Gerichte haben viele Formulierungen gekippt: Welche Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag ist noch wirksam? Erklärung, Beispiele und Muster.
Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet Sie als Vermieter in §535 BGB zum vertragsmäßigen Erhalt der Mietsache und damit auch zur Ausführung von Renovierungsarbeiten. Diese Pflicht können Vermieter durch eine entsprechende Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag wirksam auf Mieter übertragen. So ist es auch übliche Praxis.
Konsequenzen hat die Übertragung der Renovierungspflicht oft erst am Mietende. Bei der Wohnungsübergabe zum Auszug überprüft der Vermieter den Zustand der Wohnung und gleicht ihn mit dem Wohnungsübergabeprotokoll ab, das bei der Wohnungsübergabe Einzug erstellt wurde. Je nachdem, in welchem Zustand die Wohnung ist, muss der Mieter nun renovieren oder nicht.
Allerdings sind dafür zwei Voraussetzungen zwingend zu erfüllen:
- Die Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag ist vorhanden und wirksam.
- Eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug besteht nur, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war. (BGH, 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14)
Übersicht: Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag
4,99€/Monat
Wir helfen dir in ein sorgenfreies Vermieterleben: mit Vermieter+ von SmartMiete hast du uneingeschränkten Zugriff auf viele hilfreiche und zeitsparende Funktionen und Dienste rund ums Vermieten.
- Mietverträge mit digitaler Unterschrift oder PDF
- Einfache Vorbereitung der Nebenkostenabrechnung
- Übergabeprotokolle mit Bildern und Text
- Zahlreiche Vorlagen und Musterbriefe
- Mieterhöhungen ganz einfach durchführen
- Mietpreisermittlung mithilfe der Mietpreis-Analyse
- Und vieles mehr …
Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag meist ungültig
Zwar geben Gesetze eine Definition für Schönheitsreparaturen vor. Aber mit welcher Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag die Pflicht dazu wirksam und rechtssicher auf die Mieter übertragen wird, bestimmt die fortlaufende Rechtsprechung. Tatsächlich haben Gerichte bis zum BGH in den letzten Jahren fast alle üblichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gekippt und für unwirksam erklärt.
Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Diese Schönheitsreparaturen Klauseln im Mietvertrag sind inzwischen unwirksam:
- Klauseln, die feste Zeiträume oder Zeitpläne für Renovierungen nennen („starre Renovierungsklausel“). Formulierungen wie „Bad und Küche müssen alle drei Jahre gestrichen werden, Wohnzimmer alle fünf Jahre“ sind also unwirksam.
- Klauseln, nach denen der Mieter bei Auszug immer zur Renovierung verpflichtet ist („Endrenovierungsklausel“).
- Klauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierung verlangen.
- Klauseln zur sogenannten Quotenabgeltungspflicht, wonach Mieter sich an Renovierungskosten beteiligen, je nachdem wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben.
- Klauseln, die über Schönheitsreparaturen hinausgehende Renovierungen verlangen, z. B. die Forderung, das Parkett müsse bei Auszug neu abgeschliffen und versiegelt werden.
- Klauseln, die genaue Vorgaben zur Durchführung der Renovierung machen, beispielsweise zur Wandfarbe oder der Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen. Bei der Rückgabe der Wohnung am Mietende kann der Vermieter bei wirksamer Klausel aber verlangen, dass in „neutraler Farbe“ gestrichen ist.
Konsequenzen von unwirksamen Renovierungs-Klauseln
Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, die nach aktueller Rechtsprechung nicht mehr wirksam ist, muss der Mieter gar nicht renovieren. Dann gilt §535 BGB und der Vermieter muss die Renovierung selbst übernehmen und zahlen.
Keine Schönheitsreparaturen bei kurzer Mietdauer
War das Mietverhältnis nur kurz (unter einem Jahr), ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Von ihm verursachte Schäden dagegen muss er immer beheben.
Wirksame Schönheitsreparaturen Klausel Muster
Um Mieter für Renovierungen bei Auszug in die Verantwortung nehmen zu können, müssen Vermieter zwingend eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufnehmen. Aufgrund der Unwirksamkeit vieler bislang üblicher Formulierungen sollte die Klausel klar aber möglichst unbestimmt sein, also keinerlei Vorgaben zu Zeitplänen oder Durchführung machen. Tatsächlich ist man als Vermieter mit einem einfachen Satz als Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag am ehesten auf der sicheren Seite. z. B.:
- Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen. oder
- Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Individualvereinbarung vom Rechtsanwalt
Falls Sie sich als Vermieter stärker absichern wollen, weil Sie beispielsweise ganz erheblich in Modernisierung, Renovierung oder Ausstattung einer Wohnung investiert haben, sollten Sie sich mit einem Rechtsanwalt beraten. Sie können mit Mietern zusätzlich zum Mietvertrag eine wirksame Individualvereinbarung treffen, die Pflichten zu Sorgfalten und Renovierungen beinhaltet. Diese Vereinbarung sollte aber nur ein im Mietrecht erfahrener Rechtsanwalt aufsetzen, da schon kleinste Formulierungsfehler dazu führen können, dass die Vereinbarung vor Gericht keinen Bestand hätte.
Zusammenfassung: Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag
- Um wirksam zu sein, muss die Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag klar und eindeutig sein. Sie darf aber keine starren Vorgaben zu Zeitplänen oder der Durchführung von Renovierungen enthalten.
- Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug ist nur wirksam wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war.
- Bei kurzer Mietdauer hat der Mieter keine Pflicht zu renovieren – auch wenn die Klausel im Mietvertrag dazu wirksam ist. Von ihm verursachte Schäden muss er dennoch beheben.
- Immer ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen und unterschreiben lassen!
- Eine zusätzliche Individualvereinbarung kann mehr Pflichten wirksam festlegen. Der Vertrag sollte aber von einem Rechtsanwalt aufgesetzt werden. (red.)
