Eine Wohnung sanieren kostet Zeit und Geld — und will gut geplant sein. Dieser Leitfaden hilft Vermietern, die wichtigsten Entscheidungen richtig zu treffen: Was muss gemacht werden, was lohnt sich, und was sind die rechtlichen Rahmenbedingungen?
Übersicht: Wohnung sanieren
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Renovierung, Sanierung, Modernisierung — was ist was?
Die Begriffe werden oft durcheinandergeworfen, sind aber rechtlich und steuerlich relevant:
Schönheitsreparaturen sind kleinere Instandhaltungsarbeiten wie Streichen, Tapezieren oder das Reinigen von Heizkörpern. Bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag können diese auf den Mieter übertragen werden — aber Vorsicht: Viele Klauseln sind unwirksam. Mehr dazu im Artikel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.
Renovierung geht über Schönheitsreparaturen hinaus: neue Tapeten, Bodenbeläge oder der Austausch von Sanitärobjekten. Dient der Erhaltung des Zustands — Kosten trägt der Vermieter, keine Umlagefähigkeit auf Mieter.
Sanierung bringt die Wohnung in bewohnbaren oder zeitgemäßen Zustand: Erneuerung der Heizung, Elektrik, Fassade oder Dachdeckerarbeiten. Kosten trägt der Vermieter. Bestimmte Maßnahmen können als Modernisierung eingestuft und teilweise auf die Miete umgelegt werden.
Modernisierung verbessert den Wohnkomfort oder spart Energie: Fahrstuhleinbau, barrierefreier Umbau, Wärmedämmung, neue Fenster, moderne Heizanlage. Bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB) — mit einer Kappungsgrenze von max. 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren.
Wann und warum sanieren?
Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Darüber hinaus kann eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll sein:
- Leerstand nutzen: Zwischen zwei Mietverhältnissen ist die Wohnung ohnehin unbewohnt — der ideale Zeitpunkt für größere Arbeiten ohne Mietminderungsrisiko.
- Höhere Miete rechtfertigen: Eine sanierte Wohnung erzielt in der Regel eine höhere Miete bei Neuvermietung.
- GModG-Anforderungen beachten: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde im Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die ursprüngliche Pflicht zu 65 % erneuerbaren Energien beim Heizungseinbau wurde gestrichen — neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig. Wer die Heizung erneuern will, sollte die aktuellen Anforderungen trotzdem in die Sanierungsplanung einbeziehen. Mehr dazu im Artikel Energieeffizienz für Vermieter 2026.
Was kostet eine Sanierung?
Pauschale Aussagen sind schwierig — die Kosten hängen stark von Art, Umfang und Region ab. Als grobe Orientierung (Stand 2026):
- Vollsanierung (Elektrik, Bad, Bodenbelag, Tapeten, Türen): ca. 350–500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
- Badsanierung allein: ca. 8.000–20.000 Euro je nach Größe und Ausstattung
- Regionale Unterschiede: In Süddeutschland und Ballungsräumen deutlich teurer als in ostdeutschen Regionen
Selbst machen oder Fachfirma?
Selbst geeignet: Malerarbeiten, einfache Bodenbeläge, Tapezieren — mit etwas Handwerksgeschick gut machbar.
Nur Fachfirma: Elektrik, Heizung, Gasleitungen, tragende Bauteile. Diese Arbeiten sind abnahmepflichtig und dürfen nur von zugelassenen Betrieben durchgeführt und abgenommen werden. Die Inbetriebnahme einer neuen Heizung nimmt beispielsweise ausschließlich der Bezirksschornsteinfeger vor.
Auftragsbestätigung: Vereinbare schriftlich feste Fertigstellungstermine und eine Vertragsstrafe bei Verzug. Plane einen Puffer von ein bis zwei Wochen für Nacharbeiten ein.
Wie lange dauert es?
- Kleinere Sanierung (Tapeten, Böden, Sanitär): ca. 3–5 Wochen
- Mittlere Sanierung (inkl. Elektrik oder Heizung): 6–10 Wochen
- Kernsanierung (Grundrissänderung, komplette Erneuerung): 3–6 Monate
Starte parallel zur Sanierung die Suche nach neuen Mietern — so vermeidest du Leerstand nach Fertigstellung.
Welchen Einfluss hat die Sanierung auf die neue Miete?
Reguläre Modernisierungsumlage
Nach Abschluss einer Modernisierung dürfen Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei Modernisierungskosten von 20.000 Euro wären das maximal 1.600 Euro/Jahr = 133 Euro/Monat mehr. Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg auf max. 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren.
Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Bei einer umfassenden Modernisierung — deren Kosten mindestens ein Drittel des vergleichbaren Neubauaufwands erreichen und die die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik) qualitativ auf Neubauniveau bringen — gilt die Mietpreisbremse bei der ersten Neuvermietung nicht (§ 556f Satz 2 BGB). Die Miete kann dann frei vereinbart werden.
Wichtig: Das funktioniert nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:
- Die Modernisierungskosten erreichen tatsächlich ca. 1/3 des Neubauaufwands — das ist eine hohe Hürde
- Der Vermieter informiert den neuen Mieter vor Vertragsschluss schriftlich darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB). Ohne diese Auskunft kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen — und riskiert Rückforderungen
Hinweis: Steuerlich ändert sich durch eine Kernsanierung ggf. die Abschreibung der Immobilie — das sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Steuerliche Aspekte kurz im Blick
Sanierungskosten können in der Regel steuerlich geltend gemacht werden — entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten (Instandhaltung) oder über Abschreibung (Modernisierung). Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu in unserem Artikel zur Anlage V.
Checkliste: Sanierung planen
- Bestandsaufnahme: Was muss gemacht werden, was ist Pflicht, was ist optional?
- Kosten-Nutzen-Rechnung: Steht die Investition in einem sinnvollen Verhältnis zur erzielbaren Miete?
- GModG prüfen: Muss die Heizung erneuert werden — und welche Anforderungen gelten?
- Angebote einholen: Mindestens drei Vergleichsangebote, alle Positionen aufschlüsseln lassen
- Zeitplan festlegen: Fertigstellungstermin schriftlich vereinbaren
- Mietersuche starten: Parallel zur Sanierung, um Leerstand zu minimieren
- Modernisierungsumlage prüfen: Welche Maßnahmen können umgelegt werden?
- Mietpreisbremse-Ausnahme prüfen: Liegt eine umfassende Modernisierung vor? Auskunftspflicht beachten!
- Übergabeprotokoll erstellen: Nach der Sanierung sauber dokumentieren mit SmartMiete Übergabeprotokoll
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
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Quellen
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB — Instandhaltungspflicht des Vermieters
- § 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (8 % der Kosten/Jahr, Kappungsgrenze 3 €/m²)
- § 559a BGB — Anrechnung von Drittmitteln (Fördermittel) auf die Modernisierungsumlage
- § 556f Satz 2 BGB — Ausnahme von der Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung
- § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB — Auskunftspflicht des Vermieters bei Ausnahme von der Mietpreisbremse
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), 10.07.2026 — 65%-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungseinbau gestrichen
Rechtsstand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
