Eine Wohnung sanieren kostet Zeit und Geld. Was Sie als Vermieter für eine erfolgreiche Sanierung wissen müssen, wie Sie am besten planen.
Wenn Ihre neu erworbene Eigentumswohnung als charmant oder Immobilie mit Perspektive bezeichnet wird, dann braucht sie womöglich eine gründliche Sanierung: Badezimmer erneuern, Elektrik auf den neuesten Stand bringen, Heizung fit machen, Wände, Türen und Fenster renovieren. All diese Arbeiten wollen geplant, fachmännisch durchgeführt und am Ende auch bezahlt werden. Der erste Schritt, wenn Sie eine Wohnung sanieren, ist deshalb die genaue Planung aller Details.
Übersicht: Wohnung sanieren
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Bevor Sie anfangen
Zunächst sollten Sie sich bewusst machen, dass eine umfassende Sanierung der Wohnung mit hohen Kosten verbunden ist. Planen Sie Sie genau und halten Sie die notwendigen finanziellen Mittel bereit. Kalkulieren Sie mit ein, dass Sie die Wohnung während der Sanierung nicht vermieten können. Während also Sanierungskosten entstehen, entfallen gleichzeitig die Mieteinnahmen für einen längeren Zeitraum. Stellen Sie die Sanierungskosten den späteren, höheren Mieteinnahmen gegenüber. Ist das Budget knapp, hilft eine Prioritätenliste dabei, die wirklich notwendigen Arbeiten zu identifizieren.
Unterschiede Renovierung, Sanierung, Modernisierung
In welchem Zustand ist die Wohnung, was muss gemacht werden? Das sind die Unterschiede zwischen Schönheitsreparaturen, Renovierung, Sanierung und Modernisierung.
Schönheitsreparaturen
Der Begriff Schönheitsreparaturen bezeichnet kleinere Reparaturen und Verbesserungen. Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag werden diese Arbeiten regelmäßig von den Mietern erledigt, um die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Als Schönheitsreparaturen gelten beispielsweise das Streichen der Wände, die Reinigung der Heizkörper sowie die Reparatur von durch Mieter selbst verursachte Schäden. Die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen Mieter grundsätzlich selbst.
Renovierung
Renovierungen sind umfangreichere Maßnahmen, die über kleine Schönheitsreparaturen hinausgehen. Eine Renovierung ist z.B. notwendig, wenn die Wohnung neue Tapeten braucht, die Fußböden erneuert oder Teile der Sanitäranlagen ausgetauscht werden müssen. Renovierungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des Zustandes der Mietsache und fallen daher in der Regel zulasten des Vermieters.
Sanierung
Die Sanierung einer Wohnung wird durchgeführt, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Dazu gehört unter anderem ein Austausch der Sanitäranlagen, Erneuerungen der Fassade oder der Dachdeckung. Die Kosten trägt der Vermieter. Wenn Vermieter die Wohnung sanieren, können manche der Kosten als Modernisierungsmaßnahme auf die Miete umlegt werden.
Modernisierung
Eine Modernisierung bezeichnet Sanierungsmaßnahmen, die nicht nur der Instandhaltung dienen, sondern den Wohnkomfort verbessern. Dazu gehört beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls sowie andere Maßnahmen, die der Barrierefreiheit dienen, wie bodengleiche Duschen oder breite Türen.
Oft werden im Rahmen einer Modernisierung bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Energie durchgeführt, meistens sind das eine bessere Dämmung der Fassade, der Einbau neuer Fenster oder einer modernen Heizungsanlage.
Wann und warum sollten Sie sanieren?
Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dazu gehört auch, dass Sanierungsmaßnahmen durchführt werden, wenn die Wohnung nicht mehr den heutigen Standards entspricht. Dies ist oft bei älteren Wohnungen der Fall. Allerdings sind Vermieter nur dann dazu verpflichtet, wenn die Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung des Wohnraums tatsächlich notwendig sind. Zudem ermöglicht die Vermietung einer sanierten Wohnung höhere Mieteinnahmen.
Wie lange dauert eine Sanierung?
Abhängig von Zustand und Alter der Wohnung sowie von den geplanten Maßnahmen dauert eine Sanierung zwischen drei Wochen und drei Monaten. Sollen in der Wohnung Tapeten, Bodenbeläge sowie Sanitärobjekte erneuert werden, können Sie bei zügigem Ablauf meistens nach einem Monat Bauzeit neu vermieten. Betreffen die Arbeiten die Bausubstanz, werden Elektrik oder Heizung erneuert oder der Grundriss der Wohnung geändert, müssen Sie zwei bis drei Monate Bauzeit einkalkulieren.
