Man kann sich leicht die Enttäuschung und den Ärger vorstellen, wenn Mietern bei der Rückzahlung der Mietkaution nicht die volle Summe ausgezahlt wird. Besonders frustrierend wird es, wenn die Begründung lautet, dass die Betriebskostenabrechnung noch aussteht. Dabei erwartet man doch, die Kaution vollständig zurückzuerhalten. Ist das ein unzulässiges Vorgehen des Vermieters oder doch gängige Praxis? Wir bringen Licht ins Dunkel!
Können die Nebenkosten überhaupt mit der Mietkaution verrechnet werden?
Eine teilweise Einbehaltung der Mietkaution zur Absicherung ist bis zur Vorlage der Nebenkostenabrechnung zulässig. Vermieter begeben sich jedoch auf dünnes Eis, wenn sie trotz zu erwartend geringer Betriebskosten einen großen Teil der Kaution einbehalten. Solche Fälle können leicht vor Gericht enden. Um eine angemessene Summe einzubehalten, ist es ratsam, sich an den Vorjahresabrechnungen zu orientieren. Wird die Kaution jedoch nicht innerhalb der Dreijahresfrist zurückgefordert, verfällt der Anspruch aufgrund der Verjährung.
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BGH bestätigt Kautionseinbehalt bei offenen Nebenkosten
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs, vom 18.01.2006 (Az. VIII ZR 71/05) stellte fest: „Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.”
Hervorzuheben ist, dass nur ein „angemessener Teil der Kaution“ einbehalten werden darf. Ein weiteres Urteil zugunsten des Mieters zeigt dies deutlich: In einem Fall vor dem Amtsgericht Ludwigsburg behielt ein Vermieter 700 Euro einer 1.400 Euro Mietkaution ein, um sich gegen mögliche Nachzahlungen bei den Nebenkosten abzusichern. Da die letzte Nachzahlung jedoch lediglich 16 Euro betrug und die aktuellen Rechnungen bereits vorlagen, entschied das Gericht, dass es angemessen sei, nur 20 Euro der Kaution zurückzuhalten.
Welche weiteren Gründe rechtfertigen eine Einbehaltung der Mietkaution?
Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Mietkaution einbehalten werden kann. Neben der Nebenkostenabrechnung können auch Mietschulden ein Grund sein. Reparaturen von Schäden, die der Mieter verursacht hat, fallen ebenfalls darunter, allerdings nur, wenn es sich nicht um normale Verschleißspuren handelt. Zudem kann die Kaution für anfallende Schönheitsreparaturen einbehalten werden, sofern der Mietvertrag dies vorsieht. Auch Umbauten, die laut Mietvertrag beim Auszug vorgenommen werden müssen, können zur Einbehaltung der Kaution führen.
Zusammenfassend
Die Verrechnung von Nebenkosten mit der Mietkaution ist unter bestimmten Umständen zulässig, insbesondere wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Allerdings sollte der Vermieter vorsichtig sein, da übermäßige Einbehaltungen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Es ist ratsam, sich bei der Einbehaltung an den Vorjahresabrechnungen zu orientieren. Neben der Abrechnung können auch Mietschulden, Reparaturen von verursachten Schäden, Schönheitsreparaturen und notwendige Umbauten Gründe für die Einbehaltung der Kaution sein.
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