Das Jahr 2024 brachte einige bedeutende Urteile im Mietrecht mit sich, die Vermieter beachten sollten. Diese Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und anderer Gerichte betreffen zentrale Themen wie die Mietkaution, Eigenbedarf und die Mietpreisbremse. Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Urteile und ihre Auswirkungen auf die Praxis.
1. Aufrechnung mit verjährten Forderungen gegen die Mietkaution
In einem wegweisenden Urteil entschied der BGH am 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23), dass Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen die Mietkaution aufrechnen dürfen.
Auswirkungen:
- Selbst nach Ablauf der Verjährungsfrist können Forderungen des Vermieters mit der Kaution verrechnet werden.
- Dies gibt Vermietern mehr Flexibilität bei der Geltendmachung von Forderungen.
2. Bestätigung der Mietpreisbremse
Am 18. Dezember 2024 (Az. VIII ZR 16/23) stellte der BGH klar, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse verfassungskonform ist. Diese Entscheidung unterstreicht, dass Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin an die Vorgaben zur Begrenzung von Mietpreiserhöhungen gebunden sind.
Auswirkungen:
- Vermieter müssen sicherstellen, dass die Mieten den Vorgaben der Mietpreisbremse entsprechen.
- Verstöße können von Mietern gerichtlich angefochten werden.
3. Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln
Ein weiteres bedeutendes Urteil vom 6. März 2024 (Az. VIII ZR 79/22) erklärte Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen für unwirksam. Diese Klauseln verpflichten Mieter anteilig zu den Kosten von Schönheitsreparaturen, auch wenn diese während ihrer Mietzeit nicht durchgeführt wurden.
Auswirkungen:
- Vermieter können solche Klauseln nicht mehr durchsetzen.
- Mietverträge sollten auf die Aktualität und Rechtmäßigkeit ihrer Regelungen überprüft werden.
4. Eigenbedarfskündigung für freiberufliche Tätigkeit
Der BGH entschied am 10. April 2024 (Az. VIII ZR 286/22), dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, wenn der Vermieter die Wohnung für eine freiberufliche Tätigkeit nutzen möchte. Es müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um die Kündigung zu rechtfertigen.
Auswirkungen:
- Eigenbedarf kann auch beruflich motiviert sein, was die Nutzung der Wohnung betrifft.
- Vermieter sollten den Eigenbedarf klar und nachvollziehbar begründen.
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5. Barrierefreier Umbau im Wohnungseigentum
Am 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) urteilte der BGH, dass Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf barrierefreie Umbauten wie den Einbau eines Aufzugs haben.
Auswirkungen:
- Vermieter in Eigentümerversammlungen müssen mit entsprechenden Anfragen rechnen.
- Solche Umbauten können Auswirkungen auf die Instandhaltungsrücklagen und Kostenverteilung haben.
Zusammenfassend
Die Urteile von 2024 verdeutlichen die dynamische Entwicklung des Mietrechts. Vermieter sollten ihre Mietverträge und internen Abläufe an die aktuellen rechtlichen Vorgaben anpassen, um Risiken zu minimieren und rechtssicher zu agieren. Eine regelmäßige juristische Beratung kann dabei helfen, auf dem neuesten Stand zu bleiben.