Selbst sanieren oder eine Fachfirma beauftragen?
Je nach Art der Arbeiten können Sie diese mit etwas Fachkenntnis selbst durchführen oder eine Fachfirma beauftragen. Maler- und Bodenlegearbeiten können erfahrene Heimwerker gut in Eigenregie durchführen. Handelt es sich aber um gefahrengeneigte Gewerke wie Elektrik oder Heizung, kommen Sie um einen Handwerksbetrieb nicht herum. Diese Arbeiten sind abnahmepflichtig und können nur von autorisierten Personen abgenommen werden. Die Inbetriebnahme einer Heizung darf z.B. ausschließlich der Bezirksschornsteinfeger vornehmen.
Holen Sie sich Angebote von Handwerksunternehmen in Ihrer Nähe ein und vergleichen Sie diese. Achten Sie darauf, dass alle Positionen und Leistungen genau beschrieben sind. Es gibt hierbei keine gesetzlichen Vorgaben, was Angebote verschiedener Betriebe schwer vergleichbar macht. Aufgrund des Handwerkermangels ist es ratsam, nicht allzu viel Zeit verstreichen zu lassen und den Auftrag möglichst zügig zu vergeben.
In der Auftragsbestätigung sollten zwingend feste Fristen und ein Termin für die Fertigstellung und Abnahme der Arbeiten vereinbart sein. Planen Sie für mögliche Nacharbeiten einen Puffer von ein bis zwei Wochen ein. Sobald Sie mit der Sanierung Ihrer Wohnung begonnen haben, sollten Sie damit beginnen, neue Mieter zu finden. Auf diese Weise vermeiden Sie Mietausfälle.
Wohnung sanieren: Was kostet es?
Die Kosten einer Sanierung hängen von der Art und dem Alter der Immobilie ab. Auch aufgrund der Vielfalt der möglichen Leistungen sind pauschale Aussagen nicht hilfreich. Zudem gibt es starke regionale Unterschiede. Auf dem Land, wo die Wege weit sind und es weniger Wettbewerb gibt, sind Sanierungen häufig teurer als in der Stadt oder Ballungsgebieten. Laut der Sanierungskostenstudie von Doozer ist beispielsweise eine Sanierung in Berlin oder Hamburg vergleichsweise günstig, während die gleichen Leistungen in Bayern und Baden-Württemberg ca. 15 Prozent teurer sind. Vor allem im Osten Deutschlands sind die Preise ca. 20 Prozent günstiger als in den Top-Regionen.
Bei einer Wohnungssanierung, bei der die Elektrik, Tapeten und Bodenbelag erneuert, Türen aufgearbeitet und das Bad komplett saniert wird, können Sie mit ca. 300-400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.
Wenn Sie genauere Details über die Kosten Ihrer Sanierung erfahren möchten, nutzen Sie die Doozer Sanierungsrechner für die Gesamtkosten sowie die Badsanierung im Speziellen.
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Welchen Einfluss hat eine Sanierung auf den neuen Mietpreis?
Die umfassende Sanierung einer Wohnung erhöht in der Regel auch die Miete. Reine Instandhaltungsmaßnahmen können nicht auf die Miete umgelegt werden.
Nach einer Kernsanierung oder Modernisierung ist ein größerer Anstieg der Miete möglich. Für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gilt, dass die Miete wie bei Neubauten frei bestimmt werden kann (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB). Nach einer Kernsanierung ändert sich allerdings auch die steuerliche Behandlung der Immobilie.
Fazit
Für den reibungslosen Ablauf einer Sanierung sollte die Wohnung unbewohnt sein. Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, kommt zuerst die Kosten-Nutzen-Abwägung. Lassen Sie sich von einem Bauexperten zu den notwendigen und gewünschten Arbeiten sowie deren Kosten beraten. Maximale Renditen erzielen Sie mit hochwertig ausgestatteten Wohnungen.
Stellen Sie also eine ehrliche Kalkulation auf und informieren Sie sich, wie hoch die Miete nach einer Sanierung sein kann. Wägen Sie danach ab, welche Sanierungsarbeiten sinnvoll sind.
Dieser Artikel wurde von Doozer zur Verfügung gestellt, der Plattform für Wohnungssanierungen.
