, 27. Februar 2026: Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben beim Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerde eingelegt. Das BVerfG hat noch nicht entschieden.
- Ländermodelle: Der BFH will voraussichtlich im Laufe des Jahres 2026 über die abweichenden Ländermodelle entscheiden.
Für Vermieter bedeutet das: Wer gegen seinen Bescheid Einspruch eingelegt hat, sollte das Verfahren ruhend stellen lassen bis zum BVerfG-Entscheid. Die Grundsteuer muss trotzdem pünktlich gezahlt werden — ein laufender Einspruch ändert nichts an der Zahlungspflicht.
Praktische Umlage: So geht es richtig
Verteilerschlüssel
Bei mehreren Wohneinheiten muss die Grundsteuer aufgeteilt werden. Gesetzlicher Standard ist die Wohnfläche — sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Beispiel: Haus mit 300 m² Gesamtwohnfläche, Jahresgrundsteuer 1.200 Euro. Eine 75-m²-Wohnung trägt 25 % = 300 Euro/Jahr = 25 Euro/Monat.
Gemischt genutzte Gebäude
Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten muss die Grundsteuer getrennt nach Nutzungsart aufgeteilt werden. Die Gewerbeeinheiten dürfen nicht einfach in den gemeinsamen Topf mit den Wohnungsmietern geworfen werden — das wäre ein häufiger und angreifbarer Fehler.
Vorauszahlungen anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB)
Nach einer Betriebskostenabrechnung können Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen — schriftlich in Textform, ohne Zustimmung des Mieters. Das vermeidet eine große Nachzahlung am Ende des nächsten Abrechnungsjahres und reduziert Konfliktpotenzial erheblich.
Wichtig: § 560 Abs. 4 BGB setzt eine vorliegende Abrechnung voraus — eine unterjährige Anpassung allein aufgrund des neuen Grundsteuerbescheids ist nach dem Gesetzestext grundsätzlich nicht möglich. Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Kostensteigerung durch den Bescheid bereits konkret feststeht und die letzte Abrechnung die neue Grundsteuer noch nicht abbildet — das ist in der Praxis aber strittig und im Einzelfall zu prüfen. Die sicherste Variante: die neue Grundsteuer in der nächsten regulären Abrechnung (für 2025) abrechnen und die Vorauszahlungen danach anpassen.
Die Drei-Monats-Frist gilt übrigens nur bei Betriebskostenpauschalen (§ 560 Abs. 2 BGB), nicht bei Vorauszahlungen.
Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung — inklusive Grundsteuer — muss den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Für das Abrechnungsjahr 2025 ist die Frist also der 31. Dezember 2026. Wer diese Frist versäumt, kann die Grundsteuer für dieses Jahr nicht mehr geltend machen.
Belege aufbewahren
Mieter haben das Recht, den Original-Grundsteuerbescheid einzusehen (§ 259 BGB). Vermieter sollten den Bescheid daher gut aufbewahren und auf Nachfrage vorlegen können.
Was 2026 praktisch wichtig ist
Die meisten Mieter erhalten die Nebenkostenabrechnung für 2025 erst Ende 2026 — und sehen die neue Grundsteuer dann zum ersten Mal als Nachzahlung. Das kann bei Erhöhungen von 30–100 Prozent zu erheblichem Konfliktpotenzial führen.
Empfehlung für Vermieter: Mieter frühzeitig und proaktiv über die gestiegene Grundsteuer informieren — idealerweise schon jetzt, nicht erst mit der Jahresabrechnung. Wer die Vorauszahlungen bereits angepasst hat, vermeidet große Nachzahlungen und entsprechende Reaktionen.
Checkliste für Vermieter
- Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage von Betriebskosten (§ 2 BetrKV) vereinbart?
- Neuen Grundsteuerbescheid prüfen: Stimmt der Betrag? Ist der Hebesatz korrekt angesetzt?
- Verteilerschlüssel festlegen: Wohnfläche als Standard — bei gemischter Nutzung getrennt berechnen
- Vorauszahlungen anpassen: Nach der Abrechnung für 2025 auf angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) — schriftlich in Textform
- Mieter informieren: Proaktiv kommunizieren, nicht erst mit der Jahresabrechnung
- Bescheid aufbewahren: Belegeinsicht des Mieters ist gesetzlich verankert
- Abrechnungsfrist im Blick: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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