Was sind Schönheitsreparaturen und wer muss sie ausführen?
Das deutsche Recht bestimmt, dass Vermieter von Mietwohnungen dafür zuständig sind, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§535 BGB). Die Erhaltung des Zustandes umfasst dabei neben notwendigen Reparaturen auch Renovierungsarbeiten, die sogenannten Schönheitsreparaturen.
Klausel im Mietvertrag und frisch renovierte Wohnung
Vermieter übertragen diese Pflicht fast immer auf die Mieter. Geschieht dies durch eine wirksame Schönheitsreparaturen Klausel im Mietvertrag UND wurde die Wohnung bei Mietbeginn nachweislich (z. B. durch ein Wohnungsübergabeprotokoll, das bei Einzug angefertigt wurde) in einem renovierten Zustand übergeben, muss der Mieter bei Auszug mindestens die sogenannten Schönheitsreparaturen durchführen. Der Mieter kann also nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde. Das hat der Bundesgerichtshof in einem grundlegenden Urteil im Jahr 2015 entschieden (BGH, 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).
Definition laut Gesetz: Das sind Schönheitsreparaturen
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.” So steht es wörtlich in §28 Instandhaltungskosten in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (BVO), die auch im freifinanzierten Wohnraum Anwendung findet.
Zusammen mit der Rechtsprechung ergibt sich daraus Folgendes für die Praxis:
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
- Streichen von Decken und Wänden
- Lackieren der Heizkörper und Heizungsrohre
- Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren von innen
- Lackieren der Fenster von innen
- Entfernen von Dübeln plus Verputzen der Dübellöcher
Nicht zu Schönheitsreparaturen zählen:
- Streichen von Fußleisten
- Abschleifen und versiegeln von Parkett- und Holzböden
- Erneuern von Bodenbelägen
- Erneuern von Fugen in Bad oder Küche
- Ersetzen von angebohrten Kacheln in Bad oder Küche, wenn Bohrungen für Halter oder Spiegel in üblicher Anzahl vorhanden sind
- Reparaturen an Elektrik und Leitungen
- Austauschen von Türschlössern
- Fenster und Wohnungstüren von außen lackieren
Schönheitsreparaturen durchführen
Zwar können Mieter nicht verpflichtet werden, dass Schönheitsreparaturen von Handwerker-Fachbetrieben durchgeführt werden müssen. Aber Vermieter müssen auch keine fehlerhaften oder laienhaften Renovierungen akzeptieren.
Farben, Tapeten
Das Streichen hat in hellen, neutralen Tönen zu erfolgen. Grelle Farben müssen Vermieter nicht akzeptieren. Sie dürfen aber auch keine Farbe (z. B. Weiß) vorschreiben. Ebenso gilt das für Tapetenfarben und -muster.
Schäden müssen repariert werden
Schönheitsreparaturen dienen per Definition dazu, übermäßige Gebrauchsspuren zu beseitigen. Mieter müssen sie möglichst fachgerecht ausführen, aber sie sind nicht immer zwingend notwendig, z. B. nach relativ kurzer Mietdauer. Schäden dagegen, die der Mieter verursacht hat, muss er immer beheben. Zur Unterscheidung kann man sagen: Gebrauchsspuren entstehen allmählich über einen längeren Zeitraum. Ein Schaden dagegen geht meist auf ein bestimmtes Ereignis zurück, beispielsweise Brandlöcher. Übermäßige Gebrauchsspuren durch Haustiere in der Mietwohnung (z. B. Kratzspuren an Wänden oder Türen, Urinflecken etc.) gelten dabei als Schaden und müssen vom Mieter beseitigt werden. (red.)
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